观点复盘｜多维度研判物业行业发展方向和趋势

新的一年开始，如今，2023年各企业业绩指标已经尘埃落定，上市物企业绩即将陆续公布。回首过去一年，在高质量发展、回归服务本质的主基调下，物企进一步明确战略目标，稳扎稳打，在规模、市场拓展、多元服务、产品构建、服务水平、品牌建设等多方面得到进一步的提升。

物业服务企业及上下游生态链企业提供行业研究，去年8月份，基于对行业和企业长期跟踪和研究，通过系统化的评价标准，中物智库重磅发布了“2023中国物业服务综合实力百强企业”（

中物智库持续为行业赋能，为）等系列榜单。并对行业和百强企业的进行全方位、多维度的研究、分析和研判，撰写并点击查看往期内容→2023中国物业服务综合实力百强企业发布发布了《2023中国物业百强企业研究报告》，以揭示行业和头部企业的发展现状、脉络走势、优秀企业的先进经验，不仅能够展示物企的领先示范相应，提振其在行业中的品牌影响力，也能够为更多的企业带来发展的的参考和启示，看到行业更多优秀解决方案，为企业纾困，为行业赋能，绘就行业发展新图景。

《2023中国物业百强企业研究报告》，主要从回归服务本质、重塑竞争格局、提振发展信心三个篇章，围绕高质量发展、提升管理密度、寻求多元化发展、锻造高品质服务、国资物企、存量市场竞争、智慧科技、估值表现、政策支持、永续经营等相关的十个核心观点，全面诠释行业发展方向和研判当前行业的发展形势。

此外，报告中，中物智库针对行业发展大势的判断、不同企业的发展策略、专业赛道布局的选择、社区增值服务业务的开展、智慧科技对行业的影响、带资进场现象、资本市场的看法等发表了系列分析和观点，摘取精华，与君共飨。

三个篇章第一篇章

回归服务本质，开启高质量发展新路

第二篇章

重塑竞争格局，行业发展蕴含机遇与挑战

第三篇章

提振发展信心，积极面对行业新常态

十个观点观点一

追求有效规模和合理利润，高质量发展成行业主基调

观点二

聚焦深耕区域、提升管理密度，增大业务协同提升核心竞争力

观点三

夯基聚力寻求多元化发展，探寻业务发展新空间

观点四

回归服务本质，强化品牌，高品质铸就高价值

观点五

地产央国企依旧有支持，国有资产整合有潜力，国资物企后劲足

观点六

存量时代市场竞争激烈，带资垫资不良竞争仍将持续

观点七

智慧科技推动物业转型，助力提质增效及服务品质提升

观点八

物业股于低估值震荡，估值分化加剧，短期很难重回高估值

观点九

政策支持营造利好发展环境，党群共治开创共建共享新格局

观点十

物业行业具有永续经营的基因，前景依旧光明，长期发展需有耐心

对行业发展大势的判断

中物智库认为，2022年物业行业开始出现回调下行，而这并不意味着行业本身发展变坏，而是行业在进入新秩序、新的发展周期，在大浪淘沙过程中必经的短暂阵痛和波动。物业行业走向高质量发展之路是大势所趋，在这个过程中，行业去掉利润泡沫、财务报表水分，告别不可持续的三高（高增长、高毛利、高估值），进而开始转向长期可持续发展之路，追求有效规模和合理利润。

中物智库认为，物业行业服务范围不断拓宽，现有的物业服务的概念已突破传统的认知，边界拓展、服务深度下探，为行业带来更多新的市场机会。虽然，高速增长的时代结束，但高质量稳健的发展对物业行业来说是未来发展的主基调，是长期可持续发展所需要的相对合理的节奏。物业行业的发展格局分散，尚未形成寡头垄断局面，未来的市场竞争仍将更加激烈。百强企业在资源禀赋、自身拓展能力和服务实力、品牌势能上都具有更强的市场竞争力，夯实发展基础，强化内容经营，持续稳健的推进，头部企业市场份额和提升空间有望得到进一步的提升。

中物智库认为，行业下行背景下，物业管理服务仍稳健增长，进一步体现和证明了物业行业经营的永续性。随着宏观市场的转好，增量的持续供应，以及物业在存量市场的开拓，物业行业仍有很大的发展空间。

中物智库认为，2022年物业行业出现回调下行，百强企业在管理规模、营收、盈利能力等方面有所放缓，但物业行业有永续经营的基因，在各业态、多领域都有很大的展业空间。在企业拓展逻辑、业态布局、赛道选择、业务开展等多维度发生改变，物业行业短暂的震荡和波动是正常的，经过洗牌和挤掉水分后，物业行业走高质量发展之路是大势所趋。

中物智库认为，物业是一个大行业、小龙头的行业，行业多维度的改变，重塑了行业的竞争格局，物企的发展也更趋于规范化、秩序化。物业行业可以实现近乎永续经营，在各业态、多领域均有很大的发展空间。强化居民住房资产的保值增值，进而为业主提供好的生活环境和服务体验，是行业重点解决的两方面需求，长期来看，市场化程度提高后，行业终将趋于物有所值、质价相符。行业发展空间大，物企通过夯基聚力，修炼内功，回归服务本质，逐步实现精益化运营和高质量的发展。

