2023年中国上市物业服务企业综合竞争力报告

王澈 赵友禾 柴铎

一、研究背景

历经三十余年的发展，我国物业服务行业正努力摆脱市场发展无序、缺乏配套性法规和规范性文件的局面。全国各地相继出台法律规范，协助行业走向良性发展轨道。市场进一步规范化发展的过程中，市场上涌现出越来越多优秀的物业服务企业。

在新型城镇化、居民消费需求和科技发展等多重因素推动下，物业服务行业正在走向“信息化—智能化—品牌化”；行业发展速度不断加快、规模不断扩大、组织形式形成“点—链条—网络”逐级上升的状态，行业分工不断细化，专业程度显著提升。

在此背景下，中国房地产报、中国城市与区域治理研究院以上市物业服务企业为研究对象，基于上市物业服务经审计后公开的年报数据开展深入测评，构建上市物业服务企业竞争力评价指标体系。对经营规模、盈利能力、营运能力、成长能力和偿债能力进行评价及横向对比，反映出整个行业市场规模、盈利水平及成长潜能。一方面反映企业竞争力优势，查找弱项和风险隐患，为各类投资者提供参考；另一方面，客观反映中国物业服务行业总体经营状况和发展态势，为政府实施调控政策提供参考。

二、上市物业服务企业综合竞争力分析

《2023年中国上市物业服务企业稳健性、持久力与ESG指数研究报告》研究指标体系由中国房地产报、中国城市与区域治理研究院、中国社会科学院（财经院）中国城市竞争力课题组、中央财经大学“中国上市公司竞争力”研究团队联合研制，邀请来自政府主管部门、科研院所、物业服务企业的专家，采用德尔菲法+层次分析法经过指标初选、筛选与权重测定，构建指标体系。

为求客观、全面且完整地分析评价2022年上市物业服务企业的综合竞争力，刻画其风险和投资价值，挖掘企业的发展潜力与市场竞争能力，并关注企业未来可持续发展表现，本文选择了企业规模、盈利能力、营运能力、成长能力、偿债能力五个维度共17项指标来整体评价物业服务企业的综合竞争力。

三、上市物业服务企业规模评价

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资产总额

2022年上榜物业服务企业资产总额合计达到3253.16元，较2021年整体规模略有增长。上榜物业服务企业资产总额的数值范围为中天服务（2.51亿元）~碧桂园服务 (700.77亿元)，资产总额的平均值和中位数分别为77.46亿元和29.99亿元。高于均值的企业共有11家。

行业内各物业服务企业规模差距显著，总资产在分布上呈现较大差异，资产规模超过20亿元的企业有4家。龙头物业服务企业如碧桂园服务、万物云、华润万象生活排在前列。总资产表现较好的企业，均表现出较好的现金流和盈利能力。

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营业收入

随着物业管理规模的扩大和服务的多元化，物企经营业绩表现亮眼，营业收入实现明显增长。2022年上榜物业服务企业营业收入总额达到2273.53亿元，较2021年1889.29亿元增长20.34%，整体营业收入增速有所下滑。

上榜物业服务企业营业收入总额的数值范围为宋都服务（2.69亿元）~碧桂园服务 (413.67亿元)，营业收入的平均值和中位数分别为54.13亿元和21.37亿元，行业间企业差距较大，物业企业分化格局仍在继续。营业收入高于均值的企业共有10家，共8家企业的营业收入超过100亿元。其中，碧桂园服务以413.67亿元名列榜首，万物云营业收入301.06亿元位列第二。

从营收增速来看，42家上榜企业中有33家2022年度营业收入实现正增长，其中金茂服务营收增速达到60.74%位列第一，龙头企业中海物业、碧桂园服务、建发物业、滨江服务等营收增速均超过40%。共9家企业营业收入出现负增长，荣万家、佳兆业美好的营收下降幅度超过20%。从营业收入构成角度来看， 2022年受行业下行和市场情况影响，各企业社区增值服务及非业主增值服务呈现萎缩趋势，基础物业营收占比回升较大，物业企业回归本源物业管理业务的趋势明显。

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净利润

2022年上榜物业服务企业共实现净利润135.16亿元，较上年239.66亿元出现明显下降，行业的净利润总额几乎腰斩，仅有19家企业2022年净利润实现正增长，行业增收不增利的情况显著。

2022年度上榜物业服务企业净利润的数值范围为金科服务（-18.40亿元）~碧桂园服务(22.61亿元)，净利润的平均值和中位数分别为3.22亿元和1.30亿元。高于均值的企业共有14家。龙头企业碧桂园服务在资产总额、营业收入、净利润三项指标上均排名第一，本年净利润达到22.61亿元；华润万象生活排名第二，净利润22.13亿元略落后于碧桂园服务。

