物业管理行业研究周报：物业估值仍处历史低位
中国物业观察网/2023-06-06/ 分类：资讯/
事件：6 月2 日港股物管股集体大涨，恒生物业服务及管理指数涨幅达7.64%，碧桂园服务、中海物业、华润万象生活等涨幅均超10%。当日恒生地产及建筑业指数涨幅达4.86%，A 股房地产指数 ...
事件：6 月2 日港股物管股集体大涨，恒生物业服务及管理指数涨幅达7.64%，碧桂园服务、中海物业、华润万象生活等涨幅均超10%。当日恒生地产及建筑业指数涨幅达4.86%，A 股房地产指数涨幅达3.79%。
拉长周期来看，自2021 年中以来物业与地产走势高度相关，我们认为当前物业与地产仍处于同涨同跌的阶段，但从各阶段表现来看，物业股较地产股弹性依然较大，且目前估值仍处历史低位。此次大涨主要受政策预期及市场情绪催化影响较大，目前A 股房地产指数基本已回吐去年11 月以来三支箭政策利好以来的涨幅，而物业板块亦回落至低位。
去年11 月初至今年1 月底，受地产“三支箭”及金融地产十六条等政策利好的影响，恒生物业服务及管理指数区间涨幅最高达105.32%，这一阶段属政策落地提振市场信心阶段。
今年2 月初至6 月初，地产基本面呈弱复苏状态，根据中指研究院，2023 年1-5 月TOP100 房企销售总额为29661 亿元，同比增长8.4%，但增幅相比上月下降4.4pct，其中5 月单月同比增长2.8%，经季节调整后5 月环比下降18.8%。二手房挂牌新增较多，市场购房情绪持续回落，从政策底到市场底的时滞明显拉长，这一阶段交易再次以基本面较弱主导的规避风险为主。
此次大涨为个别城市政策调整致市场预期走强，各地“因城施策”通过公积金支付购房首付款、带押过户、放松限购等方式持续引导购房需求释放，6月1 日，青岛住建局等部门联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，主要为调整青岛非限购区域首付比例首套最低调整为20%、二套最低调整为30%。
叠加海外流动性压力缓解，港股资金面将得到改善等影响，在政策预期及市场情绪的催化下地产及物业股集体大涨，6 月2 日头部物企涨幅基本大于其关联房企，物业板块上涨弹性更大。
数据追踪（5 月29 日-6 月2 日）：
资金及交易追踪：
沪（深）股通：A 股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2023年6 月2 日，持有666.23 万股，较上周上涨16.29%，持股市值1.01 亿元。
港股通：港股中港股通持股共14 家（剔除停牌物企），自2023 年5 月29 日至6 月2 日，增幅最大的是世茂服务，本周增幅3.72%。降幅最大的是合景悠活，降11.09%。持股比例最高为保利物业，为64.42%。持股数量最多为融创服务，为5.76 亿股。
投资策略：我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活，关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注高弹性标的碧桂园服务及独立发展能力较高的物企金科服务，中小物企建议关注母公司发展迅速的建发物业、滨江服务、越秀服务等。
拉长周期来看，自2021 年中以来物业与地产走势高度相关，我们认为当前物业与地产仍处于同涨同跌的阶段，但从各阶段表现来看，物业股较地产股弹性依然较大，且目前估值仍处历史低位。此次大涨主要受政策预期及市场情绪催化影响较大，目前A 股房地产指数基本已回吐去年11 月以来三支箭政策利好以来的涨幅，而物业板块亦回落至低位。
去年11 月初至今年1 月底，受地产“三支箭”及金融地产十六条等政策利好的影响，恒生物业服务及管理指数区间涨幅最高达105.32%，这一阶段属政策落地提振市场信心阶段。
今年2 月初至6 月初，地产基本面呈弱复苏状态，根据中指研究院，2023 年1-5 月TOP100 房企销售总额为29661 亿元，同比增长8.4%，但增幅相比上月下降4.4pct，其中5 月单月同比增长2.8%，经季节调整后5 月环比下降18.8%。二手房挂牌新增较多，市场购房情绪持续回落，从政策底到市场底的时滞明显拉长，这一阶段交易再次以基本面较弱主导的规避风险为主。
此次大涨为个别城市政策调整致市场预期走强，各地“因城施策”通过公积金支付购房首付款、带押过户、放松限购等方式持续引导购房需求释放，6月1 日，青岛住建局等部门联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，主要为调整青岛非限购区域首付比例首套最低调整为20%、二套最低调整为30%。
叠加海外流动性压力缓解，港股资金面将得到改善等影响，在政策预期及市场情绪的催化下地产及物业股集体大涨，6 月2 日头部物企涨幅基本大于其关联房企，物业板块上涨弹性更大。
数据追踪（5 月29 日-6 月2 日）：
资金及交易追踪：
沪（深）股通：A 股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2023年6 月2 日，持有666.23 万股，较上周上涨16.29%，持股市值1.01 亿元。
港股通：港股中港股通持股共14 家（剔除停牌物企），自2023 年5 月29 日至6 月2 日，增幅最大的是世茂服务，本周增幅3.72%。降幅最大的是合景悠活，降11.09%。持股比例最高为保利物业，为64.42%。持股数量最多为融创服务，为5.76 亿股。
投资策略：我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活，关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注高弹性标的碧桂园服务及独立发展能力较高的物企金科服务，中小物企建议关注母公司发展迅速的建发物业、滨江服务、越秀服务等。
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