地产和物业|投资意愿持续低落,土地市场难有起色

中国物业观察网/2021-11-24/ 分类:资讯/阅读:
下半年地产行业信用风险恶化以来,开发商资金紧张的现实和房价下降共同作用下,土地市场迅速冰冻,而根据11月迄今最新数据,土地市场并未好转。 ▍ 今年下半年以来,土地市场持 ...

下半年地产行业信用风险恶化以来,开发商资金紧张的现实和房价下降共同作用下,土地市场迅速冰冻,而根据11月迄今最新数据,土地市场并未好转。

今年下半年以来,土地市场持续冰冻。

根据国家统计局数据,2021年10月,土地购置面积同比下降24.2%,成交价款也同比下降0.3%。累计来看,前十月土地购置面积同比下降-11%,成交价款同比微升0.2%。而根据11月集中土拍结果来看,土地市场依然没有好转迹象,两个集中供地城市平均溢价率仅0.8%,平均流拍率达到36%。

溢价率维持低位。

溢价率自9月一直处于较低状态,11月也并未有好转。11月份宁波和郑州的溢价率分别达到0.3%和2.5%。其中宁波的底价土地成交占比达到89%,郑州的低价土地成交占比高达91%。9月以来,除部分热门城市如北京、深圳等以外,基本上底价成交的土地占比都超过了50%,因而整体溢价率也极低,只有福州和深圳平均溢价率超过了10%。

流拍率依然居高不下。

流拍率(含取消交易)依然居高不下。从10月份以来,各城市大规模流拍或取消交易的案例屡见不限,个别城市流拍率甚至超过50%。11月,宁波和郑州的流拍率也分别达到39%和27%,企业拿地意愿依然不高。

拿地主体仍以地方国企为主。

从土拍的受让结构来看,国企托底情况依然显著。从9月以来,本地国企和非本地大型国企拿地比例较高,特别是本地国企拿地比例相较之前有明显提升。我们预计地方国企的拿地热情只是阶段性的,主要在土地市场中扮演托底的角色,未来只有个别全国性国企市占率有望明显提升。

风险提示:

企业信用状况进一步恶化的风险;土地市场流拍率继续上升的风险。

投资建议:

11月,土地市场情况并无好转,流拍率过高、受让方以地方国企为主的现象并没有缓解,尽管部分地区出台政策缓解开发商资金压力,增加拿地吸引力,但开发商投资偏好处于历史低位,土地市场预计短期内难以好转。我们预计房价的集中下跌可能出现在2021年第四季度,而2022年3月销售可能回暖,由于仍有企业需要去化库存,且整体看行业拿地意愿和能力都不强,土地市场的好转预计要晚于销售的好转。

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