曹阳：深圳物业管理法制建设的创新与思考

12月4日，“良法善治与行业发展”第三届物业管理法治论坛暨法律政策工作委员会2020年度工作会议在福州市召开。中国物业管理协会名誉副会长、深圳市物业管理行业协会会长曹阳在论坛上针对“深圳市物业管理法治制建设30年”做了主题分享。

曹阳首先对深圳在过去30年间的物业管理法规建设作了基本介绍，他表示，早在1994年11月1日，《深圳经济特区住宅区物业管理条例》就已颁布实施，该条例建立了住宅区的基本管理体制和模式，并确立了实行专业化、企业化和社会化的市场化管理模式；随后在2008年1月1日，《深圳经济特区物业管理条例》的实施，强化了行业治理，规范了企业的行为；而在今年3月1日，《深圳经济特区物业管理条例》（修订版）的实施，强化了以人民为中心，构建共建共治共享的社会治理格局。新条例从践行以人民为中心的发展思想、推动高质量发展、自我约束、加强党的领导、党的建设和创新社会治理等四个方面进行先行示范。

曹阳提到，深圳的每一次修法，都是紧密围绕时代发展和行业需要，围绕广大业主对美好生活的期待。随后他结合新实施的《深圳经济特区物业管理条例》提出了自己对于物业管理的七大创新思考。

思考一：在法律层面明确了物业管理参与社区治理，物业管理如何适应？

曹阳表示，深圳新物业条例的创新点在于：市、区人民政府将物业管理纳入现代服务业发展规划和社区治理体系，推动物业管理规范化、市场化。而明确物业服务企业参与社区治理的现实意义在于：一、物业服务企业服力社区贴近群众，具有天然优势。小区内很多事务如征兵、体检、计划生育以及各种普查都是社区事务，甚至专有产权范围内的矛盾纠纷调也处在我国的矛盾纠纷综合治理体系中，也是社区治理的主要任务。二、物业服务企业具有一定的专业能力和资源优势。三、是政府加强城市精细化管理的重要抓手。四、打造共建共治共享的治理格局。

在应对上，曹阳指出，需要从三个方面进行思考：一是如何通过参与社区治理，让物业管理的作用更加充分地发挥出来；二是物业服务企业如有参与行政性工作情况下能否接得住？接得好？三是物业服务企业和政府部门之间的关系能否更深入？

思考二：物业管理参与社区党建，如何参与，并成为或体现出主要角色？

曹阳首先介绍了深圳新条例的创新，包括1、业主、业委会、物业服务企业要在社区党委领导下开展工作；2、业委会、物业服务企业要按党章设立党组织；3、业主大会筹备组要党组织参与；4、业主大会会议议题意见有分歧，要向社区党委报告；5、支持党员担任业委会委员。

对于“为什么一定要明确加强党对物业工作的领导”这一问题，曹阳表示：1、可以约束各方行为，让小区的各项工作在党的领导下更加规范阳光的进行；2、可以形成资源共享、优势互补、条块结合、共享共建的社区治理新格局；3、发挥业主和物业服务企业中党员的示范带头作用。

那么物业管理行业如何参与呢？曹阳介绍了深圳的三种形式，分别是联合型楼宇党建、参与型社区党建以及多主体型行业党建。最后，曹阳还提出了两点思考，包括如何通过党建引领，解决物业管理各方主体之间互不信任和关系不融洽的问题；以及如何通过党建引领，提升物业服务水平。

思考三：物业服务企业对所谓“财权旁落”问题，如何面对和适应？

曹阳介绍道，深圳新条例在资金共管方面做了两点创新，包括在指定数据银行开设共有资金账户，实时公开财务信息；以及规定25项公开事项，均规定了公开主体，列明了公开情形和公开内容，规定了公开时限。深圳条例实际上就是全面实行酬金制，废除包干制，回归物业费代收代付的本质。

曹阳认为，实行资金共管，实时公开账户信息和交易信息，不仅可以解决物业与业主之间信息不对称，不透明的弊端，消除双方因信息不对称造成的互不信任而引发的各种矛盾。还可以解决因成本的逐年上涨，管理费的调价难，带来的成本压力问题。

针对共有资金实行账户共管的问题，曹阳表示，物业服务企业要从两个方面应对：一是要转换思路。实行资金共管，业主交纳的物业费是全体业主共有资金，物业企业拿走属于自己的酬金，其他的归业主所有。如果成本上涨，钱不够了，业主来补。这样物业服务企业的经营风险就会小很多。这对物业服务企业其实是有利的。二是要开拓新路。有企业感觉百分之十或十五的酬金太少了，其实，我们不能单单把目光聚焦在服务费上，我们可以去整合更多的资源，寻找更多的营利模式，赚的钱大家分成，达到双赢。

