Q2大宗不动产交易大幅缩水，下半年有望筑底企稳

2023年二季度中国经济保持恢复发展态势，但由于有效需求不足和市场预期不稳，经济复苏动能有所减弱。房地产市场由于政策力度不及预期，购房者置业情绪快速下滑，市场未能延续一季度回暖态势，复苏势头持续转弱。受此影响，二季度大宗交易市场成交快速缩量，单笔成交额大幅减少，市场情绪相对悲观。

本报告根据睿和智库研发的数据库资源（注：本数据库不含地块相关交易），经市场调研得出如下结论。

单笔金额及成交规模均大幅下降，大宗市场活跃度低

据睿和智库统计，2023年二季度中国内地房地产大宗交易成交总额为286.0亿元，环比下降45.9%，同比下降48.7%。二季度我国经济继续处于平稳恢复阶段，但房地产大宗交易较第一季度再度缩量，市场活跃度仍然低迷。

从近三年的季度数据来看，2023Q2房地产大宗交易金额迎来近三年的历史新低，说明目前我国房地产市场仍处于深度调整期。另外，不确定性因素也在增加，影响了机构投资者的信心。

图表1：2021Q2-2023Q2中国房地产大宗交易金额（亿元）

数据来源：睿和智库

从交易数量来看，2023年第二季度的大宗交易成交共计46笔，较去年同期减少9.8%。根据总成交交易额和交易笔数计算而成的单笔成交金额平均数为6.2亿元，较2022年同期下降44.5%。

图表2：2021Q2-2023Q2全国房地产大宗交易相关信息

数据来源：睿和智库

近九成金额发生在一线城市，上海独占半壁江山

分城市来看，大宗交易仍集中在一线城市和二线城市。其中一线城市成交额达249.1亿元，占比87.1%。上海仍是大宗交易金额最高的城市，成交额达141.93亿元，约占总规模的一半，平均单笔成交金额为7.1亿元；深圳、北京的成交额分别为32.11亿元、49.75亿元，广州仅成交25.26亿元。深圳市与北京市平均单笔成交金额较大，分别为10.7亿元和10.0亿元。

图表3：北上广深大宗交易金额及数量

数据来源：睿和智库

典型案例方面，本季度最大笔交易为铁狮门收购陆家嘴上海晶耀前滩项目公司65%股权（T5及T7写字楼），出售面积为8.5万平方米，交易价格为27.66亿元。截至6月1日，晶耀前滩主力租户包括58同城、医药巨头拜耳旗下科思创聚合物、Tishman铁狮门等等，其中T2写字楼以17.6亿元出售于著名影星张庭的TST；T3写字楼以15.17亿元出售于西部证券；T6写字楼以20.7亿出售于前程无忧。

其次是浙商银行购买深圳中洲滨海商业中心西塔1栋 A座1-21层，出售面积为4.12万平方米，总价23.34亿元。

另外，上海机场集团分别将云启商务广场1、5号楼和2号楼出售给隆基绿能和新能源汽车有限公司，二季度完成三笔大宗交易。

图表4：2023Q2典型十大大宗交易成交案例（亿元，万平方米）

数据来源：睿和智库

物业类型多元化，写字楼占比较大

第二季度大宗交易物业类型依然呈多样化发展趋势，主要企业为缓解资金压力，继续出售各类物业，但出售价格相对第一季度较低。

从物业类型来看，办公写字楼仍然是最受欢迎的大宗交易物业类型，二季度成交总数共计14宗交易，占比达30.43%。典型项目为北京乐华圆娱文化传播有限公司收购金地商置的北京朝阳区创远路28号院1号楼办公用地，知识城集团收购复星国际开源广场等等。

其次是商业酒店，交易数量占比为21.74%。其中典型案例为南京江东房地产开发有限公司收购南京常盈商贸金淮海商务中心；上海盛芬徕企业谘询合伙企业收购上海宝格丽公寓51%股权。

另外其他物业类型的大宗交易也在不断产生，例如5月10日中青宝收购速必拓广州加速器数据中心广州宝云100%股权作为非常规物业类型的数据中心使用。

图表5：2023Q2大宗交易标的资产物业类型分布

数据来源：睿和智库

内资民企收购为主，国企寻求资产重配

从买家类型来看，大宗交易的主力是内资民企。二季度，内资民企大宗交易数为15笔，占比达38%。国企作为买方第二季度表现较为乏力，仅占13%。另外个人卖家在第二季度大宗交易中展现出一定的活力，例如毛玉珍买下亚洲资源盐田保税区物流园办公楼。

从卖家企业行业分类来看，国有企业构成大宗交易的主力，交易金额达69.5亿元。其中部分交易属于关联交易，如顺鑫农业收购顺鑫佳宇在北京市顺义区的两栋楼宇资产。通过子公司与母公司内部的关联交易实现了资金、资源、风险等在集团内部的再分配，优化了资产在集团内部的配置效率。

房地产企业依旧活跃。6月29日德州九达城投收购银座集团在德州的银座大厦。大厦项目标的资产包含商业用地一宗，面积约27亩，地上房屋建筑物总建筑面积约64191.39m2，含原1至5层商场营业楼及6至19层商办写字楼。银座集团估计该次出售标的资产预计增加公司净利润1.15亿元。

图表6：2023Q2大宗交易买家类型分布

数据来源：睿和研究

图表7：2023Q2大宗交易卖家类型分布

数据来源：睿和研究

结语

总的来看，2023年二季度的大宗交易成交额大幅缩水，同时也伴随着单笔成交额的下降，市场环境相对悲观。上海市大宗交易最为活跃，物业类型呈现多元化的态势，内资民企收购占主导。二季度我国房地产大宗交易陷入低谷，尽管如此，我们仍要认识到房地产市场在各种利好政策激发下，购房需求也在不断释放，而随着经济的恢复和利好政策的叠加，预计下半年大宗交易市场情绪有望转暖。