一文读懂！2025中国物业管理行业全景盘点与2026十大预判丨年度盘点

政策篇：民生保障定位再深化

行业规范治理全面升级

1、专项整治纳入国家层面民生实事，全面开展，贯穿全年（节选）

2025年，物业服务领域迎来一场前所未有的系统性整治。

国家层面，3月，中纪委将“整治物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题”纳入16件群众身边具体实事开展系统施治。住建部同步将其列为年度群众身边不正之风和腐败问题集中整治的重点民生任务。

4 月，《人民日报》在党建版头版头条刊发《整治物业管理乱象，靶向发力》，全国范围内的物业整治全面启动，形成多部门协同、高规格推进的行动格局。

专项整治主要聚焦两大重点：一是服务履约不到位，如未按合同提供安保、保洁、维修等基础服务，或未履行信息公示、资料移交等法定义务；二是侵占业主公共收益，表现为公共收益底数不清、管理使用不规范，或是未按规定公示公共收益收支情况，或违规侵占公共收益，如擅自利用公共区域经营、未按约定分配收益等。

年内，逾十省市积极开展服务质量提升行动，实现服务从“有”向“优”升级。

资料来源：公开资料、克而瑞物管整理

2、物业首次写入“十五五”建议，房屋全生命周期管理提上日程（节选）

2025 年，国家推动城市高质量发展的战略部署，物业服务被正式纳入国家顶层规划体系。

10月，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》发布，首次直接提及“物业”，不仅重申“实施物业服务质量提升行动”，更创新提出“建立房屋全生命周期安全管理制度”，为物业行业高质量发展定调，也标志着物业管理从"看门人"向"城市服务商"跃升，并深度绑定了城市更新、基层治理、民生保障等。

3、“一刻钟便民生活圈”扩围升级，支持物企专业化运营（节选）

2025年，“一刻钟便民生活圈”建设迈入全面扩围与提质升级的新阶段。

9月，商务部等九部门联合印发《关于加力推动城市一刻钟便民生活圈建设扩围升级的通知》（以下简称《新通知》），在总结前期试点经验基础上，明确提出将建设范围从地级以上城市延伸至有条件的县城社区，并首次设定“百城万圈”目标——到2030年建成上万个覆盖全龄、功能复合的便民生活圈。

值得注意的是，《新通知》明确鼓励积极发展“物业服务+生活服务”，拓展养老、托育、家政、餐饮、配送等增值服务。

4、智慧物业纳入完整社区建设，从“可选项”导向“硬性标配”（节选）

2025年，智慧物业被纳入国家及地方完整社区建设的核心指标体系，成为衡量社区现代化水平的“硬性标配”。

8月，住房城乡建设部联合多部门印发《贯彻落实〈关于推进新型城市基础设施建设打造韧性城市的意见〉行动方案（2025—2027年）》，明确提出在完整社区建设中“推动智慧物业建设”，鼓励物业服务企业构建智慧物业管理服务系统，强化对人员、车辆出入的智能管理，并发展线上线下融合的生活服务。

年内，部分省市亦积极推进了智慧物业政策落地。

5、城市更新进入全面加速，老旧社区迎机遇（节选）

2025年，我国城市更新行动迈入全面提速与系统深化的新阶段。从中央定调到政策落地，城市更新已不再是局部试点或零散改造，而是被确立为推动高质量发展、扩大内需、提升民生福祉的战略性工程。

5月，中共中央办公厅、国务院办公厅联合印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，首次系统提出建设“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好”目标，并部署8项重点任务，涵盖老旧小区改造、基础设施补短板、公共服务提升、历史文化保护等内容，为全国城市更新提供了顶层设计和行动纲领。

可以预见，在“四好”目标引领下，城市更新将持续释放万亿级市场空间。物业行业若能把握基础设施运维、社区服务升级、智慧技术赋能三大赛道，不仅将重塑自身价值边界，更将成为构建宜居、韧性、智慧城市不可或缺的基层支撑力量。

综上，2025年在政策层面，物业行业的民生保障定位不断深化，规范治理全面升级。从专项整治到“十五五”规划首次纳入，从“一刻钟便民生活圈”鼓励专业化运营，到智慧物业标准落地与长效机制逐步完善，行业正加速由"社区管家"向"城市价值合伙人"转变。通过服务提质、模式创新与科技赋能，物业服务正实现从“有”到“优”的跨越式升级。

市场篇：住宅深耕治理筑根基

非住挖掘运营拓增量

1、住宅：市场承压持续，社区共治价值彰显（节选）

市场承压持续，“退盘潮”备受关注。一方面，物业的民生属性定位持续强化，价格管控政策始终保持从严，而人力成本则呈现刚性上升；另一方面，宏观经济环境下居民消费意愿趋于保守，业主关于物业费下调的诉求居高不下。双重因素叠加挤压物业企业利润空间，倒逼部分企业主动清理低质效、长期亏损的存量项目。

