万科物业CEO朱保全:物业本质是替业主花好钱

9月18日下午，万科集团合伙人、万科物业首席执行官朱保全在上海Jump大会发表“物业的本质”演讲，从日前市场热议的“锦旗门”谈起，对国内物业行业的现状和痛点进行了分析。他认为，物业公司应该像基金管理人（GP）一样，替业主花好钱。

日前，因为未能与部分业主就小区停车位收费问题达成一致，宁波万科物业收到了一面“嘲讽锦旗”，随后万科物业方宣布欲退出该小区管理，引发了一场关于物业管理存在价值和商业模式的大讨论。对此，朱保全认为，“如果冷静下来，看行业是什么，这样会很有价值。”

“到底是一群劳动者干出了令高智商投资者乐得出钱的行业？还是一群高智商投资人投出了一个不为人知的故事？”对于当前物业公司的价值，朱保全列举了两组数据，目前上市物业公司市盈率的中位值已经大于45倍，属于较高水平，但从外接二手物业数据看，起始物业费收缴率往往小于70%。对比数据，可以看出物业公司收投资人钱的能力远大于收客户钱的能力。而从人才的角度看，物业行业中90%的从业者学历低于本科，地产行业从业者80%高于本科，而基金和投行99%的从业者高于本科。

朱保全认为，对于物业管理这样一个本身充满矛盾、价格又无法完全市场化的行业，其内在价值的分析可能与大多数人想象中的有所区别。他举例称：“现在大家都觉得物业有离客户近+保安拦截的天然优势，可以开展多种经营。但事实是，在过去15年里，物业公司被电梯广告、快递、中介、外卖、团购等行业一一攻破，物业公司毫无还手之力。”

那么物业公司在商业模式上的上述遭遇是否意味着物业公司并不“值钱”呢？对此，朱保全持否定态度。“没有一个行业比这个行业更好。”他表示，相对于其他几乎所有行业是用脚投票的行业，而物业公司则是51%的业主投票就能够决定100%的事。因此，物业公司只需要在小区里好好干，让超过半数的业主愿意为物业公司的服务付更多的钱，物业公司就可以获取超额收益。

“所以，物业的本质是替业主花好钱。物业和基金管理人（GP）一样。”朱保全认为，如果物业公司能花好钱，让业主满意，那么提高的物业费就是超额的纯收益，这是其他行业无法媲美的。

“物业是个劳动密集型的行业，我们要做的就是用好基层的资源。要少一些地产利润转移，少一点商业假象，多花点钱和时间在客户和基层员工身上，多一点物业的真实价值创造。”对于物业管理行业的市场前景，朱保全表示，只要城市文明还在，只要多业权的容积率还在，只要人们还生活在一起，聘请一家第三方专业公司的机会就永远存在。