物业管理行业周报：9月市场集中度略增 头部企业多业态服务能力优势明显
中国物业观察网/2022-10-19/ 分类：资讯/
本周行情：本周（2022.10.10-10.14）恒生物管指数降幅为-6.7%，其中碧桂园服务周降幅达19%，万物云周涨幅达5%。 港股通增持低估值物管公司：本周，港股通增持排名前三的分别是雅生活服 ...
本周行情：本周（2022.10.10-10.14）恒生物管指数降幅为-6.7%，其中碧桂园服务周降幅达19%，万物云周涨幅达5%。
港股通增持低估值物管公司：本周，港股通增持排名前三的分别是雅生活服务（+0.45pct）、旭辉永升服务（+0.40pct）和保利物业（+0.16pct）。
9 月头部企业规模持续扩张，市场集中度提升：根据克而瑞物管统计数据，9 月，TOP 50 企业新增合约面积约1.07 亿平米，环比增长2.9%；其中TOP 10 企业新增合约面积5838 万平米，占比54.7%，较8 月环比增加3.9 个百分点，市场集中度提升。
持续发力第三方拓展，住宅、办公、学校为重点业态：根据克而瑞物管统计数据，9 月，新增第三方拓展TOP 50 共新增规模9524 万平米，环比增长16.5%，其中前三分别为雅生活服务、万物云和绿城服务。从业态来看，9 月第三方拓展前三的业态是住宅、办公和学校，分别占比29.1%、27.6%和26.4%，随着服务需求的多样化，综合业态服务能力强的头部物管公司竞争优势愈加明显。
估值分化，地产强则物管强：我们认为从公司治理和业务经营层面，物管公司和地产公司仍关连度较高，物管板块目前尚不能走出独立行情，地产板块企稳是物管板块修复的重要前提。目前物管行业估值分化，央企物管公司因关连方经营稳健，业绩确定性高，享有更高的估值溢价，平均PE 保持双位数；民企物管公司平均PE 仅保持个位数水平。基于央企物管公司盈利质量高、抗周期能力强、预计未来三年归母净利润仍能保持20~30%的复合增长，我们认为央企物管公司将继续享有估值溢价。
此外，经营独立性高、内生增长能力强、盈利质量持续改善的优质民企物管公司在关连方销售恢复、流动性确定足够安全后，将会有更高的估值弹性。行业首选中海物业、保利物业、新城悦服务，建议关注华润万象生活、越秀服务。
风险提示：业务扩张和收购不及预期；物业管理费提价受阻；收缴率不及预期；增值业务拓展不及预期。
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