2025年度物业好服务·东北区域研究报告正式发布

12月24日，2025年度物业“好服务”·东北区域研究成果正式发布。本次研究依据中物智库提出的“好服务确定性价值模式”为核心框架，从文化价值观、服务体系、品质管控、社区治理、人力组织、科技应用和价值被看见七大维度，系统解析东北区域物业行业“好服务”的落地路径与地域特色，同期揭晓“2025东北区域物业服务企业综合实力50强”及子榜单，为区域行业提供适配东北振兴战略与地域需求的“好服务”实践指南。

研究背景

战略赋能与地域需求共振

“好服务” 成东北物业振兴抓手

2025年，国家“东北全面振兴”战略深化，住建部将东北老旧小区改造纳入“民生工程重点清单”，明确要求结合冬季供暖、适老化等地域需求提升物业服务品质；地方层面，辽宁省升级《物业服务企业信用信息管理办法》，将“好服务”指标纳入信用评级核心维度；吉林省出台《智慧物业发展行动计划（2025-2027）》，重点支持供暖系统智能化改造；黑龙江省推动“1+N”物业制度体系落地，形成覆盖三省的“好服务”政策支撑体系。

黑龙江、吉林等多地业主期待社区养老服务推进和落地，同时，东北非住物业需求持续释放，依托矿产、森林等资源优势，产业园区、公建项目物业服务需求同比增长明显，推动行业从“住宅为主”向“全业态均衡”转型，而“好服务”作为连接政策要求与市场需求的核心纽带，成为企业突破地域发展瓶颈、实现高质量增长的关键。

研究概况

格局分化与地域特色凸显

本次研究以中物智库“好服务确定性价值模式”为核心框架，结合东北三省物协调研数据，对区域物业企业进行系统性评估。结果显示，2025年东北区域“好服务”落地呈现三大核心特征：

区域格局：辽沈引领突围，吉黑特色深耕。从申报企业区域分布看，辽宁省凭借产业基础与省会城市辐射力，申报占比达52.30%（2024年49.80%），其中沈阳、大连作为核心城市，“好服务”落地进度领先，智慧物业与非住服务创新集中；吉林省申报占比28.70%（2024年26.50%），聚焦老旧小区改造与供暖服务优化，本土企业“好服务”实践逐步成熟；黑龙江省申报占比19.00%（2024年23.70%），受经济转型节奏影响，仍以基础服务品质提升为主，“物业+养老”试点项目逐步落地

企业性质：国资整合提速领航公共服务，民企聚焦专长激活细分市场。国有性质物业企业仍是“好服务”落地主力，申报占比达62.30%（2024年57.20%），核心表现为区域国资物企整合加速——辽宁、吉林等地将多家中小型国资物企合并为“省级综合物业集团”，承接城市服务、老旧小区改造等政策类“好服务”项目，强调普惠性与合规性；民营企业申报占比28.70%（2024年31.60%），虽略有下降，但聚焦非住细分领域（如矿产园区设施管理、商业综合体服务），以灵活的“好服务”产品设计构建竞争力，非住项目营收占比平均达45%；外资及其他性质企业占比9.00%（2024年11.20%），多依托技术优势参与智慧供暖、智能安防等领域，成为区域“好服务”科技赋能的补充力量。

业态特征：非住占比突破六成，地域业态优势凸显。2025年东北区域物业业态结构进一步优化，非住项目数量占比达61.50%（2024年55.80%），首次突破六成，其中产业园区、公建、学校项目增长最为显著——依托东北矿产资源，产业园区物业服务聚焦“设施维护+环保管控”，2025年新签项目同比增长25%；公建项目侧重“政务服务协同”；学校、医院项目强化“专业化服务标准”，护士站保洁、校园冬季除雪等细分服务成熟度提升。住宅项目占比36.20%（2024年41.02%），但品质需求升级明显，老旧小区改造项目覆盖户数同比增长28%，核心聚焦供暖管道更新、适老化设施加装；“其他项目”（如景区物业、城市环卫）占比2.30%，虽规模较小，但标志着东北物业企业向“城市服务延伸”的初步尝试，为后续业态拓展奠定基础。

