2021物业管理行业十大热词

回顾2021年，物业管理行业可谓复杂多变，经历了一场洗礼。热度空前的并购，持续加速的行业整合和市场拓展，理性回归的资本市场，以及服务品质的打磨，增值服务的发展，商业运营、城市服务的兴起，品牌的焕新和智能科技的加持，数尽了行业这一年所经历的风风雨雨。本文将通过十大行业热词细数物业管理行业这一年的变化和成长。

01

并购

并购热潮的驱动原因有几何？未来仍将持续？

据不完全统计，截至2021年12月10日，今年物业管理行业已披露相关信息的并购交易达71宗，涉及并购方33家物业企业，交易金额约333.3亿元。今年并购市场热度空前高涨，大宗并购案频发。尤其在下半年，并购热度甚至超过了物业资本市场热度，成为年度行业最热的话题。出现这一现象的主要原因有以下几个：

1、房地产流动性危机传导，成为大宗并购交易的直接诱因

房地产市场融资政策收紧，短期内无法实现资金快速周转的开发商，纷纷出售旗下物业公司，以期帮助开发集团度过寒冬，这是导致今年并购市场热度高，大型并购案频发，优质标的多的重要原因。如碧桂园服务分别斥资100亿元、54.32亿元、33亿元收购富力物业、嘉宝服务、邻里乐控股等。

表：2021年部分因开发商流动性危机出售物业企业的案例

2、企业扩规模、求发展，是并购狂潮的内生驱动力

2021年以来，多家物业企业纷纷披露自己未来几年的发展目标。从部分企业未来3-5年的增长目标及发展规划看，必须保持高增速，才能达到预设的业绩增长和规模扩张目标。而当前能支撑如此高增长的有效方式就是并购，假使没有房地产市场的波及，企业也会主动寻找并购标的，以实现发展目标。

3、并购资金充足，为并购规模化的支撑性因素

不难发现，并购市场的买方主要是上市公司，其用于收并购的资金充足，战略意图明确，是导致年度并购四起的有利支撑性原因。自IPO起，物业公司筹集的资金就有一大部分用于并购，多家公司这一资金使用比例超过40%。此外，企业用于收并购的资金充足，预计未来几年内，通过收并购扩规模的方式仍然会持续。

02

集中度

（一）2021年百强企业市场份额或将过半，集中度进一步提升

并购加速了行业整合，为整个行业带来诸多变数和不确定性，但有一点可以确定，整个市场的集中度会显著提升。一方面，大企业在庞大的管理面积基础上仍高速增长，强者恒强趋势凸显；另一方面，中小型物企借力并购、市场拓展等多种手段快速提升市场份额，甚至实现弯道超车。

图：2020-2021年物业百强企业、TOP10企业市场份额

预计到今年年底，全国物业管理面积总计将达274亿平方米，TOP10企业以在管面积计的市场份额将由2020年的10.17%提升至2021年的16.1%，且百强企业市场份额则会由2020年的49.7%提升至52.1%，首次实现占比过半，行业马太效应愈发显著。

（二）市场分化加剧，头部效应显著

集中度提升的同时，另一个行业趋势也随之而来，就是市场分化加剧。截至2021年6月30日，明确披露在管面积数据的港股上市公司共44家，规模最大的碧桂园服务，在管面积已达6.44亿平方米，而规模最小的兴业物联仅有在管面积约360万平方米，前者是后者的约179倍。

图：2021H1物业服务港股上市公司在管面积披露情况

03

市场拓展

非住宅业态已成为物业公司市场拓展的重要方向

物业管理服务的边界从住宅不断延伸至商办、医院、学校等非住宅业态及城市服务等领域。中指数据·物业版—招标数据显示，截至2021年12月，行业第三方市场招标信息发布约10万余条，以非住宅业态为主（占比超过八成），其中办公业态占比最高约40.4%，其次是学校业态，占比22.2%。

图：物业管理行业第三方市场拓展招投标信息统计（截至2021年12月15日）

根据公开信息，在可统计到的物业上市企业中，来自独立第三方的在管面积占比均值已达到52.1%。其中，市场化项目已成为公司规模扩张的重要来源。

表：具备房地产背景的上市企业第来自第三方在管面积占比TOP5

04

资本

（一）资本市场形势生变，物业板块理性回归

2021年物业行业在资本市场经历了过山车式的发展，而七月便是今年这辆过山车的顶点。是什么让物业企业在资本市场的走势急转直下，我们总结了以下几点：

1. 港股资本市场走势整体较弱，市场情绪低迷

恒生指数下半年整体下跌16.76%，表现落后于几乎全球所有大类资产，市场情绪较为低迷。在此大背景下，尽管物业服务企业下半年积极发展，可依然无法扭转港股资本市场整体表现。

