主题沙龙 | 走进高力国际：资产管理助力楼宇高质量发展

当前，我国物业管理行业发展方兴未艾，企业规模不断扩大，行业集中度不断提升。在物业行业新形势背景下，我国物业管理行业涌现出一批物业服务企业，通过多渠道进行市场拓展，实现了企业规模的快速扩张和经营绩效的稳步提升，持续引领和推动市场健康发展。

　　作为房地产及物业服务行业专业研究机构，中指研究院已连续十六年开展“中国物业服务百强企业研究”，研究成果成为评判物业服务企业经营实力及行业地位的重要标准。同时，中指研究院连续多年举办形式和主题丰富的行业交流会，在传递行业前沿信息、推广行业先进经验做法、促进企业交流合作等方面，起到了重要的推动作用。

　　但物业企业在快速成长之余，也面临着一些问题。一方面，在资本的加持下，头部企业在发起多起收并购之余，还纷纷加强在招投标等拓展渠道的投入；另一方面，随之而来考验企业的是如何加强投后管理、提升效率等难题。基于此，中指研究院于2024年开始组织“榜样力量——走进标杆企业”系列高端私享沙龙会议，将邀请各知名企业家、业内专家等参加，沙龙将围绕战略布局、品牌建设、市场拓展、投后管理、科技赋能、降本增效、多种经营、品质提升、ESG治理、高质量发展等热点问题展开深入研讨交流。

　　3月13日我们走进高力国际，主题方向为“资产管理助力楼宇高质量发展”；本次沙龙由高力国际华北区物业及资产管理服务执行董事许玮主持；与会嘉宾有宝石花物业、人保投控、中建智地、网信物业、长峰新联、天力物业、澳西物业、国锐商管、兴业源、锋物科技、昂立控股等物管、商管和科技行业朋友。

　　主题分享环节

　　主题分享一：中国物业行业2023总结与2024展望

　　在房地产转型发展背景下，开发业务开始做“减法”，但物业服务作为存量市场，持续做“加法”，根据中指院“中国房地产中长期发展动态模型”，截止2022年底， 商品房竣工面积、学校、医院、交通枢纽站、园区等建成面积及老旧小区等存量面积近300亿平方米，按照各业态物业费加权平均计算可得，基础物业服务市场规模近7千亿。

　　在当今市场背景下，高质量发展成行业“主旋律”，物业企业需要摒弃盲目追逐规模的“数字游戏”。随着国家物业行业规范和鼓励政策不断完善，企业面临机遇和挑战并存。

　　目前市场空间依旧广阔，物业企业需要做深浓度、做精广度，开展增值服务、城市服务及 IFM 未来可期。未来要优化企业治理、突出能力建设、打造服务标准、提升服务品质、强化品牌影响力。

　　主题分享二：资产管理如何促进楼宇高质量发展

　　市场环境变革，从传统物业角度出发，需要积极配合市场，主动投入营销。为配合楼宇高质量发展，物业企业要提供更具价值的资产管理服务。

　　资产管理不是单一的物业基础服务， 资产管理的顶层设计是要将楼宇看做一个整体，一个产品。为产品制定专属的服务方案。

　　他的核心要点包括：产品设计、营销策略、服务方案和宣传策略。资产管理的团队建设，从传统物业角度出发，市场环境变革，更需要物业同行积极配合市场，主动投入营销。最重要的前提，改变陈旧的管理意识，并建立正确的经营意识。

　　高力国际物业依托国际化视野结合实际情况，量身定制全生命周期资产管理服务。并创新引入“ESG＋T”管理理念，将绿色、健康、可持续的管理运营措施与有效经营及数字化相结合，优化运营管理、提升楼宇价值的同时降本增效。

　　对话交流环节

　　对话主持人：

　　王彬 中指控股物业事业部运营总监

　　对话嘉宾：

　　许玮 高力国际华北区物业及资产管理服务执行董事

　　王光伟 宝石花物业副总裁

　　梅思思 北京思源方程咨询有限公司专业总监（ 锋物科技）

　　王彬 中指研究院：高力国际资产管理在促进楼宇高质量发展中，有哪些好的案例和经验？

　　许玮 高力国际：资产管理更多是作为业主代表，整体把控项目的资产运营情况，在项目策划、工程、营销等不同阶段开展与不同专业团队的专项合作。我们在做资产管理的工作中发现，由物业管理向资产管理发展会具有额外的优势。对于资产持有方而言，依托现有物业团队，可以帮助客户节省自有资管团队的人员及运营成本；对于项目客户而言，一站式服务更便捷、沟通成本更低，像开展多种经营、产业服务等服务内容也会更加丰富；对于项目物业管理团队而言，可以建立更好的激励机制，合理合法增加团队收入。