2022年，共有6家物业企业的净利润规模超过10亿元，行业盈利情况分化明显。上榜企业中仅有4家物业企业出现亏损，分别是时代邻里、融创服务、世茂服务和金科服务，主要是受房地产行业下行、关联房地产企业拖累以及高溢价收并购的影响。

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在管面积

2022年度上榜的42家物业服务企业在管面积合计为67.95亿平方米，较上年相比不同规模企业在管面积增速均出现较大下滑，中型物业企业下滑幅度较大。

上榜物业服务企业在管面积的数值范围为苏新服务（0.07亿平方米）~碧桂园服务 (8.69亿平方米)，在管面积的平均值和中位数分别为1.62亿平方米和0.56亿平方米。高于均值的企业共有11家，各物业服务企业规模差距显著。分析发现，在管面积位列前五的物业企业在管面积之和达到32.15亿平方米，几乎占上榜企业在管面积总和的一半。目前国内上市物业企业在管面积最大的仍是碧桂园服务，万物云在管面积与碧桂园服务相差较小，在管面积为8.4亿平方米。其他在管面积排名前十的物业企业面积在2亿~6亿平方米。目前多家上市物业公司在业绩发布会上强调，正在努力摆脱对关联地产公司的依赖。

四、上市物业服务企业盈利能力评价

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净资产收益率

净资产收益率=归母净利润 / 股东权益总额。该指标反映股东投入企业资本的收益率，该指标越大，说明股东的投资收益越大。

上榜物业服务企业净资产收益率的数值范围为华发物业服务（-306.05%）~中天服务 (74.85%)，净资产收益率的平均值和中位数分别为6.49%和11.85%。34家企业的净资产收益率高于均值，各物业服务企业盈利能力出现较大差距。中海物业、金茂服务、滨江服务的净资产收益率表现较好。通过杜邦分析法进行拆解，华发物业近两年资产负债率居高不下，极高的财务杠杆导致权益乘数为负值，且放大了ROE指标的绝对值。滨江服务本年净利率表现较好，盈利能力优秀，驱动其ROE指标增长。

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销售净利率

销售净利润率=净利润/营业收入，该指标衡量企业销售收入的利润转化水平。

上榜物业服务企业销售净利率的数值范围为金科服务（-36.76%）~滨江服务 (21.13%)，销售净利率的平均值和中位数分别为8.22%和9.86%。高于均值的企业共有25家，行业间企业差距不大。华润万象生活、建业新生活、越秀服务等企业排在前列，盈利能力较强，利润转化能力较高。

在管面积靠前的头部物业公司营业收入同样名列前茅，但是净利润率与2021年对比下滑明显，包括碧桂园服务、万物云、雅生活服务等多家规模靠前的头部物业公司，一方面是疫情管控等因素增加公司运营管理成本，另一方面上市物业企业规模扩张出现内卷，存在激进并购现象，导致分摊成本高，影响了利润指标的表现。

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投入资本回报率

投资回报率ROIC=息前税后利润/（股东权益+有息负债），该指标反映股东和债权人总体资本创利能力的大小，投资回报率较高意味着该企业实际的创利能力较强。

上榜物业服务企业投入资本回报率的数值范围为金科服务（-28.01%）~中天服务 (70.44%)，投入资本回报率的平均值和中位数分别为14.44%和11.99%。高于均值的企业共有19家，各物业服务企业差别不大。金茂服务、中海物业、滨江服务的投入资本回报率表现较好。

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利润含金量

利润含金量体现了企业的净利润与经营现金流的匹配程度。该指标由经营活动现金净流量/净利润计算而得。

上榜物业服务企业利润含金量的数值范围为荣万家（-2.49）~合景悠活 (3.91)，利润含金量的平均值和中位数分别为0.54和0.53，行业间企业差距较小。高于均值的企业共有21家。低于均值的企业多数经营性现金流为负。合景悠活、滨江服务、建发物业等龙头企业排在前列。

五、上市物业服务企业营运能力评价

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总资产周转率

总资产周转率指企业在一定时间内,将总资产转化为销售收入的能力。该指标越高,说明企业的资产利用效率越高,也就意味着企业的营运能力越强。

上榜物业服务企业的总资产周转率的数值范围为中骏商管（0.38）~华发物业 (1.73)，总资产周转率的平均值和中位数分别为0.84和0.78。高于均值的企业共有17家，龙头物业企业排在前列。

