中国物业管理上市公司运营质量分析

1.盈利能力下滑

2022年56家上市物企毛利润均值9.2亿元，同比微降0.4%；净利润均值2.7亿元，同比下滑42.9%。头部、大型、中型和小型物企毛利润和净利润均值分别为36.3亿元、14.2亿元、4.9亿元、1.4亿元和14.3亿元、-4.3亿元、1.8亿元、0.5亿元。 • 2022年56家上市物企平均毛利率20.9%，同比下降4.1个百分点；净利率6.0%，同比下降6.6个百分点。头部、大型、中型和小型物企平均毛利率和平均净利率分别为19.1%、22.1%、24.3%、25.4%和7.6%、-6.6%、8.7%、9.5%。

2022年56家上市物企平均营业成本率78.6%，同比提升 头部、大型、中型和小型物企营业成本率分别为80.4%、77.9%、75.7%和74.6%，同比分别提升3.2、7.9、3.8和3.5个百分点。 • 受商誉及其他无形资产、金融及合同资产减值影响，2022年45家上市物企资产减值计提均值2.45亿元，同比提升349.1%。头部、大型、中型和小型物企资产减值计提均值分别为5.59亿元、10.93亿元、0.91亿元和0.18亿元，同比分别增长388.2%、597.9%、167.8%和155.1%。

2022年56家上市物企ROE均值7.7%，较去年同期下降13.4个百分点；房地产企业ROE均值-18.0%，较去年同期下降14.2个百分点。房企ROE均值持续低于物企ROE均值，2022年低于物企25.8个百分点。 • 2022年头部、大型、中型和小型物企ROE均值分别为14.5%、-3.5%、3.9%、14.3%。四个梯队的企业ROE均值均呈现下降趋势，其中，小型企业从2022年48.2%下滑至2022年14.3%。

2.经营风险增加

2022年56家上市物企资产负债率均值47.0%，较去年同期微升0.01个百分点；房地产企业资产负债率均值68.2%，较去年同期上升2.4个百分点。房企资产负债率均值高于物企，2022年较物企高21.3个百分点。 • 2022年头部、大型、中型和小型物企资产负债率均值分别为48.0%、41.7%、48.6%、45.3%。四个梯队的企业资产负债率均值整体较平稳，其中，头部、大型物企分别较2021年微升0.9个百分点、1.8个百分点；中型和小型物企分别微降0.4个百分点、0.3个百分点。

2020年、2021年、2022年上市物企经营性现金流量净额分别为240.9亿元、248.7亿元、140.2亿元，同比增长率分别为56.1%、3.2%、-43.6%。• 2022年头部、大型、中型和小型物企营业现金比率分别为7.4%、-4.5%、7.4%、1.6%。四个梯队的营业现金流比率均值整体呈现下滑趋势，其中，头部、大型、中型和小型物企分别较2021年下降9.2个百分点、19.7个百分点、9.8个百分点和20.0个百分点。

56家上市物企应收账款总额2020年、2021年、2022年分别达341.0亿元、634.4亿元、886.9亿元；应收账款总额连续三年高速增长，三年分别同比增长34.9%、86.0%、39.8%。 • 2022年56家上市物企应收账款周转天数陡峭上升，2020年均值为 2021年均值为85.9天，2022年均值为112.2天，同比增长30.6%。

3.经营效率

1家上市物企人均管理面积2020年、2021年、2022年分别达5369.5㎡、6161.3㎡、6842.0㎡；人均管理面积近三年表现平稳，2020年同比下降30.6%，2021年、2022年分别同比增长14.7%、11.0%。 • 56家上市物企人均净利润2020年、2021年、2022年分别达2.6万元、2.9万元、1.4万元；人均净利润近三年呈现波动状态，2020年同比下降22.9%，2021年同比增长10.2%，2022年同比下降52.1%。

2022年披露布局城市数量的37家上市物企单城市在管面积均值为1.53百万㎡，较去年同期的1.36百万㎡同比增长12.6%。