据不完全统计，仅今年7-8月，物业主动撤场的项目已近50个。

在此形势下，行业亦从被动承压转向积极调整变革。通过社区共治构建住宅治理新生态。

当前，住宅物业行业正面临利润率持续承压、业主满意度走低、物业与业主矛盾频发的深层困境，社区共治的价值愈发凸显，已成为破解住宅治理僵局的核心路径。

2、非住B端：危/机并存，关注资产运营管理，能源管理谋发展（节选）

甲方预算紧缩态势持续。据克而瑞物管调研显示，2025年，61% 的企业设施管理预算下降，较 2024 年的45%增加了 16 个百分点，多数企业预算降幅在10% 以内。而预算基本持平企业则由2024年35%下降至2025年的25%。

资产保值增值诉求明显上升。当前，办公市场高空置、园区去化压力仍存。调研显示，甲方对资产保值增值的诉求较去年上升 11 个百分点，成为除支持核心生产、保障业务连续、优化成本外的核心价值主张 —— 这背后是企业对设施管理从“成本载体”到“资产标的”的认知转变，越来越多企业关注生态运营，甚至深度参与前期资产规划，形成 “运维 - 优化 - 增值” 闭环导向。

物企还需提供贴合客户需求的FM服务，“价值互换” 成为服务方拓展市场、实现共赢的实践路径之一。

一是直接购买或入驻。通过采购甲方产品、入驻园区等方式帮助甲方消化产能、盘活资源，从而换取物业服务项目的合作机会。例如可通过将分公司注册落地园区，协助完成招商指标，进而谋求项目服务权，实现双方共赢。

二是担任中介角色。发挥资源整合优势，协助甲方招商、去库存。例如部分物企助力甲方招商去化、与甲方企业达成战略合作，协助销售旗下产品等，既拓宽获客渠道，也深化了企业合作。除此之外，关注能源管理等新业务机遇。

克而瑞物管调研显示，在企业市场实践中，能源管理外包需求有所增加。8 成调研企业已开展或计划开展节能改造，目前以自主改造为主流。近 4 成企业能源管理费用在 100 元 / 平方米・年以内。与此同时，调研显示，能源管理已成为 2025 年预算增幅排名第三的核心业务，未来的布局将为业务增长注入长期价值。

3、非住G端：抢抓城市运营新机遇，内容运营+IP打造激活空间价值（节选）

当前，城市运营已进入高质量发展新时期。

为抢抓中央政策导向下的城市运营新机遇，实现高质量发展，需聚焦三大核心发力点：通过服务升级提升效率、通过空间改造焕发活力、通过内容与价值运营注入灵魂。

现阶段，城市运营需通过“硬件适配+内容迭代”，构建“以运维和服务高效为基础底座、空间重塑、价值创造为核心的”的全景图，以实现城市的可持续发展。

不容忽视的是，就城市运营而言，真正激活空间价值、抢抓市场机遇的“软件系统” ，在于内容与价值运营。物理空间只是容器，唯有通过持续生产、迭代和运营优质内容，才能真正创造独特的场景体验，吸引并留住目标客群，实现从“流量”到“留量”的转化，从而驱动城市空间的商业价值和社会价值最大化。

以公共空间为例，通过IP赋能，积极探索实现商业化“自我造血”，把握公共服务市场化新机遇。

综上，2025年在市场层面，住宅物业在市场承压下加速调整。通过社区共治机制化解供需矛盾。非住B端面对预算紧缩，寻求资产运营与价值互换，同时拓展能源管理等高价值服务；非住G端则借力城市运营新机遇，以内容运营、IP赋能等激活公共空间价值。

企业篇：挑战中重构竞争力

服务升维科技赋能谋发展

1、上市物企营收增速创新低，基础物管“压舱石”更凸显，社区增值占比稳定（节选）

从企业经营端表现来看，63家上市物企2025年上半年营收总额增长至1487.9亿元，同比增长4.1%，增速较去年同期下滑0.5个百分点，营收增速创新低。

基础物管“压舱石”作用更加凸显。一方面，从收入占比来看，在41家连续披露数据的企业中，基础物业服务、社区增值服务和非业主增值服务的收入占比分别为72.4%、10.6%和4.3%。其中，基础物业服务收入占比较去年同期提升2.4个百分点。另一方面，从营收额来看，45家上市物企基础物业服务营收总额达946.1亿元，同比增长8.1%。