思考四：潮流和趋势滚滚向前的情况下，我们如何应对和适应？

曹阳介绍，深圳新条例明确，要倡导绿色、智慧物业管理；鼓励采用新技术、新方法提高物业管理质量和服务水平。

对于拥抱科技、资本、绿色发展的意义，曹阳表示，一方面是社会发展的需要，未来行业发展的趋势；二是传统的物业服务效率低下，满足不了业主的需求和行业发展的需要；三是可以提升服务效率，可以降低经营成本；四是有利于打通企业的融资渠道，吸引更多资金和优势资源，有利于企业做大做强。

针对中小企业发展问题，曹阳认为中小企业要勇于和一些有实力的公司合作，可以借力这些科技平台享受科技发展带来的红利。在资本方面，中小企业可以把自己置换成上市公司的股票，背靠上市公司的资源更好的发展。

思考五：应急能力出现新情况，物业服务企业该怎么办？

曹阳指出，深圳新条例明确，物业服务企业应当遵守安全生产、公共卫生、治安、消防、防灾管理等有关公共安全法律、法规的规定，制定物业管理区域安全防范应急预案，在相关部门的指导下做好物业管理区域的安全管理工作。发生安全事故或者其他突发事件时，物业服务企业应当及时采取应急措施，并按照规定向有关行政管理部门或者相关专营单位报告，协助做好相关工作；未制定物业管理区域安全防范应急预案并报区住房和建设部门备案，由区住房和建设部门给予警告，并责令限期改正；逾期未改正的，处二万元以上五万元以下罚款。

曹阳认为，物业服务企业提升应急能力，可以提升企业抗灾防灾能力，减少灾害引发的损失和影响；还能让企业在突发事件中沉着应对。

曹阳表示，此次新冠肺炎疫情导致的突发事件，让广大物业服务企业仓促上阵，不仅面临着专业知识匮乏、防疫物资紧缺的问题，还面临着各项成本支出陡增等压力，非常值得政府部门关注。他也同时指出，有些公共安全事件已经超越了物业服务合同和物业管理的责任边界；此外，疫情防控应该纳入公共管理体系，并形成常态化机制。

思考六：服务主体二元化（或多元化），业主自管怎么看？

深圳新条例对业主自管进行了明确，一是经业主共同决定可以委托物业服务企业以及其他管理人管理，也可以由业主自行管理；二是出台小区业主自行管理方案（实施文本）；三是规定小区业委会是业主自行管理的实施主体，业主委员会主任为业主自行管理负责人。

为什么深圳要主张实行业主自管？曹阳表示，原因在于：一是真正地把权力归还于业主；二是相互之间解决信息不透明、相互不信任和矛盾多发的问题；三是多种模式并存，形成百花齐放。

曹阳也同时提到了几点思考，一是什么样类型的物业可以实行业主自管？二是发生问题后，谁来担责？三是条例规定必须资金共管，那么实行业主自管还是否有意义？四是物业服务企业会不会以另一种形式与业委会合作？对于是否看好业主自管的问题上，曹阳认为这不会成为一种趋势，因为在物业管理服务中，物业服务企业更有优势，更加专业。

思考七：评价升级，物业服务企业如何应对？

曹阳表示，推行业主评价，能够促进物业服务企业更好的履行职责，做好服务，营造全市物业小区比学赶帮超的良好氛围；便于各企业找准坐标，找到对标，精准发力，提升品质；并且可以激发小区业主参与物业事务中，构建共建共治共享的治理格局、建设美好生活方面更是具有重要意义。

深圳创新性的建立业主满意度评价系统，并对排名进行实时公开。不仅通过5项基本指标对业委会进行评价，通过10项基本指标对物业服务企业进行评价，对排名连续六个月在后十名的，由市、区主管部门和街道办事处进行提醒、约谈和重点督查。

在物业服务企业如何应对评价工作中，曹阳指出:一是物业服务企业需要加强宣传，让业主知道物业管理的边界在哪里；二是正确对待业主反映的问题，建立良性沟通机制；三是重视与业主关系的建立与维系。

曹阳最后总结道，从先行先试到先行示范，深圳创造了城市发展史上的奇迹。深圳物业管理也一直在探索中前行，在创新中发展。在这40年的发展中，物业管理行业借力科技大胆变革，让资本趋之若鹜，但实际依然没有摆脱劳动密集型以及矛盾纠纷频发的现实。在行业发展40年的节点上，还有很多问题值得我们去思考，去面对，物业管理还有很长的路要走。