上市红利渐退 物管行业加速重构

随着越秀服务集团有限公司（6626.HK）发布上市物企今年的第一份年报，3月，物企开始陆续发布2021年业绩报告。在目前超过15家物企发布的年报或盈利预告中，有营收首度突破百亿的头部物企保利物业服务股份有限公司（6049.HK），也有发布盈利预警，净利腰斩的佳兆业美好集团有限公司（2168.HK）。

3月10日，金茂物业服务发展股份有限公司（0816.HK，以下简称“金茂服务”）成功登陆港交所，而此前，龙湖智创生活有限公司（以下简称“龙湖智创生活”）已向港交所主板提交上市申请。不难发现，在2021年房地产销售额前十的企业中，有九家物业公司均已上市或正递表冲击IPO。

伴随着行业估值回落、集中度提高，各物业公司持续从规模扩张、业务多元、领域延伸等方面发力。头部物企也正抓住机遇，对出现流动性问题房企的物业开展收并购，行业格局加速洗牌和重构。

上市门槛提高

3月10日，金茂服务正式登陆港交所。作为2022年第一只上市的物管股，金茂服务没有二度递表，上市之路比不少物企更顺畅。不过，金茂服务上市首日破发，在3月16日国务院金融委会议发声提振房地产市场信心后，金茂服务股价迎来首次拉升。

实际上，随着成功上市的物企数量下滑、物企股价下挫，物业板块的估值从2021年下半年开始进入新常态。据克而瑞物管方面分析，2020年物企上市首日平均PE（TTM）达到47.3倍，进入2021年这一数值降至24倍。2020年末，物业板块平均PE为36.9倍，而目前物业板块平均PE仅为17.5倍，相较2020年降幅52.6%。

“资本市场不太可能会再像前几年给予一个高倍估值。”我爱我家研究院院长蔡宗翰分析称，地产公司开发、销售的地产项目是增加物业公司营业额的重要来源，也是资本市场以往给予其较高估值的来源，但由于新房开发市场开发量、销售量整体下滑，物企估值也快速降至低位。

估值进入调整期的同时，港交所提高了上市门槛，或为物企上市抬高门槛和难度。去年，港交所公告称，自2022年1月1日起，将上市申请人主板盈利规定调高60%。三年营业期的盈利要求中必须符合包括最近一个财年盈利不低于3500万港元，前两个财年累计不低于4500万港元，即三年累计应不低于8000万港元。

由于众多中小型物业盈利并不高，新规是否会将它们拒之门外？诸葛找房数据分析师陈霄认为，港交所提高赴港IPO企业的门槛，对中小物业企业来说上市的难度加大，也会提升行业整体水平，变相地引导物业企业更加重视完善内部经营以提高盈利。

克而瑞指出，今年港交所新规正式实施后，一方面对中小物企来说上市难度加大，上市时间延长。另一方面，中小型企业IPO路径封堵之后，行业并购热度或再次升温。

去年新规出台后，物企或许想抓住赴港上市的窗口期，递表的数量明显增多，但成功者寥寥。《中国经营报》记者留意到，去年5月至今，递表或二次递表的物企26家，而成功上市的只有北京京城佳业物业股份有限公司（2210.HK）、德商产投服务集团有限公司（2270.HK）和金茂服务三家。

母公司“舍小保大”

随着房企债务危机加剧，为地产业务解困，物企上市融资似乎并非最快、最优解。据Wind 数据，2022年是房企美元债兑付高峰期，房企海外债到期余额高达273.25亿美元。陷入债务危机的房企们将出售相对优质的物管业务作为眼前的最优解。

例如，2022年1月，央企华润万象生活有限公司（1209.HK，以下简称“华润万象生活”）半个月内先后两次出手欲收购禹洲物业服务有限公司，以及江苏中南物业服务有限公司（以下简称“中南服务”）。2月14日，碧桂园服务控股有限公司（6098.HK，以下简称“碧桂园服务”）宣布，拟收购中梁百悦智佳服务有限公司（以下简称“中梁百悦智佳”）约93.76%股权。其中，中南服务、中梁百悦智佳均已过会，而后放弃了上市。

