《黄山市住宅小区物业管理条例》政策解读

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黄山市物业管理工作专栏（一）

 

 

 

一、出台背景

 

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物业管理是城市建设和管理的重要内容，涉及广大人民群众的切身利益。随着经济社会的不断发展和物质生活水平的普遍提高，人民群众对美好生活的向往更加强烈，对更加舒适的居住条件、更加优美的生活环境的需求与日俱增。近年来，我市和其他地区一样，新市民进城居住，城镇化发展较快。这些新变化，都对我市物业管理提出更高的要求。

 

 

我市曾在2012年颁布《黄山市物业管理办法》。自2013年1月1日起施行以来，该《办法》对我市物业管理起到巨大推动作用，取得良好效果。但随着城市化的不断发展和居民对美好生活期盼的越来越高，我市亟待在《黄山市物业管理办法》的基础上，制定更加适合我市发展需要的新的物业管理法规。因此，市人大常委会决定把制定《黄山市住宅小区物业管理条例》（以下简称《条例》）纳入2019年立法计划，后《中华人民共和国民法典》正式实施，为了保持与上位法规一致，市人大常委会决定把修改《条例》纳入2022年立法计划。

 

 

同时，《条例》在修改过程中，恰逢全省、全市开展“皖美红色物业”建设三年行动，新增部分“皖美红色物业”建设三年行动相关条款。

 

 

 

二、起草过程

 

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根据我市立法计划，2018年12月和2019年4月，起草小组赴宣城、武汉和常州三地进行立法考察。

 

2018年11月及2019年1月，分别召开了各区县物业主管部门、街道乡镇社居委、物业服务企业、业主代表四个层面的座谈会。

 

2019年5月完成《条例》初稿并报市司法局进行合法性审查。

 

7月5日在安徽大学立法研究中心召开专家论证会，根据论证会意见并经合法性审查后形成草案。

 

8月8日《条例》草案提请市政府常务会议审议通过。

 

8月16日市七届人大常委会第十二次会议审议通过。

 

9月18日市人大法制委员会对《条例（草案修改稿）》进行审议，并报经省人大常委会法工委审核。

 

10月30日提请市七届人大常委会第十四次会议进行二审。

 

11月8日二审后的修改意见报省人大常委会法工委审查。

 

11月29日市委常委会会议审议通过。

 

12月26日市第七届人大常委会第十六次会议通过。

 

2020年3月27日省第十三届人大常委会第十七次会议批准，《条例》自2020年7月1日起施行。

 

 

 

三、修改过程

 

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2022年4月27日，市人大法工委组织相关单位对《黄山市住宅小区物业管理条例（修改初稿）》进行了评审论证，结合相关单位意见和实际情况，我局草拟了《黄山市住宅小区物业管理条例（修改征求意见稿）》，

 

4月29日在市住建局网站向社会公开征求意见，进一步完善相关条款，

 

5月5日发函征求各区县和市直相关部门意见。经对征求意见情况进行研究，采纳了部分意见，形成《黄山市住宅小区物业管理条例（修改送审稿）》。

 

2023年2月28日市第八届人民代表大会常务委员会第八次会议通过，

 

2023年3月31日安徽省第十四届人民代表大会常务委员会第一次会议批准。

 

 

 

四、重点内容

 

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《条例》共四十八条，重点内容：

 

（一）关于行政管理部门职责。《条例》对市级和县级物业管理行政主管部门职责分别作了明确规定，要求市、县（区）住房城乡建设、公安、消防、自然资源和规划等相关部门应当依法履行职责，落实执法管理进小区的相关规定。

 

（二）关于加强党组织建设。《条例》明确加强党组织对物业管理工作的领导，规定：“建立健全社区党组织、居（村）民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制。在业主委员会和物业服务企业中，根据《中国共产党章程》的规定，设立中国共产党的组织。鼓励支持符合条件的中共党员业主通过规定程序担任业主委员会委员”。

 

