2022年9月中国物业服务企业新增合约面积TOP50

2022年以来，规模扩张仍然是各大物企发展的一个重要战略方向，克而瑞作为第三方专业机构，借助CPIC数据库，整合多渠道投拓信息，发布2022年9月中国物业服务企业新增合约面积TOP50，帮助企业观察行业动态，了解自身占位，促进企业更高质量的发展。

【综述】

9月，TOP50企业新增合约面积约1.07亿平方米，环比上升2.9%，新增第三方拓展规模9524万平方米，环比上升16.5%，头部企业规模持续扩张。企业拓展热度微升，雅生活集团、万物云、绿城服务三家第三方拓展持续发力，其中雅生活当月拓展全委项目79个，总规模达737万平方米位列榜首。业态来看，本月第三方拓展规模前三的业态仍是住宅、办公、学校，其中住宅项目占比29.1%，办公项目占比27.6%，学校项目位于第三位，占比26.4%；城市服务项目来看，碧桂园服务本月项目总金额过亿，“二甲方”采购模式逐渐变为常态；收并购来看，行业收并购热度略有回升，9月涉及并购事件14起。

2022年9月，TOP50企业新增合约面积约1.07亿平方米，环比上升2.9%，头部企业规模持续扩张。TOP10企业新增合约面积5838万平方米，占比54.7%，本月碧桂园服务新增合约面积最高为789万平方米，企业当月第三方拓展发力为其提供支撑。本月头部物企拓展规模竞争依然激烈，TOP10门槛为354万平方米。

【榜单解读】

第三方拓展分析

1、新拓全委项目规模9524万平方米，环比上升16.5%

9月，50个企业共计新增第三方拓展规模9524万平方米，环比上升16.5%。拓展全委托项目规模达到500万平方米及以上的仅2家企业，TOP2拓展规模占比15.0%；新增拓展项目在300万平方米（含）-500万平方米之间的共有8家企业，拓展规模占比37.3%；新增拓展项目在100万平方米（含）-300万平方米之间的共有13家企业，拓展规模占比25.9%；拓展规模百万平方米及以上的占比为68.8%，环比下降3.1个百分点。

9月企业拓展热度微升，雅生活集团、万物云第三方拓展持续发力，雅生活当月拓展全委项目79个，总规模达737万平方米位列榜首，万物云位居第二，拓展全委项目规模为520万平方米，绿城服务以452万平方米的拓展规模位列第三。

雅生活集团旗下山东宏泰物业、广州粤华物业、龙城城市运营三家公司拓展贡献最大，当月拓展规模均超过百万平方米。本月雅生活集团新拓项目79个，覆盖6类业态、11个省份，广东省是企业重点拓展区域，拓展规模占比超4成。本月广东、江苏、四川三省是万物云拓展规模前三的区域，三省拓展规模占比近5成，住宅仍是企业主要拓展业态。

2、多元业态布局，住宅、办公、学校规模占比远超其他业态

就监测数据来看，本月第三方拓展规模前三的业态仍是住宅、办公、学校，其中住宅项目占比29.1%，办公项目占比27.6%，学校项目位于第三位，占比26.4%。此外，产业园、医院、商业业态项目，规模占比均未超过10%。

头部企业多业态拓展成绩优异。多业态拓展是当前行业的主要趋势，不同业态的拓展竞争激烈，头部企业在各业态的拓展上竞争优势明显。本月，绿城服务在住宅项目拓展规模最大为314万平方米，雅生活集团在办公项目拓展规模最大，为338万平方米，东吴服务在学校项目拓展规模最大为266万平方米，华润万象生活在产业园项目拓展规模最大为171万平方米，世茂服务在公建业态和商业业态拓展规模最大，益中亘泰在医院项目上拓展表现最佳。

3、碧桂园服务本月城服金额过亿，“二甲方”采购模式逐渐变为常态

9月，物企中标城市服务项目共31单，中标总金额超4.3亿元。就金额Top10项目来看，合同额共计18.4亿元，金额占整体比例约75.2%。其中碧桂园服务以近6080万元的中标项目合同额，成为9月城市服务项目合同金额冠军。该项目为台安县农村环卫服务项目，服务年限3年，年化金额为2027万元，合作内容包括道路清扫保洁、垃圾捡拾、杂草清理、垃圾清（转）运、创卫迎检等重大活动保障任务及突发事故、灾害天气应急处理等。

传统意义上的环卫服务项目，其采购方和招标单位一般都是政府或政府下属职能部门。但是近一两年来，随着地方平台公司及国有企业纷纷介入环卫市场，通过直接参与投标的方式中标环卫服务项目。这类国企中标环卫项目后，一般不直接运营，而是通过公开招标方式采购服务提供商，从而成为环卫服务项目的“二甲方”。这种变化的直接结果就是使一部分原来由政府直接招标采购的环卫项目，转化为由各类国企作为采购方的“企业采购项目”。

涉及9月发生的由政府采购转换为企业采购典型环卫项目如下：

企业收并购分析

行业收并购热度略有回升，9月涉及并购事件14起

2022年9月，共披露收并购事件14起，其中基础服务收购10起，增值服务收购4起，披露交易总金额为15.11亿元。

从收购对价来看，华润万象生活10.37亿元收购祥生100%股权为本月第一大收购案。

祥生物业主要在中国从事基础物业管理服务、业主增值服务、非业主增值服务及车位销售代理服务业务。截至2022年中期，祥生物业在浙江省、安徽省及江苏省等地区分别拥有逾2350万平方米、1480万平方米、110万平方米的在管面积、合约面积以及在途面积。祥生物业有10间根据中国法律成立的附属公司，合共95间分公司，主要于中国从事基础物业管理服务、业主增值服务、非业主增值服务及车位销售代理服务业务。

华润万象生活拟10.37亿元(人民币)收购诸暨祥生全部股权及浙江祥生2%股权，扣除拟转移债务约2.07亿元，最终支付现金不超过8.30亿元。交易对价相当于祥生物业2021年1.05亿元净利润的9.88倍，估值相对合理。

对于此次收购，华润万象生活表示，目标集团于中国浙江省、安徽省及江苏省等多个地区分别拥有有逾2350万、1480 万、110万平方米在管面积、合约面积以及在途面积，收购事项将增加集团在上述地区的管理浓度，提高市场影响力，扩大服务范围，提升集团区域协同价值。透过股权转让协议及框架协议，华润万象生活可以享有此前祥生物业管理的项目带来的经济效益。

新增承接关联方面积分析

2022年9月，克而瑞物管基于关联开发企业新增预售面积对相应物业服务企业内部转化项目规模进行测算。数据显示，预计新增承接关联方面积前五的企业为碧桂园服务、保利物业、万物云、招商积余、绿城服务，TOP5企业保持较高的面积转化能力，增长确定性高。

本月，统计50家物业公司中，预计新增承接关联方面积超100万平方米的企业8家，其中碧桂园服务承接关联方面积高达415万平方米，远高于其他企业。TOP5物企承接关联面积占比57.3%，环比上升11.5个百分点；预计新增承接关联方面积在50-100万平方米的企业10家，面积占比22.2%，环比下降5.1个百分点。

本月新增承接关联方面积TOP50企业总规模为2870万平方米，相较6月来看，微幅下跌。