2023年物业品牌传播力100强榜单

回顾物业管理行业，2023年，是稳中有升的一年，物企规模增速放缓，市场格局初定；2023年，是充满挑战的一年，物企IPO节奏明显放缓，年内新上市物企仅2家；2023年，也是面临转型的一年，行业从“增量”逐渐转向“存量”市场，物企独立性更强，非住业态成为物企发展的新蓝海。

以下是迈点研究院最新独家发布的“2023年物业品牌传播力100强榜单”，其中排名前十的品牌依次是：万达商管、碧桂园服务、中海物业、恒大物业、绿城服务、保利物业、万物云、华润万象生活、融创服务、世茂服务。本年100强榜单中，48个品牌的品牌排名环比上升；45个品牌的品牌排名环比下降；3个品牌的品牌排名环比没有变化；4个新入榜品牌：锦和商管、康景物业、中天服务和万佳物业。

本文将通过“2023年物业品牌传播力100强榜单”的发布，解读物业品牌在过去一年的表现和传播力，共同探索物业品牌面临的机遇与挑战。

年度百强榜单

榜单解读

1、品牌指数：增速放缓，年报季品牌传播力热度最高

2023年以来，虽然物业管理行业营收和管理规模再创新高，企业业绩整体稳中有升，但是受到宏观环境和地产行业的影响，企业运营与拓展增速放缓，物业品牌传播力也逐年走低。物业品牌在3-4月和8-9月分别迎来上半年和下半年的传播力峰值，这主要是因为物企年度业绩和半年度业绩的公布，受到广泛关注，推高了品牌传播力。

2、品类布局：八成以上百强品牌重点布局住宅物业与商业物业

从物业类型的布局来看，2023年，住宅物业和商业物业仍是百强物业品牌重点布局的物业类型，分别占比93%和88%；其次是园区物业、公建物业和学校物业，分别占比45%、30%和29%。另外，超过10%的百强物企品牌还重点布局了市政物业、医院物业和城市服务以及智慧服务。

年度表现

1、资本市场：回归理性，IPO热度下降

2023年，物业企业IPO节奏明显放缓。截至2023年12月31日，物业管理行业上市企业总数达66家，年内新上市的物企仅2家，分别为润华服务和众安智慧生活，均为区域型企业，规模较小。新增上市企业数量收缩至2017年水平。其中众安智慧生活在历经了3次递表及过会之后，终于在7月18日顺利于港交所挂牌上市。1月17日，自新三板摘牌后，来自山东济南的润华服务经过两次失败三次递表，最终成功在主板IPO上市。

2023年新递表企业仅有4家，且其中3家为国资背景。2月24日，深业物业运营集团股份有限公司赴港递交了招股书，这也是2023年第一家递表的物管企业。深业物业是一家成立于1992年的物业公司，大股东深圳控股属深业集团旗下，而深业集团是深圳市国资委直管的大型综合性企业集团。而泓盈服务则是由长沙国资控股的一家物企，由长沙市国资委全资拥有，直接拥有权益并有权行使泓盈服务95%的投票权。经发物业也是拥有国资背景的物业公司。经发物业10%的股份由经发控股直接持有，并通过经发集团间接持股90%。而经发控股由西安经开区管委会全资控股。唯一一家民企明喆集团从2023年6月提交上市材料，于2023年12月12日撤回了发行上市申请文件。明喆集团理面积约4000万平方米，专耕非住市场，主要为医疗机构、行政事业办公、企业办公和教育机构等业态项目提供物管服务，目前营收规模在A股仅次于招商积余，业态也与招商积余较为相近。

总体来看，2020-2021年，物业板块在资本市场的表现整体处于上升态势。随后受地产关联方影响，市场趋于理性，物企IPO门槛收紧，物企上市数量一路下跌。目前，资本市场的估值已经逐步回归理性。未来，物业企业在资本市场均将面临全新的机遇和挑战。

2、收并购：行业收并购节奏放缓，国企活跃度上升

从收并购规模来看，与物企IPO步伐减缓相似，2023年以来，物企大规模兼并的节奏放缓，行业大宗收并购数量和金额均大幅下降。据不完全统计，截至2023年底，上市物业企业收并购数量仅22起，同比下降40%；涉及收并购金额约22.7亿元，同比下降80%。

从物企收购标的的类型来看，单纯的通过收购传统物管公司来扩大规模已不是物企发展的主流，2023年，上市物企收购的主要目的在于拓宽相关赛道。如特发服务在2023年5月中标四川大金源天鼎物业51%股权，为进军能源物业领域打下坚实基础；金科智慧服务于2023年7月以2.33亿元的代价收购上海荷特宝配餐服务有限公司66.85%股份，进一步进军团餐赛道；雅生活在2023年9月收购广昆生态31%股权，进一步拓展城市服务赛道等；彩生活于2023年10月收购北京师范大学旗下北京豪城物业65%股权，加强了企业在高校服务方面的竞争力。2023年，更多具备国资背景的物业企业活跃度提升，与民营企业合作也更加广泛，如金融街物业、特发服务、浦江中国等。