2. 监管压力加大重创中概股，物业企业遭资本错杀

三条红线政策实施一年后，地产企业压力凸显，物业企业作为关联企业，也遭到了不小冲击。

3．前期涨幅过大，股价阶段性下跌，市场回归理性

物业企业近两年资本市场表现格外抢眼，截至今年7月1日，共有13家企业自上市开始涨幅超过100%，占行业总上市企业的近30%，行业估值达到历史较高水平，而此时市场趋于理性，往往容易发生中短期波动。

（二）行业属性未变，物业板块长期投资价值仍可期

而反观物业行业本身，其投资价值是否真的消失了，我们认为是否定的，物业服务企业，依然具有长期投资价值。

根据，2021年物业行业规模将超270亿平，行业总收入将突破6750亿，行业空间依然巨大。上市物业服务企业也积极发展，，高增长的发展逻辑不变。此外，有波动才会有交易，物业企业前期涨幅较大，资本套现难免导致板块短期较大波动，但行业长期向好因素不变，增长逻辑不变，短期估值下跌，恰为投资者入场的良好机遇。

05

满意度

标杆企业服务满意度达86.4分，“五大方向”助力满意度快速提升

从2021中国物业服务满意度研究调查结果来看，2021年中国物业服务总体满意度评价约78分，相较去年满意度水平稳中微降；而标杆物业企业2021年的满意度达到86.4分，服务质量持续得到改善。

图：近三年物业服务满意度变化情况

总结来看，物业企业提升满意度的方式主要有一下几个：1、服务标准升级，基础服务不断细化；2、精准把握市场需求发展多元业务，助力业主满意度提升；3、智能科技加速应用，便捷智慧社区逐步成型；4、加强社区人文建设，积极推动社区共建；5、人才加码，助力物业服务水平提升。

06

增值服务

社区增值服务快速发展，生活服务和空间服务成重点布局方向

2021年，十部委通知明确鼓励物业服务企业探索“物业服务+生活服务”模式，满足居民多样化多层次居住需求。疫情常态化也使居民生活消费习惯发生了较大改变，增值服务潜力得到进一步释放。物业企业积极围绕社区资源和业主资产布局，社区生活服务收入实现高质量快速增长。

图：社区增值服务企业参与度

（1）本地生活服务拥有获客成本低、规模优势强等天然优势，并且具备强业主黏性，成为开展程度最好的社区增值服务。

（2）国内社区独有的封闭性及物业用房的可改造性，以空间租赁服务、会所服务为主的园区空间服务，当下也成为物业企业主打的业务方向之一。

（3）美居服务呈现快速发展态势，多数企业已将美居服务延伸至不动产全生命周期维护，部分企业更是打造专业美居子品牌，通过高品牌识别度谋求快速占领市场份额。

（4）虽然目前多数企业都开设了房产经纪业务，但由于外部专业经济公司对市场份额的挤压及物业企业自管的单个社区体量相对较小，边际成本居高不下等原因，目前还未形成规模发展。

（5）受制于专业化程度高、资质要求多、孵化时间长、盈利水平低等原因，大规模开展社区养老的企业并不多见。但根据第七次人口普查数据来看，保守估计未来十年我国老龄人口比例可能突破两成，广阔的市场空间将给物业企业带来巨大发展机遇。

077

商业运营

重点城市商业地产稀缺性强，商业运营企业估值普遍较高

2021年随着疫情的好转，经济活动继续趋于正常，实体经济得到进一步恢复，商业运营逐渐成为物业服务企业竞相争抢的“香饽饽”。而具备物业管理+商业运营的物业服务企业也格外受到资本市场认可。

1月18日，合景悠活公告称，以现金代价13.16亿元收购雪松智联80%股权。此举正式开启了2021物企收购之路，也打开了物业服务企业向商业运营领域的扩张之路。

表：2021年部分商管服务类收并购情况

除此之外，具备“物业管理+商业运营”能力的企业也在收购中也会获得更高的估值，以碧桂园服务收购富力物业为例，这宗百亿并购案例的金额刷新了行业纪录。此前碧桂园服务收购嘉宝服务，付出的代价仅约为48.5亿元。对比之下，富力物业面积明显小于嘉宝服务的在管面积，即使后续富力物业完全履约，其与蓝光嘉宝服务在管面积相比也并无优势，却凭借高端的商业业态和区位优势卖出了比嘉宝服务高一倍的价格。

