重庆最大物业公司冲刺上市

近日，龙湖智创生活更新了招股书，冲刺H股上市。

（公司架构）

三年内向龙湖集团支付至少46亿

从招股书看，龙湖物业的主要业务包括传统物业服务和商业运营服务两部分，其中物业服务项目超1500个，在管建筑面积2.7亿方；商业运营服务在管项目62个，在管建筑面积600万方。

其项目主要集中在西南地区、环渤海、长三角的一二线城市，项目相对优质，也成为龙湖物业的业绩保障。

龙湖物业2021年营收110.55亿元，净资产36.66亿元，净利润13.67亿元。2021年末龙湖账面现金15.09亿元，到2022年4月末减少到11.38亿元。

在支出方面，龙湖物业一年服务成本在81.13亿元左右，其中员工成本27.53亿元，占比33.9%；外包成本32.91亿元，占比40.6%。外包成本呈现持续升高态势。

外包服务的增加是近年来物业公司降低成本、提高效益的一项举措，把园林绿化、保安、保洁等相关物业服务外包给第三方公司。

2021年，龙湖物业人均创收42.37万元，人均在管面积超1万方。

不少公司上市前会将属于原股东的未分派利润进行分派，龙湖物业也不例外。

龙湖物业将在2023年和2024年，单独向龙湖集团分派12.25亿元股息，合计25亿元；并在2022、2023、2024年向龙湖集团支付21.41亿元贸易应付款。未来三年龙湖集团将从龙湖物业获得共计46亿元左右的分红和付款。

为了保证款项支付，龙湖物业向银行进行了多笔融资或授信，分别为6.48亿元和40亿元。龙湖物业这样的资金安排也能进一步缓解母公司龙湖集团的资金压力。

物业费缴费率超95%

2021年，是龙湖大举扩张的一年，先后收购新世界发展旗下部分商业物业服务公司股权、收购意达服务股权、收购狮城怡安75.1%股权、收购楷林服务等。对外并购让龙湖物业在2021年产生了28.6亿元的商誉，同比增长了783%。

对外收购能让龙湖物业降低关联项目的依赖程度，提升业务独立性，但也带来了商誉、无形资产的大幅上升，以及平均物业费的降低。

2019年、2020年、2021年、2022前四月龙湖物业住宅项目平均物管费分别为每平米3.15元、2.82元、2.92元 及2.81元。

同期，龙湖集团及其关联方开发住宅项目物管费为3.39元、3.33元、3.36元及3.36元，而独立第三方开发住宅项目平均物管费为2.33元、 2.05元、2.46元及2.35元。

不难发现，龙湖地产给龙湖物业输送的项目，更为优质。

从龙湖物业披露出的数据看，其物业服务的满意度超过了90%，而物业费收缴率常年维持在95%左右，与之相比，东原物业在2021年末的物业费收缴率仅仅为87.3%、融汇物业为85.4%。

龙湖在招股书中这样写道：我們深切關心客戶，高客戶滿意度和收繳率能反映這一點。除在「U享家」 應用程序提供在線消費者服務外，我們亦在2020年推出「清風社區」活動，旨在積極收集服務接受者的回饋意見，讓他們參與社區決策、保護業主的權利，幫助我們取得業主的信任。我們亦推出了「善居計劃」，免費提升社區環境和設施，旨在加强社區生活體驗。