落地路径

七大维度的整体特征与差异表现

（一）文化塑造：地域需求与服务理念深度绑定

东北区域物业企业“好服务”文化塑造紧扣冬季服务、民生保障两大核心。2025年，91%的“好服务”标杆企业已建立明确的文化体系（2024年85%），其中冬季供暖保障、社区助老、非住专业服务成为文化关键词，通过晨会宣讲、社区主题活动等形式渗透至一线服务。

城市差异方面，沈阳、大连企业文化更侧重“非住专业与智慧赋能”，将“产业园区设备零故障”“智能供暖精准调控”纳入文化理念，通过数字化工具强化员工认知，非住项目平均服务满意度达87分；长春、吉林、哈尔滨等市企业聚焦老旧小区服务，以“供暖品质承诺”“楼道焕新行动”为文化落脚点，开展冬季供暖入户排查活动，年均覆盖业主超9万人次；

企业性质差异显著，国有企业受政策与社会责任驱动，文化中强调普惠性与应急能力，如将“红色物业”“冬季暴雪应急响应”纳入文化内涵，通过区域整合强化文化统一性；民营企业文化更灵活，围绕非住业态需求打造专业服务理念，如矿产园区物业强调安全生产和环保管控，商业物业突出商户需求快速响应；外资企业则携带成熟的标准化服务”文化，与东北地域需求结合后，形成标准流程和地域特色的融合模式，如将国际供暖管控标准适配东北严寒气候。

（二）服务设计：业态适配与地域需求精准对接

东北区域“好服务”设计遵循“标准化→产品化→品牌化→价值化”路径，同时深度嵌入地域元素。2025年，78%的企业已建立服务标准体系（2024年68%），55%的企业推出可选择的地域特色服务（2024年45%），服务设计的精细化与地域适配性显著提升。

城市层面，辽宁省企业服务设计聚焦非住业态产品化——沈阳、大连的产业园区物业推出“设施维护+环保监测”组合服务，针对矿产园区设计设备防腐保养专项模块；吉林省企业侧重老旧小区适老化服务和社区增收服务，长春、吉林市将供暖管道检修、楼道保温改造、适老化扶手加装拆分为基础包与增值包，业主选择定制化服务的比例达35%；黑龙江省企业探索社区养老服务融合，社区养老服务渗透率正在提升。

企业性质层面，国有企业服务设计强调“广度覆盖”，多承接城市服务、老旧小区改造等标准化项目，如推出城市环卫、冬季除雪专项服务，覆盖范围广但个性化较弱；民营企业服务设计突出深度适配，针对非住细分业态打造差异化产品，如为产业园区定制24小时设备应急维修专项服务，响应时间缩短至1.5小时内。

（三）品质管控：专项标准与地域痛点双重破解

2025年东北区域“好服务”品质管控从基础监督转向地域专项深耕，重点围绕冬季供暖、非住安全、适老化服务三大地域关键需求构建管控体系。整体来看，32.50%的企业引入第三方满意度测评（2024年20.48%），品质管控的针对性与有效性显著增强。

城市差异集中在管控重点与标准细化上：哈尔滨、长春等严寒城市将“冬季供暖品质”列为核心管控指标，2025年冬季业主投诉率降至1.6次/千户（2024年2.5次/千户）；沈阳、大连则侧重非住业态智慧管控升级，通过智能设备实时采集产业园区设备运行数据、商业综合体客流数据，异常情况自动预警；吉林、大庆等城市仍以基础服务管控为主，聚焦环境卫生、设施维保等核心诉求，逐步向基础+专项双重管控过渡。

从企业性质看，国有企业因承接大量公共服务项目，构建“全生命周期品质管控体系”，从服务采购、执行到交付全流程监控；民营企业以业主需求为导向，侧重短周期整改，通过业主评价即时调整服务，如商业物业根据商户反馈优化冬季营业时间与暖客服务。

