碧桂园服务：高成长性与规模兼具的物业服务龙头

文 / 研究员 王方

引言

2020年8月26日，碧桂园服务（HK.6098）发布2020年中期业绩报告，2020上半年，碧桂园服务实现营业收入62.71亿元，相比2019年同期的35.15亿元增幅高达78.4%；毛利由2019年同期的12.78亿元增至23.33亿元，增幅达69.3%；毛利率相比去年同期下降2个百分点，为37.2%；净利润为13.35亿元，相比2019年同期增长61.6%；净利率由2019年同期的23.5%下降2.2个百分点至21.3%。在维持行业龙头地位的同时，碧桂园服务仍然保持着业绩高速增长。

业绩大增，物管行业龙头地位稳固

2020年上半年，碧桂园服务实现营业收入62.71亿元，增幅近八成，净利润13.35亿元，增幅超六成，收入和利润在已公布的上市物企中均位居第一。

图1 碧桂园和其他上市公司业绩对比

单位：亿元

（资料来源：碧桂园半年报，中物研协）

碧桂园服务拥有物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务和“三供一业”四大业务线条。物业管理服务一直以来是其业务核心，贡献了 63.8%的营业收入，依托碧桂园集团地产业务的迅速扩张，碧桂园服务也随之成为行业领先的住宅物业服务商，规模高速增长，同时碧桂园服务持续强化市场拓展，寻找优质业务标的，同时持续拓展商业、公建和城市服务等非住宅业态，来自独立第三方物业开发商开发的物业服务收入占比也有所增长，从2019年同期的21.9%增至2020年的27.9%，内生外拓，驱动碧桂园的业务规模得以高速增长。

社区增值服务表现亮眼，规模化发展逐步成形

碧桂园服务大力发展社区增值服务业务，形成家政服务、拎包入住服务、社区传媒服务、增值创新服务、房地产经纪服务、园区空间服务六大板块，并围绕六大业务板块形成了相对成熟的四大业务品牌，“凤凰置家”提供拎包入住家居服务，“凤凰到家”提供家政服务，社区传媒服务触达社区全媒体矩阵，房地产经纪服务为业主提供专业的房产顾问。

六大板块中，增值创新服务和拎包入住服务在2020年上半年的表现十分亮眼，从2019年同期的3630万元增长375.5%至1.73亿元，成为社区增值服务中收入最多的板块，拎包入住服务收入从2019年同期的3940万元增长213.5%至1.24亿元。同时，除房地产经纪服务收入略有下降外，社区传媒服务、园区空间服务和家政服务收入均有不同幅度的增长。2020年，碧桂园服务社区增值服务总收入从2019年同期的3.07亿元增长96.2%至6.03亿元，占总收入比重从8.74%增长至9.61%。

图2 碧桂园社区增值服务收入变化情况

单位：万元

（资料来源：碧桂园半年报，中物研协）

相比行业内其他上市物企，碧桂园服务的9.61%的社区增值服务收入占比明显处于低位，渗透率依然有较大的提升空间。在碧桂园服务的未来计划里，将进一步深度挖掘及整合社区增值服务资源，精心打造“凤凰到家”家政服务；收购社区传媒及社区保险的专业能力，围绕设施管理、资产管理和社区生活服务领域，进一步完善企业的业务组合和生态布局。

“三供一业”稳步推进，拓宽收入来源

碧桂园服务于2018年成立合资公司，开始进入“三供一业”中的物业管理及供热的分离移交改革领域，并于2019年开始对项目进行协议签订及平稳接管。2020年上半年，“三供一业”的物业管理业务产生收入2.67亿元，供热业务产生收入6.57亿元，总收入从2019年同期的6520万元增至9.23亿元， “三供一业”成为碧桂园服务的新的业务板块，未来将进一步释放潜力，拓宽碧桂园服务的收入来源。

截至 2020年6月30日，“三供一业”业务的物业服务收费管理面积及合同管理面积均约 85.2百万平方米，供热业务的收费管理面积约为40.8百万平方米。

储备面积丰富，未来增速可期

碧桂园服务庞大的收入规模来自同样庞大的物业管理面积，截至2020年6月30日，碧桂园服务拥有除“三供一业”外的收费管理面积3.20亿平方米，相比2019年12月31日增加4340万平方米，合同管理面积由2019年12月31日6.85亿平方米增加6110万平方米至7.46亿平方米，储备面积4.26亿平方米。另外，截至 2020年6月30日，“三供一业”业务的物业管理服务收费管理面积及合同管理面积均约85.2百万平方米。碧桂园服务所拥有的丰富的储备面积，为未来的业绩进一步高速增长奠定了坚实的基础。

图3 碧桂园服务的在管面积和储备面积

（资料来源：碧桂园半年报，中物研协）

持续完善“城市共生计划”，拓宽服务维度

“城市共生计划”是碧桂园服务致力于用数字化助推城市管理精细化、社区治理现代化的产品体系。今年以来，碧桂园服务在城市服务方面的拓展落地卓有成效，已陆续中标山西省寿阳县项目，并达成了与大连金普新区、天津军粮城及衢州交投集团等的战略合作。未来，碧桂园服务将持续完善城市服务3.0模式，推动城市产业资源的协同。不仅要积极响应政府对于如环境保护及卫生管理、园林绿化养护、市政道路养护、地下管网管养等市政公共服务的需求，更要积极参与搭建城市公共卫生应急社区体系、政府对老旧社区的改造等。

在“大物业管理”的内涵下，物业管理公司在横向纵向的维度均有广大的拓展空间。碧桂园服务已在电梯维保销售、社区保险及社区传媒等专业领域深度布局。未来，碧桂园服务将在提供安保、保洁、绿化、维修服务及管家服务的基础上，纵向深入探索更多的专业性服务。

小结

碧桂园服务依托碧桂园集团地产业务的高速发展，同时增强自身的市场拓展能力，规模与增速兼具，所具有的丰富的储备面积为未来持续高速发展奠定基础。同时，碧桂园服务大力发展社区增值服务，探索城市服务，聚焦大物业管理，为碧桂园服务未来在稳固行业龙头地位的同时能够保持高成长性提供新的动力，未来一段时间内，碧桂园服务仍将处于高速扩张阶段。