社区增值与去年同期基本持平。2025年上半年，42家上市物企社区增值服务营收总额达137亿元，同比下降1.7%，整体保持相对稳定。

2、净利润止跌，净利率保持平稳，管理费率整体有所下降（节选）

资产减值影响减弱，净利率为7.2%。2025年上半年，63家上市物企净利润均值达1.7亿元，同比增长20%。随着企业资产减值影响逐步减弱，净利率同比提升1.0个百分点，至7.2%。

管理效能提升，管理费率下降0.6个百分点至8.6%。2025年上半年，上市物企持续推进组织管控优化，平均管理费率同比下降0.6个百分点，降至8.6%。

3、现金流承压依然明显，现金及现金等价物下降，应收账款周期提升（节选）

现金流承压，现金及现金等价物同比下降5.1%至937.9亿元。2025年上半年，63家上市物企现金及现金等价物总额降至937.9亿元，同比下降5.1%，延续了2024年以来的下滑趋势，行业整体现金流压力依然显著。

应收账款同比增长3.2%，应收账款周转天数提升至146天。2025年上半年，63家上市物企应收账款总额为1119.3亿元，较去年同期增长3.2%；应收账款周转天数由2021年78.2天上升至2025年中期146.1天。

4、组织架构持续优化，地产系高管入主物业成常态（节选）

组织架构持续优化。2025年上半年，46家持续披露员工数的上市物企合计员工92.9万人，同比上年同期减少1.4%，较2024年底减少0.4%。

地产系高管入主物业成常态。2025年，一批来自地产体系的核心管理者“空降”物业企业掌舵。从具体案例看，从招商积余的陈智恒，永升服务的林祝波，到越秀服务的江国雄，再到荣万家的吴秋云，地产系高管往往带着母公司的资源、管理标准与资产逻辑进入物业领域，推动物业服务优化升级。

5、“好服务”驱动下服务模式与标准持续升级（节选）

2025年，物业管理行业在“好服务”理念的引领下，迎来服务模式与标准体系的全面升级。随着城市治理重心下沉至社区、居民对生活品质要求持续提升，物业服务已不再局限于基础保洁、安保与设施维护，而是向专业化、标准化、智慧化和场景化纵深发展。这一年，“好服务”不再是一种口号，而成为驱动行业高质量发展的核心动能。

整体来看，2025年的“好服务”呈现出三大趋势：一是标准更细，服务颗粒度不断下沉；二是模式更活，围绕居民需求构建多元服务生态；三是技术赋能，智慧系统深度嵌入服务流程。未来，物业服务将不仅是城市运行的“微细胞”，更是提升人民生活幸福感的重要支撑。唯有持续升级服务内涵与标准，方能在存量时代赢得信任、创造价值。

6、高端物业服务再进阶，从细节到体系全面升维（节选）

2025 年，高端物业市场迎来服务再进阶，头部企业纷纷跳出传统“四保一服” 框架，以体系化创新重塑高端居住价值，让高端物业服务从零散体验升级为可感知、可传承的生活生态，精准诠释了高品质人居的核心内涵。

从资源整合到架构革新，从场景营造到情感共鸣，2025 年的高端物业服务正以体系化升维，定义着新时代的品质生活标准。

7、IPO有退无进，并购聚焦非住宅优质资产（节选）

2025年，物业行业全年无一家企业成功登陆资本市场，成为自行业上市潮开启以来首个“零IPO”年份。与此同时，融信服务于3月正式从港交所退市，12月，金科服务退市决议案获临时股东会通过，行业资本热度持续降温。奥联服务、国信服务、深业运营等排队企业亦未能在年内完成上市进程，反映出监管趋严、估值承压与投资者信心不足的多重挑战。

年内，物企并购整合有所回温，尤其聚焦非住宅领域的优质资产，以优化业务结构、提升专业能力并拓展第二增长曲线。

8、AI科技赋能加速深化，“数字员工”落地一线服务与管理（节选）

2025年，人工智能技术在物业管理行业的应用进入实质性落地，AI不再仅是概念或后台工具，而是深度嵌入一线服务与管理场景，成为提升效率、优化体验、控制成本的关键抓手。

头部企业纷纷推出具备自主决策与交互能力的智能体，推动物业服务从“人力密集型”向“智能协同型”跃迁。

万科物业率先实现部署“数字员工”，2025年7月，万物云首批6名AI员工正式上岗，实现快速分析数据、秒批报销、24H在线，预计将大幅节省行政开支。更重要的是，该系统通过持续学习业主行为与反馈，不断优化服务策略，实现“越用越聪明”的闭环进化。