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应收账款周转率

物业服务行业作为微利行业，积极而有效率的应收款项管理有利于提高企业资金利用效率，防范经营风险。因此，应收账款周转率也作为衡量物业企业资产质量状况的一个关键指标。

上榜物业服务企业的应收账款周转率的数值范围为荣万家（1.09）~建发物业 (12.25)，应收账款周转率的平均值和中位数分别为4.80和4.28。高于均值的企业共有20家，龙头物业服务企业排在前列。

六、上市物业服务企业成长能力评价

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总资产增长率

物业服务企业在物业服务市场上的竞争愈加激烈，各大企业争先通过内生增长、外延并购或技术输出等手段拓展管理规模，物业服务企业规模优势愈加明显。获资本支持的物业服务企业的规模优势明显，且规模较大的企业资源获取能力高于规模较小的企业，强者恒强的趋势逐渐在物业管理行业显现。

物业服务企业的总资产增长率的数值范围为金科服务（-19.95%）~金茂服务（121.00%），总资产的平均值和中位数分别为15.56%和12.75%。高于均值的企业共有18家。

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净资产增长率

净资产增长率一定程度上反映股东对公司的认可程度以及公司业绩。

上榜物业服务企业的净资产增长率的数值范围分别为金科服务（-30.14%）~金茂服务（566.84%）。净资产增长率的平均值和中位数分别为30.10%和9.53%。有9家企业净资产增长率高于平均值。

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净利润增长率

净利润增长率指企业当期净利润比上期净利润的增长幅度，指标值越大代表企业本期经营效益取得较大增长和进步，盈利能力越强。

上榜物业服务企业的净利润增长率的数值范围为金科服务（-270.87%）~金茂服务（90.73%）。净利润增长率的平均值和中位数分别为-18.20%和-8.03%。有27家企业净利润增长率高于平均值。

受疫情补贴减少、并购项目和部分新增业务毛利率水平较低影响，2022上市物业服务企业净利润增速有所下滑，经营业绩压力增加。其中金科服务净利润大降270%，这也是金科服务上市6年来首次出现亏损。在业绩发布会上，金科服务董事长夏绍飞解释，去年整个地产行业极度承压，开发商大部分所交付项目接房率和入住率都不尽如人意，整个空置房费用的回款也缺乏对应的保障。

七、上市物业服务企业偿债能力评价

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资产负债率

2022年上市物业企业资产负债率排行榜显示，31家上市物业企业中有19家资产负债率增长。其中合景悠活、滨江服务和德信服务资产负债率增长均超过10%，分别为20.92%、14.83%和10.04%；2022年合景悠活、滨江服务和德信服务的在管面积分别增长了5%、40%和11%。新增在管面积最多的华润万象生活的资产负债率增长了8.89%，排名第5。不过，上述物业公司资产负债率均在60%以下的合理区间。31家公司中仅有京城佳业、中海物业和东原仁知服务的资产负债率超过60%。

上榜物业服务企业的资产负债率的数值范围为中骏商管（18.74%）~华发物业服务（99.39%）。资产负债率的平均值和中位数分别为47.12%和44.11%。有19家企业资产负债率高于平均值。

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流动比率

流动比率是衡量公司用短期资产偿还短期债务能力的指标。它是由流动资产合计除以该公司的流动负债合计而得。流动比率一般在1.5-2.0之间比较理想，越高就说明日常经营越不需要短期资金的支持，但比率过高也表明企业资金利用效率低下。

上榜物业服务企业的流动比率的数值范围为华发物业服务（0.94）~中骏商管（4.14）。流动比率的平均值和中位数分别为1.92和1.70。有18家企业流动比率高于平均值。

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速动比率

速动比率通常是指企业速动资产与流动负债的比率，是对流动比率的补充，该指标越高，表明企业偿还流动负债的能力越强。速动比率在1.0会更合理，大于1说明一旦企业清算而存货又不能变现时，企业也有能力偿债，但同时也说明企业拥有过多的不能获利的现款和应收账款，小于1表明企业必须依靠变卖部分存货来偿还短期债务。

上榜物业服务企业的速动比率的数值范围为华发物业服务（0.93）~卓越商企服务（3.28）。速动比率的平均值和中位数分别为1.80和1.61。有17家企业速动比率高于平均值。

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已获利息倍数

已获利息倍数反映企业长期偿债能力已获利息倍数较低意味着长期偿债能力较差，但是太高也不合理。

上榜物业服务企业的已获利息倍数的数值范围为新城悦服务（-23.64）~中骏商管集团（754.86）。已获利息倍数的平均值和中位数分别为94.62和33.17。有12家企业已获利息倍数高于平均值。整体来看，上榜物业服务企业已获利息倍数差异明显。

（此文将刊于中国房地产报6月12日11版 责任编辑 苏志勇）