不同企业的发展策略

中物智库认为，物业行业规模具备永续经营的基因，在各业态、多领域都有很大的拓展空间，每个业态、每个领域都是有需要持续精深探索的领域。在行业发展路径清晰之下，不同物企可根据自身情况，走出适合的节奏。大企业资源多，实力强，在夯实发展基础的同时，可以发挥头部领先作用，率先投入探索创新发展模式和方向中去；中小企业则应根据自身资源禀赋，寻找与自身发展方向和发展模式相契合的方向；民营物企也可以发挥自身运营效率高、激励好、机动灵活、市场嗅觉灵敏等优势，走出自己的方法和节奏。

专业赛道布局的选择

非住物业的多样性造就该领域细分赛道众多，且各类业态往往存在较强的专业壁垒和关系壁垒，对过往服务经验、标杆项目运营经历、服务资质等方面具有较高的要求，进入难度相对大。根据对物业行业和物企长期的跟踪和研究，中物智库认为，当前，物业行业赛道选择上逐步转向聚焦专业细分领域。除了已经较为成熟的商写业态，近期，交通类物业、医院物业、学校物业和能源物业等新业态服务市场也成为物企布局的热点方向。

物业管理行业仍是具有广阔发展前景的蓝海市场，行业空间大，细分领域赛道众多，中物智库认为，结合自身的战略目标、资源禀赋，理性的选择重点布局的赛至关重要。对于部分专业赛道，在发展成熟后，在合适时期选择单独上市也有望成为行业的大势所趋。

中物智库认为，商管服务的是物业行业很值得探索业务领域，物企也更加重视该业态产品和运营能力的迭代提升，随着2023年商业环境向好，消费复苏，商管高成长性将有望加速释放。

社区增值服务业务的开展

中物智库认为，政策对物业开展社区增值服务业务利好不断，为物企开展相关业务营造良好的政策环境。同时，社区增值业务作为物企第二增长曲线逐渐成为行业的共识，并将是物企持续探索和布局的业务赛道。在探索发展中，拥有长期发展的战略定力、具备在多元赛道中甄选出适合自身战略目标及与自身背景资源相适配的业务的能力，以及在架构设计、团队搭建、激励考核等方面拥有落地的标准等至关重要。现阶段，社区增值服务仍处于探索阶段，短期内因环境变化受到冲击实属正常。社区增值服务空间广阔，随着宏观大环境的向好、地产逐步复苏、企业在社区增值服务领域有望探索出合适的路径和成熟的商业模式，社区增值服务有望得到进一步的发展。并且随着新需求的出现，服务将重构，并将有望持续为物管赋能。此外，未来，随着社区增值服务业务的成熟，相关业务将有望向更高阶、更全面的大资管服务方向转变，助力物企纵向构建专业服务产业链，探索更具想象力的发展空间。

智慧科技对行业的影响

中物智库认为，物业智慧科技的探索至关重要，科技的温度体现在对“人”的服务上，这不仅在于把员工从低效的重复工作中解脱出来，提升员工的工作效率，也是把业主的需求和感受作为关注点，细化至服务场景各环节，打造差异化产品体系，直击服务痛点和业主需求点，真正的提升效率和强化业主服务体验。

对带资进场的看法

部分重点城市、优质项目，往往会吸引多家头部物企竞标，为获取项目，部分物企不惜通过“带资入场”获取项目。而存量住宅物业是具备民生属性的，而因其物业费收费低、房屋后期维护成本高，物企本身就很难获得高利润回报，而不良竞争、不合理的要求，进一步挤压了物企的利润空间，甚至部分项目入驻后，所得收入并无法覆盖成本，致使项目运营举步维艰、不可持续，最终使得业主、业委会、物企三方均受到伤害。

中物智库认为，物业管理行业是一个值得长期发展的行业，行业的轻资产、抗周期性特征和发展逻辑并没有改变，因短期利益而影响公司的战略和定位是得不偿失的，坚持长期主义，做好基础服务，赢得客户口碑，才是长久发展之道。此外，中物智库认为，不良竞争行为也是变革和深度调整过程中暂时且很难避免的问题，而市场终会作出检验和筛选。长期来看，物企之间的竞争终将逐渐趋于理性、物业服务收费标准也将逐渐回归正常水平线。

对资本市场的看法

中物智库认为，物业行业的基本属性没有变化，市场大洗牌过程中，物业股估值存在错杀低估的情况，中短期内，物业股难以重回2021年初的巅峰时刻，但大浪淘沙，最终，核心竞争力强的优秀物企的估值将有望在后续逐步得到恢复。

中物智库认为，物企因无法兑现过去承诺的业绩增长，增加了资本市场对行业的疑虑，而这种质疑需要一两年财报季的消化和验证。当前的估值不能反映行业真实情况，而整体的大环境调整还不可能一下子快速修复。目前，资本市场对物业股的态度回归理性，对物业行业来说，重建资本市场信心，重塑行业估值是当务之急。

对于物业股来说，短期来看，一是，要有稳定的市场环境、行业环境，尽快摆脱关联地产公司的负面影响，回归到正常的经营状态。

二是，市场更加关注盈利结构和质量的改善。经历这一波的洗牌，物业股整体盈利能力均有所回调，未来两三年盈利增速预计仍将偏低，市场将更加注重分部的价值，关注盈利结构盈利能力的改善。从长期来看，政策上的进展、房地产行业的修复，物企业绩的成长性和确定性至关重要，营收账款可控、现金流稳定，基础服务利润稳健合理、增值服务收入和贡献增大，重视精益化运营的物企更具发展前景，估值有望率先修复。