　　资产管理团队的统筹及运营，不仅可以协调各阶段团队的工作，更可以总控项目经营工作，更好地实现资产管理目标。同时，高力国际构建ESG战略三支柱与科技服务模型，创新设计ESGT战略，提供从物业空间载体到企业运营的全维度服务，为物业资产带来理想的投资回报。

　　更重要的是，无论客户在哪里开展业务，我们的全球布局都能最大限度地发挥其物业资产的潜力，促进楼宇的高质量发展。

　　王彬 中指研究院：高力国际在ESG+T上的一些经验做法和对我们楼宇高质量发展起到哪些推动作用？

　　许玮 高力国际 ：高力国际连续三年发布全球影响力报告，致力于为房地产业主、租户、投资者以及社区打造更具韧性的楼宇、更具包容性的工作场所以及促进健康和福祉的空间。在中国，我们紧跟国家战略部署，因地制宜创新设计ESGT战略服务：

　　从E的维度上，我们助力国内外知名企业的资产绿色转型，包括楼宇建筑、品牌门店、企业工作场所等空间的可持续认证，去年，我们为麦当劳100家门店提供了LEED认证服务；我们助力苏州太平金融大厦取得了绿色建筑最高级别认证-LEED O+M铂金级别认证；我们为某跨国金融集团提供GRESB服务，助力其搭建ESG战略体系等等。

　　从S的维度，高力国际重点关注对于楼宇内企业及其员工的服务，我们的多经平台C优力上线了多样化产品，为企业行政内务管理提供便捷，为企业员工谋取服务；同时在楼宇内，我们提供多样化客户活动，不断提高项目口碑及满意度。

　　从G的维度上，我们更多是聚焦物业企业、资产运营的需求，从企业战略管理出发，到服务界面划分、商住管理策略及双品牌打造、再落地到标杆项目的实际管理，运营+经营一站式助力物业企业可持续发展，实现其价值最大化。我们与武汉城投、厦门城投以及珠海九洲服务等企业达成了战略合作，专业团队加速物业企业成功。

　　从T的维度上，高力国际数字创新服务解决了我们许多业主智慧楼宇需求，我们为上海某国央企打造数字孪生展示中心；当前，我们在北京也有项目正在，这里我先作保密。

　　另外，在ESGT战略下，值得一提的是最新最火的可持续培训业务，高力国际建立健全的ESG可持续培训体系,我们的专家团队均有10年以上教龄，已经带领近3000人完成了可持续培训并获取相关证书。

　　王彬 中指研究院：王总能否分享下，宝石花物业在响应高质量发展方面做了哪些努力？

　　王伟光 宝石花物业：宝石物业重点做了三个方面的努力：

　　一是强化党建引领。党建引领能够保证物业的发展不偏向。物业的本质是服务，挣钱只是服务的结果。党建引领可以解决很多物业公司自身解决不了的问题。物业企业没有执法权，很多疑难问题都需要政府出面帮助解决。党建引领为物业行业实现生态发展提供保障。物业行业的发展，仅靠物业公司是远远不够的，需要多方面的相互支持、相互配合，能够把各方面都窜起来的只有党组织。宝石花物业诞生于中石油“三供一业”改革，天生具有红色基因，目前基本实现了物业项目党组织全覆盖。

　　二是升维价值认知。物业服务是准公共服务，不是纯商业活动。所以宝石花物业价值判断的顺序是对客户有好处、符合国家政策、企业有利可图。客户满意始终是宝石花物业的第一追求，企业有利可图只是事情的一个结果体现。

　　三是提升服务能力。高质量发展需要企业具有“专业服务能力、精细运营能力、特色服务能力、科技赋能能力、集成增效能力”等等。如果企业能力不够，讲高质量发展就是一句空话。宝石花物业投入了大力人力、财力，形成了独具特色的“十四标一体”管理体系，建设了具有行业领先水平的西安智慧运营中心。