综上，2025 年在企业层面，物业行业于挑战中重构竞争力，持续服务升维与科技赋能。上市物企营收增速创新低但净利润止跌回升，基础物管“压舱石” 作用凸显，社区增值服务占比保持稳定；现金流与应收账款压力仍存，企业通过优化组织架构、降低管理费率提质增效，地产系高管入主物业成常态。服务模式与标准持续升级，尤其高端服务向体系化纵深发展；资本市场 IPO “有退无进”，并购聚焦非住宅优质资产，AI 技术深化落地，“数字员工” 赋能一线服务与管理，推动行业向高质量发展转型。

趋势篇：2026年中国物业管理行业十大预测

1、百城增量规模将持续下降至5-6亿平方米（节选）

2026年，百城住宅增量规模将持续收窄，预计回落至 5-6 亿平方米区间。这一变化既源于新型城镇化进入稳定阶段、住房供需关系的结构性调整，也与“控增量、优存量”的行业导向深度契合。

2、行业持续调整，政策合规加强（节选）

在房地产行业深度调整与物业市场化改革深化的双重背景下，物业行业正经历从“规模扩张”向“品质提质”的转型阵痛，行业洗牌速度加快，粗放式管理模式逐步被淘汰。

3、非规模型物企增值物业将收缩（节选）

行业深度调整，存量竞争加剧，非规模型物业企业的增值服务业务将进入战略收缩期。一方面，受限于管理面积小、客户基数少，这类企业难以形成增值服务所需的规模效应，采购成本高、服务渗透率低的问题突出，叠加人力成本持续上涨，多数增值业务陷入“投入大于收益”的困境。

另一方面，非规模型物企普遍缺乏数字化支撑与专业运营团队，面临业主信任不足、员工销售能力薄弱等现实阻碍，无法满足业主对服务标准化、品质化的需求，部分试错后的业务因盈利不及预期将被主动剥离。

4、中小型上市物企困境加剧（节选）

在行业深度调整、资本退潮与监管合规收紧的三重压力下，中小型上市物企的生存发展困境持续加剧。这类企业普遍依赖关联房企项目输送，而地产债务风险传导导致关联项目缩减、应收账款回笼困难，部分企业还因关联方资金占用进一步恶化现金流；同时市场竞争呈现“两头挤压”格局，既难匹敌头部物企的规模效应与数字化优势，第三方项目拓展又面临成本高、成功率低的难题，存量项目撤场率也逐年上升。

5、关联方依赖将进一步降低（节选）

过去依托关联房企获取项目输送、收入补给的模式已难以为继，一方面，地产债务风险传导导致关联项目供给收缩、应收账款回笼困难，部分物企因关联方资金占用或坏账计提遭受业绩冲击，倒逼其主动“去地产化”；另一方面，头部物企的示范效应显著，印证了独立运营的可行性与成长性。

6、业委会、业主觉醒加快，住宅换手率进一步提升（节选）

在物业新规落地、业主自治门槛降低与住房回归居住属性的多重驱动下，业主权利意识觉醒与业委会成立进程显著加快，叠加改善性需求释放与二手房交易政策优化，住宅换手率正迎来持续提升。

7、住宅物业酬金制转化比例增强（节选）

在业主权利意识觉醒、政策持续加码及行业提质需求的多重驱动下，住宅物业酬金制转化比例正稳步提升，并通过多地试点积累了可复制的实践经验，逐步从“小众探索”走向“规模化推广”阶段。相较于包干制，酬金制以“物业费按实列支+约定比例酬金”的透明化模式，精准契合业主对服务成本、公共收益的知情权诉求，有效缓解 “质价不符”的行业痛点。

8、应收账款进一步承压（节选）

在地产行业风险传导、物业行业市场化转型深化的双重背景下，物业企业应收账款压力加剧，成为制约行业现金流健康的核心痛点。

从欠款来源看，一方面，关联房企应收账款占比居高不下，部分房企因资金链紧张长期拖欠物业费、案场服务费，甚至以房抵款、债务展期，大幅拉长回款周期；另一方面，第三方项目应收账款风险上升，商业综合体、产业园等业态受宏观经济影响，租户缴费意愿下降，叠加部分住宅项目业主因服务不满拒缴费用，进一步扩大了应收账款规模。

9、高端服务进一步升级，有感化更凸显（节选）

未来，高端服务将进一步从情感感化深度融入服务全链条，从功能满足转向价值共鸣，成为差异化竞争的关键抓手。摒弃标准化服务模板，需求深耕的定制化服务，将服务延伸至生活全场景，让业主感受到专属化、精细化的尊重。

10、AI应用大爆发（节选）

AI 正从单点工具升级为重构物业服务链条的引擎，驱动物业行业加速向“技术驱动”发展。

未来，随着AI 与物业服务场景深度融合，将进一步重构服务流程、降本增效、提升业主体验，推动行业迈入智能化新阶段。

 

 

- The end -

本文仅为个人观点，不代表所在企业观点