襄阳物业新规1月1日起施行

记者1月2日从市住建局了解到，经市政府批准，经过修订完善的《襄阳市物业服务和管理办法》（以下简称《办法》）自2023年1月1日起施行。

　　向基层放权赋能 街道（乡镇）监管物业服务

　　物业服务是指业主自行或者通过选聘物业服务人等形式，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业区域内环境卫生和相关秩序的活动。

　　《办法》明确提出将物业服务和管理纳入社区治理体系，充分运用决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享的“五共”理念，建立健全社区党组织领导下居（村）民委员会、业主委员会、物业服务人三方联动的治理格局，推动在物业服务企业、业主委员会中建立党组织。坚持向基层放权、赋能，推动物业服务管理重心下沉。

　　《办法》指出，街道办事处、乡镇人民政府对辖区内物业服务和管理活动进行监督管理，并应当在同级党组织领导和民政部门指导监督下，依法组织和指导本辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解物业服务纠纷；居（村）民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业服务有关的工作。

　　市住建局相关负责人表示，通过总结近年来我市大力推进城市基层党建工作经验，《办法》巩固提升了居民小区党建工作、物业行业党建工作的有效做法，融入了街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会对业主大会、业主委员会和相关物业管理工作的监督和指导，真正将物业管理工作纳入基层治理体系。

　　健全治理结构 鼓励党员依法参选业委会

　　业主大会、业主委员会的规范运行，是业主自治的根本体现。《办法》规定，业主大会会议分为定期会议和临时会议，共同决定以下九大类事项：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；使用建筑物及其附属设施的维修资金；筹集建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主大会决定以上事项时，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，其中决定筹集维修资金、改（重）建建筑物及其附属设施、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，决定其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　业主委员会由业主大会选举产生，依法履行法律、法规规定的职责和业主大会赋予的职责，并接受业主大会的监督。业主委员会委员名单应当在物业区域内显著位置公告，委员中党员比例一般应不低于50%，主任一般由党员担任。鼓励符合条件的居（村）民委员会成员、社区党组织成员、党代表、人大代表、政协委员依法参选业主委员会成员。

　　业主委员会会议应当有过半数的委员出席，作出的决定应当经全体委员过半数同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。同时，鼓励有条件的住宅小区业主委员会聘请专职执行秘书，其工作职责和薪酬标准，在业主大会议事规则中约定。

　　对业主委员会作出违反法律法规和议事规则、管理规约的决定，街道应当责令限期整改，拒不整改的依法依规撤销其决定，并公告业主。

　　优化监管体系物业区域 禁止十一种行为

　　优化物业服务监管体系，《办法》变住建部门单级监管变为市、区、街道办事处、乡镇人民政府、社区居委会多级监管。同时明确各方主体责任，杜绝相互推诿、相互扯皮现象。《办法》规定，居民在物业区域内禁止以下十一种行为：损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位置，超荷载存放物品；将没有防水功能的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的客厅、厨房、卧室、书房的上方；违法建设建筑物、构筑物，破坏、擅自改变房屋外貌或者擅自改变架空层、设备层等共用部位、共用设施设备规划用途；擅自占用、挖掘物业区域内道路、场地，损毁树木、绿地；违反安全标准存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，擅自占压、迁移燃气管道，损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍公共通道、安全出口、消防通道畅通；随意弃置垃圾、排放污水、高空抛物或者露天焚烧杂物，制造超过规定标准的噪声、振动、光源等；擅自架设电线、电缆，在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画，在楼道等业主共用部位堆放物品；违反规定停放车辆；违反规定出租房屋；违反规定饲养动物或者种植植物；法律法规、业主公约和管理规约禁止的其他行为。

　　如果物业服务人在小区发现以上禁止行为，应及时劝阻、制止，并向业主委员会和所在地公安、自然资源和规划、生态环境、住建、城管执法、市场监管等有关行政主管部门和街道综合执法、乡镇相关执法部门报告，有关部门应当依法处理。

　　业主、物业使用人对房屋进行装饰装修前，应当事先告知物业服务人，并与物业服务人签订装饰装修服务协议，约定相关事项。

　　《办法》指出，业主、业主委员会、物业服务人、建设单位之间因物业管理发生争议的，可以自行协调解决；不能自行协调解决的，可以向街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会申请调解，也可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。