（四）科技赋能：地域痛点破解与效率提升并重

东北区域物业企业数字化转型持续推进，2025年整体数字化布局覆盖率达52.80%（2024年42.72%），科技应用重点围绕降低运营成本、提升服务效率展开，从基础数字化向地域场景智能升级。

城市层面，辽宁省数字化应用深度领先，沈阳、大连企业数字化率达67.20%，重点落地住宅项目智慧运维平台；吉林省数字化率61.50%，聚焦老旧小区智慧改造，如安装智能门禁、投诉线上登记平台，长春部分项目实现“报修-派单-完成”全流程线上化；黑龙江省数字化率48.30%，受成本限制以“轻量化应用”为主，如线上缴费、报事报修，逐步培育业主与员工的科技使用习惯，同时降低中小企数字化门槛。

企业性质差异体现在科技投入强度与方向上：国有企业凭借资金优势，科技投入占比超营收1.8%；民营企业科技投入占比0.5%-0.8%，优先选择快速降本应用，如产业园区智能巡检机器人、商业物业客流分析系统；外资企业依托技术资源，将成熟的智慧物业系统本地化适配，成为区域科技赋能的技术输出者。

（五）组织保障：架构优化与地域人才双轮支撑

2025年东北区域物业企业为支撑“好服务”落地，加速组织变革与人才体系建设，整体呈现扁平化架构的发展趋势。70.20%的企业实现组织架构扁平化（2024年62.10%），管理层级缩减，中间层人员精简，决策效率提升，一线员工流失率降至18%（2024年25%），组织支撑能力显著增强。

城市层面，沈阳、大连的企业组织变革进度最快，38.50%的企业采用矩阵型、事业部型架构，通过“区域技术共享中心”整合分散的工程维修团队；长春、吉林市企业侧重“人才本地化培养”，与本地职业院校合作开设物业服务定向班，年培养专业人才超2200人；哈尔滨、大庆等城市企业仍处于组织优化初期，以“减少管理层级、基础人才培训”为主，逐步向专业化组织转型。

企业性质层面，国有企业组织保障突出“资源整合”，通过合并中小型国资物企、建立多业态组织运营能力，释放一线服务资源；民营企业以“人才激励为核心”，通过薪资调整、人才评比等方式激发员工动力，非住业态专业人才占比提升至20%。

总结与展望

东北区域 “好服务” 的振兴路径与未来方向

中物智库“好服务确定性价值模式”七大维度中，社区治理与价值被看见（品牌）作为重要组成部分，在东北区域已呈现初步发展态势。社区治理层面，东北物业企业以党建引领为核心，结合老龄化与冬季应急需求，推动“红色物业+邻里共建”模式落地，通过组织社区养老互助、冬季除雪协同等活动凝聚治理合力，部分城市已实现“社区-物业-业主”应急联动机制全覆盖，让“好服务”融入社区治理生态。价值被看见（品牌）层面，国企依托公共服务项目打造“普惠服务”品牌标签，民企通过非住细分赛道专业能力塑造差异化口碑，企业借助社区活动宣传、业主口碑传播、行业案例输出等方式，让“好服务”价值从“隐性”走向“显性”，逐步提升区域物业行业整体品牌认可度。

未来东北区域物业企业需聚焦三大方向实现突破：一是深耕地域基因，打造“东北特色好服务”标杆体系。围绕冬季服务、适老化服务、非住资源三大地域核心，推动“好服务”差异化、品牌化发展，让“东北式好服务”形成独特辨识度。二是强化主体协同，构建“国资民企互补”发展生态。发挥国资企业资源优势与民营企业创新活力，形成“国资扛纲公共服务、民企深耕专业赛道”的协同模式助力中小企降低“好服务”落地成本。三是科技精准赋能，破解地域发展痛点。针对东北冬季气候与运营成本高的核心特点，加大“地域适配型科技”投入实现“品质可衡量、成本可管控”，让科技成为东北物业“好服务”可持续发展的核心引擎。

END