　　王彬 中指研究院：宝石花物业在服务企业客户保持高标准方面，有哪些好的经验能够与大家分享一下？

　　王伟光 宝石花物业：宝石花物业主要的服务对象是中石油，如果说有点经验，那就是基本做到了三个始终：

　　一是始终想在企业客户的前面。中石油企业的任务主要是专业指标、安全和稳定三大类，我们做到了客户还没想的服务、没有想到的服务、未曾预期的服务、比较渴望的服务。比如疫情期间我们发挥了很多政府的职能，再比如我们为中石油的改革搭建了承接平台等。

　　二是始终坚持客户评价标准。千标准万标准，客户满意才是真标准。从客户的角度去思考他们关注的、比较感兴趣的东西。有些事情，在我们看来可能无关紧要，但是在客户看来是意义重大，这样的事就是1=100。比如为企业客户专业指标、安全和稳定三大类指标完成提供的保障服务。

　　三是始终把客户价值放在前面。客户是衣食父母，只有客户好，我们才能好。干工作、想问题、办事情，无论什么时候都得把客户的利益排在第一位。如果真正把客户的利益放在了第一位，客户一定是能够感知到的。

　　王彬 中指研究院：梅总能否谈谈科技在资产管理领域有什么应用？

　　梅思思 思源咨询：总体来看目前的应用，主要围绕降本增效、安全防护和品质提升这三个纬度展开的。

　　首先是降本增效，也是科技在劳动密集型行业带来的最直接的一个纬度的变革：一方面依托物联网技术，对各种设施和设备进行集中监测、分析预测、远程控制，实现降低能耗和运营成本，同时提高管理效率。另一方面依托Ai视觉分析技术，通过员工在岗状态监督、规范管理和路线安排等，来降低人工的重复劳动，优化工作流程，从而提高整体工作效率。

　　第二个是安全防护，它的重要性不言而喻。通过智能安防系统，实时监测异常情况并自动告警，来有效预防和及时处理各种安全风险，实现对楼宇的全面监控和保护。

　　第三个是品质提升，也是具备极大发掘潜力的一个细分市场。比如利用AI视觉分析捕捉并识别垃圾桶满溢场景，自动告警并生成工单，通知保洁人员及时处理来提高服务质量。还有通过对物业服务过程中产生的数据进行分析，发现问题和不足，提出改进和优化建议，助力物业服务不断提升服务质量。再比如根据停车规律、车流热度的分析来合理调度优化车位经营策略，提高停车经营效率。

　　当然，随着科技的不断发展，相信有了科技赋能，未来的资产管理，具备极大的想象空间，我们的楼宇也会更加智能、高效、绿色和安全。

　　王彬 中指研究院：大模型的应用会给资产管理带来哪些新体验？

　　梅思思 思源咨询：对于商写园这类业态，出租率是一个极其关键的指标，由此就绕不开招商。比如我们正在研究的产业链招商大模型，就是利用网络爬虫、接入专业数据库等数据挖掘技术，将网络上和线下搜集到的海量信息，喂给模型用于深度学习，让他逐渐成长为一个合格的AI招商助理。

　　首先解决的是客户是谁，怎么找到客户，也就是精准定位目标客户。首先是信息整合归纳，比如各大产业的完整的产业链图谱，产业链的发展情况，在全国各省市的分布情况，每个产业链节点的所有企业基本情况，联系人及联系方式等信息。在这些信息的基础上，再结合企业的官网动态、合作关系、招投标公告、招聘信息、私募等投资机构调研热度，诉讼情况等各种信息，用来判断企业扩张或者迁址意愿以及成长性，与项目本体实际情况做匹配，参考周边竞品的动态，做出企业意向研判，自动筛选并精准推荐优质潜在招商企业，帮助找到前期重点招商对象。

　　其次是提供针对性的招商策略。对于主动上门的客户，只需要输入公司简称，就能快速获取企业基本情况，近期动态，风险提示等信息。帮助你快速判断客户偏好，比如政策，交通、建筑本身等硬件配套，周边产业集群，上下游企业等产业信息，产业综合服务等等。由此来制定更加针对性的招商策略，提高招商成功率。

　　最后是持续优化招商策略。通过自然语言处理和机器学习技术，AI可以分析过往与客户的沟通内容和反馈，帮助招商人员更好地理解客户需求，提高招商沟通的精准度和有效性。

　　当然，前面提到的只是招商的获客、锁客环节的几个功能，再配合招商流程管理、招商进度跟进，客户CRM管理等功能，相信这样的智能招商助理会成为资产管理机构在激烈的市场竞争中保持领先地位的秘密武器。