08

城市服务

（一）政策大力支持加速物企入局城市服务

按照习近平总书记“城市管理应该像绣花一样精细”的要求，2021年各城市相继出台城市精细化治理政策，推动城市管理实现标准化、智能化、专业化、社会化，推动城市管理向城市治理转变。

表：近年来部分城市城市精细化治理政策

物业企业积极响应国家号召，纷纷布局城市服务领域。目前，物业企业进入城市服务领域，主要依靠“专业服务+智慧平台+行政力量”相融合的方式，对城市公共空间与公共资源、公共项目实行全流程“管理+服务+运营”。

（二）物业企业具备参与社区治理的先天优势

物业企业的服务对象为社区范围内所有的居民和用户，是与社区关系最为密切的市场主体，发挥着政府和其他社会主体不可企及的作用，在参与社区治理中也具备其他市场主体难以匹敌的优势。

 

1.  

   专业的事留给专业的人做；

    

2.  

   积累大量社区数据，具备信息整合能力；

    

3.  

   高效快捷响应社区治理事务。

    

 

09

1

品牌焕新

“服务、科技、空间、特色”引领品牌焕新主流方向，“增值服务”子品牌异军突起

自2015年起，物业服务企业尝试进行品牌定位的调整，以顺应物业管理行业随着时代发展而不断进化的“内涵”，向广大客户群体诠释对于服务的理解以及未来的憧憬。通过分析总结可以看出，物业服务企业品牌焕新表现出四大主流方向，即“服务、科技、空间、特色”。

图：部分企业品牌定位调整方向

一是服务，物业服务企业越发强调服务的重要性，从“管理”向“服务”的变化凸显行业主观能动性的提升；二是科技，科技使物业服务企业实现“降本提效”，企业通过数字化、智慧化转型，全方位对服务赋能；三是空间，物业服务的概念不断拓展，边界打开，使服务空间不断延伸；四是特色，专注某一方面取得领先地位的特色领域，聚焦优势不断放大。2021年，物业企业继续围绕这四个方向进行品牌焕新升级。

表：2021年部分物业服务企业品牌更新情况

10

智慧服务

战略合作加快智能化建设，推动智慧社区落地

2021年，智能化建设工作持续成为行业关注的焦点之一。物业企业多采取合作的形式推进智慧化建设。合作方式主要有三类，一是与其他企业组建合资公司，集中优势搭建支撑自身企业发展需求的智慧化平台；二是与传统科技企业达成战略合作，借助平台与资源优势延伸服务触角，在多领域构建智慧化服务产品；三是与其他行业的优秀企业达成合作协议，吸收他人之长补足自身之短。

表：年内部分企业智慧物业建设情况

除此之外，年内部分企业通过利用自身资源优势，在社区开发及业务搭建中尝试智慧服务的落地生根。如招商积余联合招商建筑科技打造蛇口首个AI智慧社区——兰溪谷，以科技为品质生活赋能。

表：年内部分企业智慧物业建设情况

总结：

展望未来，物业管理行业将是确定性和不确定性的统一，确定的是这个行业的发展空间广阔，服务边界在不断外延，企业发展仍会加速。不确定的是物业服务企业会以何种方式去挖掘行业蕴藏的巨大价值，行业整合和企业发展会快到什么程度，这些都值得我们思考和进一步探索。

根据当前的市场趋势预判，首先，明年甚至未来3年，并购仍是物业服务企业持续扩张规模的重要手段，整个行业的整合加速，市场集中度进一步提升，市场化拓展也将迎来突破性进展；其次，资本市场大概率不会出现2020年和2021年这样的上市热潮，但部分有特色和成长性优势的企业，尤其是部分国企仍有对接资本的机会，整个资本市场的分化也将越来越明显，真正受到市场关注和青睐的仍将是头部企业。再次，增值服务，尤其社区增值服务会迎来快速发展，商业运营和城市服务的未来增长空间较大，成熟的运营模式有待物业企业进一步探索。最后，满意度建设，品牌建设和智能化建设将更加受到企业关注，成为推动行业品质前行的通关钥匙。让我们对行业的未来拭目以待！

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