此前招股书显示，截至2021年6月30日，中梁百悦智佳在管项目291个，在管总建筑面积约3320万平方米。完成该笔收购后，碧桂园服务的在管面积或将突破10亿平方米大关。而碧桂园服务曾表示，预计2025年面积超过18亿平方米。

值得一提的是，就在华润万象生活上述两笔收购官宣之后，华润置地控股有限公司（1109.HK）和华润万象生活在1月25日与招商银行签订了《并购融资战略合作协议》，分别获得招商银行200亿元和30亿元并购融资额度，专用于并购业务。

记者梳理发现，自2021年初开始，物业行业“大鱼吃大鱼”的收并购案例持续不断，其中碧桂园服务斥资上百亿元大手笔收并购。2021年2月，四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司以48.47亿元估值转让64.62%股权予碧桂园服务，成为“第一家港股摘牌的物企”。9月份，碧桂园服务发布公告称以不超过100亿元收购富力物业。

中物研协和克而瑞物管日前联合发布的《2021年度物企上市公司并购研究报告》显示，截至2021年12月31日，共有29家上市物企发起53项并购，并购交易总额达366.88亿元，交易所付总代价为2020年同期94.30亿元的3.77倍。

IPG中国首席经济学家柏文喜预计，接下来行业内的收并购案还持续增多，这主要缘于两个原因:一是规模较大、业绩较好的物管企业基本都已上市，剩下的未上市的物管企业独立上市难度较大，而被收并购则是它们一个比较好的选择；二是房企母公司目前现金流和流动性压力依然较大，房企为了改善母公司的现金流，还会出售旗下的物业管理业务板块。

多赛道破增长困局

在提升规模保证实力的同时，如何减少对房地产的依赖，开辟独立稳定的增长渠道成为物企思考的议题。记者梳理发现，物企已开始纷纷布局商管、城市服务等非住宅业态。

龙湖智创生活招股说明书显示，从2019年到2021年9月，公司住宅及其他非商业物管服务对收入的贡献率从89%下降到了77.4%，商业运营及物管服务对收入的贡献率则从11%提升至22.6%。

具体来看，截至2021年9月，龙湖智创生活的商业运营服务在管建筑面积为570万平方米，同比上升18%。而自2020年到2021年9月，其商业购物中心平均管理费也由13.2元/月/平方米上升到14.6元/月/平方米，写字楼的平均管理费由6.84元/月/平方米上升到8.09元/月/平方米。

华润万象生活作为商管龙头，在各中心城市深耕布局，从“社区管家”转型为“城市管家”，探索智慧物联和城市运营服务。华润万象生活2021年中期报告显示，公司2021年上半年实现收入同比增长42.3%；实现毛利率32.2%，同比增长8.1%；其中，住宅物业管理服务毛利率较去年同期增长2.4个百分点，而商业运营及物业管理服务毛利率较去年同期增长17.4个百分点。

在城市服务的布局上，头部企业从不同角度切入、深耕。据克而瑞物管整理，保利物业城市服务的主要对象为特色乡镇，包括市容市貌协管、环卫保洁、垃圾清运等，以招投标形式获取项目，已开展的典型项目如嘉善大云镇、上海的特色乡镇。

万物云城市服务的主要对象为一二线城市新区，与母公司城市布局相契合。碧桂园服务则以环卫服务作为城市服务的突破口，区域布局方面以三四线城市为主，同样与母公司布局相仿。

“物业正在顺应时代要求，不断拓展新的业务边界。”乡村振兴建设委副秘书长袁帅认为，物业管理行业正处于高速变革的时期，行业早已突破社区服务的范畴，从服务“小社区”起步，到探索城市“大物业”，甚至演变为服务社会基层治理的一个实践单元。