雪球物业投资观点精选

Part-1

近几年由于地产公司流动性困难，拖累了与之关系密切的物业股。物业公司大部分脱胎于地产母公司，后来由于规模做大，分拆上市。其与原先的地产公司，基本处于母子关系或兄弟关系。

其实，地产与物业是业态完全不同的两个行业，地产是重资产，有金融属性，上下游链条很长；物业是轻资产的服务业，现金流充沛，是稳定收费的永续行业。

随着我国生育率降低，地产业的总规模会慢慢压缩。这次地产业降杠杆，会有一批地产公司失去拿地的资格和意愿，达到产能出清的效果。

物业服务与日常生活关系密切。目前已经上市的物业公司，已经具备行业领先的地位。随着社会的进步，人们对优质物业服务的需求也会上升。品牌物业公司具备扩张的潜力。

我们注意到，一些物业公司如$雅生活服务(03319)$，第三方开拓的项目已经远远超过原来地产母公司交付的项目，实际上开始独立于地产公司了。物业的潜力一方面是规模扩张，另一方面是开拓新的增值服务，向深度发展。

由于存在地产公司挪用物业公司资金的风险，近几年H股上市的民营物业公司，市值几乎跌去高点的90%至95%，目前从最低点反弹起来也有了一倍以上的涨幅，仍然只有不到高点20%的市值，具备投资的价值。

近三年的疫情，加大了物业的成本开支。随着地产公司流动性缓解，疫情明年大概率结束，物业股会迎来反转。一个值得注意的标的是$金科服务(09666)$，新的资本取代了创始人的第一股东地位，基本上排除了资金风险。

大股东与一致行动人已经控股65%，私募资金从二级市场买入了6%，加上管理层和员工持股约8%，实际上流动的股份已经不到21%，筹码结构非常集中，存在逼空的可能性。

技术高手可以关注一下。（作者：歌文达）

Part-2

港股市场为何会严重低估？

$旭辉控股集团(00884)$、$新城发展(01030)$、$碧桂园(02007)$，如果将港股与A股相比较，会发现港股有很多低估的标的，如果从价值投资的角度看，前两年就有很多人进场了。如果一直持有，那下来的不是一点点。

那么港股为什么会严重低估呢？几年前外部势力引起的社会波动，到疫情的影响，使得港股一直处于低谷，美联储的加息，对于港股来说是资金大量的流出，所谓通胀无牛市。风险资产在外部环境的影响下没有吸引力。

港股是成熟的国际市场，但流动性的缺乏使的做空机制的失衡，比如说港股地产板块，成了这几年做空机构操盘的重要板块，获利颇丰。很多优秀的房地产企业确实遇到了困难。

但从估值的角度非常有吸引力，地产是一个受大环境影响非常大的行业。相比从价值的角度，港股的地产板块，用索罗斯的“反身性”理论更加有效，认识会改变现实，现实有反过来佐证认识，两者形成反馈环不断强化。

港股内房股从单边下跌，很多企业下跌了95%，到前两周的反转，很多人停留在原来的思维惯性中，认为股价的上涨已经到了高位，实际上看月线更能说明问题，随着政策的逐步落地，行业环境的改善，带来股价的不断上涨。

所有的信息和认识之间会不断的形成反馈环，很多人会从恐惧到不屑，从不屑到意外，从意外到后悔，从后悔到懊恼，从懊恼到疯狂。

几十年的经历告诉我，顺势而为，借国家之大势，才能实现个人的价值。（作者：Nickfinn1981）

Part-3

$碧桂园服务(06098)$ $雅生活服务(03319)$ $旭辉永升服务(01995)$ 

住房销售量加速下跌有利于优秀逆境反转房企股和物业股重回上涨通道。物业股低位上涨十倍之旅提速。

1）中国人均住房率和房价巳经在高位，往年连续上涨透支了未来发展，只有销量下降，房价下跌才能达到新的增长平衡点。

2）目前处理危机的方法是供给侧结构性改革，以时间换空间，不让经济和银行系统发生系统性风险。销量可以大幅下跌，房价不能大幅下跌，房价大幅下跌会形成巨额的坏帐，人们财富大规模缩水，大量企业倒闭。

3）今年下半年房企暴雷加速，销售下跌大，房价小幅下跌，调控效果明显。政策更加转向保房企，保地产。

4）万物兼周期，钢铁、煤炭、猪肉等等，当供应端下跌过大，需求端上升，最终又会出现供不应求局面。房地产是个永远的市场，只要有人就要住房子，老房子总会被新房子代替，房市每年10亿平是未来长期销量平衡点。加速出清行业的春天就会加速到来。

5）住房销量加速下跌将促使货币政策和财政政策持续发力保地产。未来房地产市场不转向政策会持续出台。

6）继续维持明年下半年房地产软着陆判断，股票市场会提前半年反应。（作者：星e9q）

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