浅谈新形势下国有物业管理企业的发展壮大

珠海经济特区珠光物业解决公司 王晓韵

随着中国列入世贸，融入国际市场经济的法式加快和贯彻落实国务院公布《物业解决条例》的不竭深入贯彻落实，国有物业解决企业如何面临年夜好倒退机遇，适应时代的挑战，走向倒退壮年夜。笔者就此问题，浅谈以下观点，供年夜家互相探讨学习。

一、目前国有物业解决企业现状

目前我国的物业解决企业次要步队以四支力量构成即：（1）、国家部委后勤供职型物业解决企业；（2）、房管局部解决型企业；（3）、项目开发后续型物业解决企业；（4）、市场动作供职型物业解决企业。但绝年夜多数物业解决企业是随着房地产的倒退由开发商或房管局部投资设立，类似于开发商或房管局部的一个售后供职单位，分歧水平普遍存在以下问题：

（一）、产权不清，机制不顺。名义上是独立核算企业，可其人、财、物由上级公司所控制，物业解决企业抱着“年夜树底下好纳凉”的心态，负盈不负亏经营者次要对上级负责。由于机制僵化，观念古老，经营者积极性不高，员工吃着年夜锅饭，市场运作水平较低。

（二）、资产未几，增值潜力不年夜。物业解决企业提供的是供职，一般没什么资产，“几张桌子几条枪”便构成为了一些物管企业的全部产业。由于可供变现的优质资产未几或没有，而仅靠有限的物业解决供职费难以形成积累，因此企业增值潜力不年夜。

（三）、员工的整体本质不高。由于机制的不顺，企业必要的人才难以引进，员工由母公司安设下来，企业只能主动蒙受，人员相对老化。许多员工对物业解决的概念还停留在修修补补，收收费用上，不足一种成熟的物业解决经营概念，跟不上日益倒退的物业解决必要。他们没有意识到一个成熟的物业公司，它的职责不单单是保洁、治安综合治理、绿化养护，而是要与住户共同营造完善、温馨、文明的当代生活氛围。员工相对本质不高，制约了企业的进一步倒退。

综上所述存在的问题，要完全改善办理，笔者认为首先必须改革企业的产权制度，通过企业改制，引入当代企业制度和法人治理布局达到匆匆进企业的倒退壮年夜。

二、如何确立企业改制的思路和举措

通过对企业产权制度的改革，理顺了各种复杂关系，使国家、集体员工利益有机结合在一起，增强了企业整体责任感；，明晰了产权关系并对产权进行科学解决；通过股本张罗，办理了企业经费短缺问题，利于拓展市场；健全了企业的解决、监督机制，内部解决获得尺度；显著降低解决成本，增强企业的效益。那么企业改制应遵循什么样的思路和举措才华胜利，笔者认为应做好以下方面工作：

（一）、明确改制原则。在政府相关政策允许的条件下，寻求立异。

改制过程中至少应把握好三条底线即：一是改制中不能使国有资产年夜量流失；二是不能借改制之名逃银行债务；三是改制必然要切实顾惜广年夜员工的切身利益。改制方案中应显露以下原则：

1、系统结构原则。能不能全面系统地提出改制方案直接关系到物业解决企业的改制工作能否顺利进行。

2、精细原则。为确保改制的可操作性，不能只停在留在理论上，而是应考虑企业本身的实际情况和相关的行政及法规环境。

3、理顺关系原则。次要是通过理顺法律关系、产权布局及各关键股东之间的关系。产权关系清晰是确保改制胜利的关键。

4、实效原则。对企业改制要一个清醒的认识，要讲究实效，物业导航，而不应图虚名，钻空子，以免后患无穷，给企业留下难愈的隐患。

（二）、具备必然的物质基础。

如果没有必然的资产存量，拥有的只是对某物业的解决权，这种改制的企业存在必然风险。因为物业的解决权，本年也许是你的，如解决欠好或其他原因，明年也许就不是你的，此时你便是赤贫如洗。这种情况在物业解决市场竞争日趋激烈的本日是存在的。许多物业公司的运转来自于母体的一部门补贴和公建配套措施收入，光靠物业供职费是撑不起小区的正常开支的。这就必要物业解决企业在改制时能够更多地获得上级公司或主管单位的支持，从支持企业倒退的角度动身，置换必然的资产给企业。其它，依照改制政策的有关规定，对改制企业购买净资产赐与优惠政策，这样无形中就为企业的倒退增添了后劲。如果没有净资产可买，改制企业享受政策将是一句空话。

（三）、必须统一职工改制的思想认识。