中信证券:2022年物管板块估值可能呈现进一步分化 看好保利物业、龙湖集团等

中国物业观察网/2021-11-22/ 分类:资讯/阅读:
业态的物业管理业务壁垒高,住宅物管、商企服务、公建物管各有不同的头部企业。此后,服务流程远程化,中后台运营中心建立,科技加速运用,多品牌矩阵诞生,贯通不同业态的城 ...
业态的物业管理业务壁垒高,住宅物管、商企服务、公建物管各有不同的头部企业。此后,服务流程远程化,中后台运营中心建立,科技加速运用,多品牌矩阵诞生,贯通不同业态的城市服务蓝海出现,行业细分领域之间逐渐打通。到2021年,贯通不同业态的全能公司出现了,行业远景不再指向细分龙头各自发展壮大。
 
  ▍物业管理和设施管理合流,更和商管合流。
 
  物业管理企业空间服务专业能力提升,针对特定企业客户提供团餐、电梯维保等后勤保障服务。我国从未出现大型设施管理公司,物管公司在设施管理方面的进步不存在强大的竞争对手。看似完全独立的商业空间运营管理和住宅物业管理服务也开始合流。这种合流主要不是靠资本驱动,而是产业规律使然。商管的弱连接大客流和物管的强接触小生态天然互补,全新的多层次会员体系和支付体系已在孕育之中。此外,深耕物理空间积累了必要的数字,为日后物管和数字世界的合流奠定部分基础。
 
  ▍2022年将是整合并购的关键年份。
 
  我们认为,当前最大的物管公司市占率仅2.3%,上市大物管公司账面货币资金十分充裕,房地产公司旗下诸多中小物业管理公司看不到独立上市的前景。不过,2021年下半年信用问题深重的地产业并未导致物管并购价格大幅下降,这恰恰说明了看好物管板块是产业界共识。展望2022年,我们相信并购市场仍然充满机遇和风险,交易对价不会明显上升或下降,因为潜在买家数量不多,资金充裕,心态理性,决心坚定。但我们相信,产业并购活跃度可能较之2021年进一步提升。
 
  ▍风险提示:
 
  物业管理公司丧失独立性,资金被挪用的风险;物管企业快速发展过程中,单盘突发事件影响企业品牌声誉的风险。
 
  ▍独立性和成长性的大分化,建议投资者坚守成长,重视含权价值。
 
  独立性是前提,有治理瑕疵的物业管理公司没有分析的必要。在保证独立性的前提下,我们建议投资者以前瞻眼光,优选受益于产业集中度提升的成长型公司。这种成长,根植于公司在管理、整合并购、科技应用、增值服务布局方面的能力。此外,少数没有完成轻资产分拆的综合业务公司,具备显著的潜在分拆“含权价值”,我们亦纳入物管行业推荐组合予以推荐。我们看好保利物业、龙湖集团、华润万象生活、融创服务、碧桂园服务、中海物业、金科服务和旭辉永升服务。
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