彩生活“反刍”达尔文物业

乐居财经 邓鑫妮 发自深圳

为规模，为资产，还是为利润，值得彩生活两年后再次看上达尔文物业，要将其全部归为己有？

6 月 23 日，彩生活（01778.HK）从 4 位自然人手中购买北京达尔文国际酒店物业管理有限公司（简称 " 达尔文物业 "）49% 股权，收购之后，彩生活全权持有达尔文物业。

增持是彩生活近两年少有的，" 减 " 是主基调。年初，随着前管理者退出，潘军重掌大权，意味着彩生活将会迎来一次大的调整。对于以前投资的企业，彩生活的态度更多的是减持，增持达尔文国际物业，是今年以来的第一遭。

" 调整 " 是彩生活近两年在资产组合上的核心动作，一面削减既有公司持股，一面又在吸纳新的资产，甚至将一些关联公司的子公司收入囊中。

有意思的是，在此笔收购的前 2 个月，彩生活与这 4 个自然人还共同成立了北京彩生活达尔文国际商业管理有限公司（简称 " 达尔文商业 "），持股份额与收购前达尔文物业一致，彩生活持股 51%，另外四人平分 49% 股份。

或许达尔文商业，也会如达尔文物业一样，4 大自然人提前 " 锁票 "，另择他日再卖给彩生活。

" 预谋 " 增持

增持达尔文物业，彩生活或许早有预谋。还未收回物业股权时，便已与这 4 个自然人在商业上另行搭伙，颇有提前 " 补贴 " 的意味。

4 月 27 日，彩生活联合詹虹、窦勇志、王莹、栾春荣新设达尔文商业，注册资本 100 万元，其中彩生活持股 51%；其他四人各持股 12.25%。

虽然这一次收购达尔文物业余下 49% 股权的对价并未公开，但是据此前收购 51% 股权超 9000 万元的价格来衡量，此次的价格肯定也不低。

时隔两年多再次出手，彩生活对达尔文物业有些执着。

收购花费不小的代价，但过去一年达尔文物业（如图北京达尔文）确实为彩生活带来了不少的增益，尤其是对比其他非全资附属公司的业绩而言，流动资产、收益以及净利润均出现不小的增长。

除了业绩上的助益，达尔文物业还提供了不少的规模加持。成立于 2002 年的达尔文物业，在行业内摸爬滚打近二十年，目前已经承接 30 多个项目，在管面积超 600 万方。

减脂增肌

今年的业绩会上，潘军少有地谈起了彩生活的不足。他聊到了彩生活的问题，随后又以 " 变革者 " 的姿态抛出了一系列的解决策略。

除了管理人员的变革，其中最明显的当属彩生活的 " 瘦身减负 "。曾经的物业第一股，上市 7 年一路跑马圈地，虽然其 3.6 亿方的规模已经来到行业头部位置，但去年负增长的营收显然难以匹配其超大的体量。

不过，执行董事陈新禹对营收下滑而利润增长的解释是：" 这充分显示我们业务调整后盈利能力开始逐步加强，这是一个非常积极的信号。"

其实，在年报公布之前，彩生活便已经着手调整其业务。进入 2021 年，" 修剪枝叶 " 的手法更为娴熟。

主动退出了不少低效益项目，潘军表示，" 这主要是两个原因，一是基数比较大的，二是我们在管理标准上进行了主动调整。"

强健的体魄，仅靠 " 减脂 " 远远不够，还需要 " 增肌 "。许多人留意到潘军想要给彩生活 " 瘦身 " 的想法，却忽视了背后更大手笔的投资。在住宅物业管理服务之外，商业物业乃至于其他的增值服务可施展拳脚的空间还绰绰有余。

渴求高效增长

其实，无论是增持，还是减持，彩生活的目的只有一个——实现高质量的增长。

物业管理规模为王，在行业收并购大浪潮中，彩生活过去一年去反其道而行，对规模需求趋向保守。

截至 2020 年末，彩生活合约管理面积达 5.63 亿平方米平方米，项目遍布全国 279 个城市，对应服务社区 2841 个，已经在管面积约为 3.61 万平方米，同比仅增长了 0.5%。

不同于大多数脱胎地产公司的物企，它们的规模大部分依靠母公司的输送，而经过多年的收并购之后，彩生活 99% 的项目都来自第三方。不过近两年，在大宗并购交易上已经难以看到彩生活的名字。

对此，潘军已经做好两手准备，" 目前，彩生活正在往精细化经营转型，但如果有优质的合适的标的，也会进一步的考虑收并购的行为。"

规模增长放缓，犹如倒塌的多米诺骨牌，会带来一系列的反应，首当其冲的便是收入和盈利。

同等规模下，碧桂园服务、恒大物业等营收已经突破百亿，彩生活的收入不仅在低位徘徊，总收入和毛利还分别同比减少了 6.5%、10.9%。其中，收入更是近五年首次出现负增长。

不过，潘军认为：" 退出一些低效益项目，虽然短时间内会导致收入的下降，但也减少了我们的亏损。"

文章来源 : 乐居财经