（三）关于网上物业管理平台。《条例》规定“提倡采用信息化技术，改进业主大会集体讨论、征求意见和投票表决方式”内容，建立推广使用统一规范的网上物业管理平台，并对网上物业管理平台的功能、实名注册、业主权利行使方式以及争议解决方式等作出规定。

 

（四）关于业主委员会。《条例》明确了业主委员会换届程序、业主委员会主任离任审计制度、业主委员会及委员禁止行为等相关内容。此外，还对业主委员会候补委员的产生及候补办法作出了规定。

 

（五）关于前期物业管理。《条例》规定前期物业服务企业应当通过公共资源交易平台或其他公开招投标方式进行选聘，同时还明确了重新选聘前期物业服务企业和前期物业服务企业退出的有关内容。对物业承接查验的内容、程序、结果及档案保存等作出了详细规定。

 

（六）关于物业服务与收费。《条例》明确物业服务收费应当分别实行政府指导价和市场调节价。规定物业服务企业应当将不低于实收物业服务费百分之十的部分单独列账，专项用于物业共用部位、共用设施设备维修养护。规范业主缴纳物业服务费行为。同时对老旧小区的物业管理服务作出规定。

 

（七）关于物业的使用和维护。《条例》列出物业管理区域内十六种禁止行为。对违反禁止规定的，明确了相应的处理措施。

 

针对小区停车难的问题，规定经业主大会同意、相关行政管理部门批准，可以占用业主共有道路、绿地或者其他场地改造建设停车场、充电设施。

 

针对公共收益管理乱的问题，明确公共收益应单独列账，不得以个人名义存储和管理，公共收益按照业主大会、业主委员会决定或者物业服务合同约定使用，没有决定或者约定的，百分之七十纳入专项维修资金。

 

针对专项维修资金使用难的问题，明确八种情形下可以应急使用维修资金，不需进行表决，由业主委员会、相关业主提出应急处置方案，或者物业服务企业提出建议，经业主委员会、相关业主同意，并报专项维修资金代管或者监管部门审核后，直接申请使用。

 

（八）关于现有小区加装电梯。《条例》规定：住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行改造的，应当由本幢或者本单元房屋专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，符合规划、土地、建设、环境保护、消防管理等法律、法规和技术标准，并且依法办理相关批准手续。

 

（九）关于法律责任

鉴于国务院《物业管理条例》《安徽省物业管理条例》在法律责任方面已经作了比较详细的规定，因此本条例规定“法律、法规已有处罚规定的，从其规定”。此外，为了维护公共安全和业主合法权益，对“占用、堵塞、封闭消防车通道，妨碍消防车通行”“占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者其他妨碍安全疏散行为”以及“在建筑物公共通道、楼梯间、安全出口等公共区域私拉电线”的行为规定了相应的法律责任。

 

 

 

 

五、创新举措

 

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（一）进一步明确市、县两级物业管理行政主管部门职责，分别明确相关行政主管部门在小区监督管理和行政执法等方面具体工作职责，避免推诿扯皮；

 

 

（二）明确街道（乡镇）应设立物业管理机构，配备专门物业管理人员；

 

 

（三）明确加强党组织对物业管理工作的领导；

 

 

（四）积极推进物业管理信息化，运用统一规范的网上物管平台等信息化技术提高我市物业管理水平；

 

 

（五）建立业主委员会候补委员制度，有效解决补选业主委员会委员困难问题；

 

 

（六）推进建立物业服务第三方评估监理机制；

 

 

（七）禁止高空抛物、占用堵塞疏散通道和安全出口等涉及安全隐患方面的内容；

 

 

（八）明确既有住宅小区改建停车场、充电设施和加装电梯等相关问题，切实解决小区停车场、充电设施无法满足业主需求和老旧小区未安装电梯老人出行难等民生热点问题。

 

 

（九）明确区县人民政府应当建立住宅小区综合执法机制，制定住宅小区综合执法事项清单。