物业企业收并购在短期内帮助物企快速扩张，加速了物企的规模化竞争。但是，在房地产大行业式微的背景下，物企大规模的收并购也带来了资产减值的风险。因此，行业逐步脱离了规模化增长而追求高质量发展。未来，物企的规模化发展将面临诸多考验，基于提升服务品质带来的差异化竞争优势将变得尤为重要。期待物企不断拓展专业服务能力，提高竞争力。

3、企业拓展：持续拓宽服务边界，非住业态成为新蓝海

受地产端影响，住宅业态项目增量放缓，市场竞争日趋激烈，非住业态的发展成为了物企发展的新蓝海。从物企的外拓情况来看，非住市场存在巨大的市场容量。2023年，物企对于非住业态的拓展，大多集中在商办、学校、公建、医院、城市服务、产业园等多种业态。其中商办物业占比超五成，其次是学校物业占比16%，公建物业和医院物业紧随其后，各自占比7%，城市服务和产业园业态次之。

商办业态方面，因其物业费高、毛利率高等诸多优势，成为物企重点布局领域，是物企在非住赛道中布局最多的业态。2023年，物企积极开拓，中标多个商业综合体和办公楼项目。如华润万象生活拓展上海国华广场项目，体量约6万㎡；保利物业开拓广州之窗二期“融慧大厦”、海口南方电网综合能源大厦等项目；越秀服务继续深耕大湾区，签约广州同德商业广场项目；绿城服务中标丽水遂昌新城大厦物业管理服务；世茂服务成功签约春铁大厦物业服务，助力长春市文旅和电商产业升级等。

近年来，随着高校逐步深化后勤服务市场化的改革，越来越多的物企进驻校园。2023年，金地物业拓展湖南大学货物及服务采购项目；雅生活服务中标中山市技师学院物业管理外包服务采购项目、中山市三乡镇白石环小学物业管理服务等；碧桂园拿下江西管理职业学院物业管理服务项目、广东松山职业技术学院物业管理服务等；保利物业中标江西农业大学物业外包项目；招商积余中标中国矿业大学（北京）沙河校区项目、北京信息科技大学项目、西安电子科技大学广州研究院项目等。

随着市场需求的提高、物业管理规模的逐渐增加、服务业态的不断延伸，我国物业管理行业市场规模及非住业态市场规模将继续保持稳定增长。预计到2025年，我国物业管理行业整体市场管理规模将突破390亿平方米，其中非住业态市场规模将超过200亿平方米。物业行业市场竞争将从“增量”市场逐渐转向“存量”市场。面对新的行业形势，物企将更加注重提升业务水平与服务质量，拓展第三方市场，推动企业稳步发展。

总结

回顾2023年，经济发展整体放缓，物管企业竞争加剧。资本市场的估值回归理性，物管行业进入深度变革期。随着房地产行业的下行，不同体量的物业企业均面临增长困境。收并购仍将是物业服务企业扩大规模的重要途径，具有信用优势、品牌优势的国企逐渐崭露头角，通过收并购进一步提升市场份额。

展望2024年，尽管物业行业增速变缓，但整体仍将具有不错的发展前景。随着物企逐渐脱离地产母公司，行业将回归服务本质，向高质量方向精进，独立发展。未来，非住业态和多元化业务是物企拓展和布局的主要方向，通过战略合作或者股权合作等方式延伸服务领域，或将成为物企在行业大变革中的核心优势。

榜单数据说明

物业品牌榜单数据来源于迈点品牌指数MBI，根据2023年1月1日-2023年12月31日迈点品牌指数MBI物业品牌类目398家品牌数据汇总统计而成。具体说明：

1.迈点品牌指数MBI(物业)说明

迈点品牌指数MBI(物业)主要从搜索指数、运营指数、媒体指数3个维度分析品牌在互联网和移动互联网的传播力。

监测对象：物业品牌

计算公式：MBI=a*SI+b*OI+c*MI

注：MBI，指某品牌的迈点品牌指数数据；a、b、c，指系统中的加权系数；SI(search Index)，指搜索指数；OI(Operation Index)，指运营指数；MI(Media Index)，指媒体指数。

注意：企业或个人可参照品牌指数数据对品牌发展进行监测和预测，但迈点品牌指数MBI不能与其品牌发展完全等同。

搜索指数：一段时期内， 品牌关键词在各大搜索引擎中正面搜索频次的加权和。

运营指数：一段时期内， 品牌在互联网和移动互联网的运营情况， 如微博、 微信等。

媒体指数：一段时期内， 大众媒体和行业媒体中与品牌关键词相关的正面新闻数量。

2.统计时间：2023年1月1日-2023年12月31日

3.监测范围：物业类目398家市场主流品牌。

基于百人团队的全时监测、超千种维度的数据抓取、5轮层层精校与自我审核，迈点品牌指数MBI最终得以化繁为简，将繁杂的数据表象精炼为客观指数并加以呈现。历经十余年的数据积淀与深耕，迈点品牌指数MBI也日益成为洞察行业品牌发展变化的风向标。