物业市场：头部格局已定，百强梯队差距进一步扩大

2023年，TOP100物企以较强的拓展能力、稳健的运营能力占据绝对领先优势，头部格局已定。与此同时，不同梯队的差距呈现进一步扩大趋势。

01 TOP10门槛为3.4亿平方米同比提升15.32%

就在管规模而言，根据克而瑞物管监测数据显示，2023年有5家上榜企业在管面积突破5亿平方米。其中，万物云以9.69亿平方米的在管面积荣登榜首，碧桂园服务以9.63亿平方米的在管面积位居第二，保利物业以7.13亿平方米的在管面积居第三。

数据显示，2023年TOP10企业在管面积门槛值达3.40亿平方米，TOP30企业在管面积门槛值达1.05亿平方米，TOP50在管面积的门槛值达5984万平方米。与2022年相比，TOP10门槛提升4519万平方米，增幅为15.32%；TOP30门槛提升953万平方米，增幅为9.94%；TOP50门槛提升48万平方米，增幅达0.81%；TOP100门槛提升738万平方米，增幅达32.71%。随着头部物企在管规模基数的扩大，TOP10门槛增幅趋缓。

就合约面积而言，2023年，共有7家上榜企业合约面积突破5亿平方米。其中，碧桂园服务以16.83亿平方米的合约面积荣登榜首，万物云以12.12亿平方米的合约面积次之，保利物业以8.88亿平方米的面积居第三。

数据显示，TOP10企业合约面积门槛值达4.03亿平方米，TOP30合约面积门槛值达1.36亿平方米，TOP50合约面积的门槛值达7635万平方米, TOP100合约面积的门槛值达3968万平方米。

02 头部效应显著 梯队差距进一步扩大

2022年以来，行业逐渐告别高增长时代，进入平稳的高质量发展阶段。2023年，企业规模增长更依赖自身直拓能力，TOP10企业在规模效应、资源禀赋、品牌竞争等方面占据先发优势，为企业存量市场拓展提供强有力的保障。2023年TOP10企业新增合约面积均值最高为5594万平方米，不同梯队企业新增合约面积随着梯队逐渐下滑，头部企业规模基础大，拓展规模高，梯队之间的差距将进一步扩大。

03 国央企管理规模持续提升

就不同类型企业而言，2023年，国央企拓展表现依然突出，凭借体系内资源优势，百强物企中国央企全年在管总面积提升5.45亿平方米至39.54亿平方米，国央企在管面积占比提升2.40个百分点至30.52%；合约面积也显著提升，2023年国央企合约面积提升1.30个百分点至47.64亿平方米。华润万象生活、中海物业等国央企不断挖掘兄弟单位相关资源，通过兄弟单位介绍等方式持续扩大拓展优势。

04 百强占据增量住宅4成份额

就企业市场份额而言，以住宅为代表，通过各能级城市规模及百强/非百强在城市市场份额综合计算可知，百强物企分走增量住宅约43%蛋糕，其中，关联方输送占比超8成。非百强物企分走57%，关联方输送约4成。