2022中国物业服务企业综合实力研究报告

11月1日，克而瑞物管和中物研协隆重发布2022中国物业服务企业综合实力研究成果，同期揭晓2022中国物业服务企业综合实力500强、2022中国国有物业服务企业综合实力50强以及各细分业态、特色领先物业服务企业及标杆项目。

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【Part 1研究分析】

管理规模分析：

多因素驱动规模扩张，

头部企业增长显著

一、规模增长诉求强烈，头部物企规模效应显现

2021年，500强企业在管面积达161.21亿平方米，均值突破三千万（3224.29万平方米），同比增长10.37%，较上年增加1.16个百分点。同时，行业持续整合，物企规模的快速扩张，2021年500强企业市场份额提升至45.93%，较上年增加1.72个百分点。

头部企业整合加速，规模效应愈加明显。2021年，百强企业管理面积达112.22亿平方米，同比增长10.41%，增速高于500强企业。同时，2021年百强企业在管面积均值超过一亿平方米，是500强企业均值的3.48倍，百强企业在500强企业整体规模中占比近七成（69.61%），在行业中的市场份额较上年提升1.21个百分点至31.97%，头部企业的集中度持续提升。

二、意欲摆脱依赖追求独立，市场外拓能力崭露头角

2021年，500强企业来源于第三方项目的在管面积达到82.70亿平方米，首次超过关联房企，同比增长27.33%，明显超过500强在管面积整体增速（10.37%）。同时，来源于第三方项目的在管面积占比达到51.30%，较上年增加6.83个百分点，首次超过来源于关联房企在管面积占比（48.70%）。此外，头部企业市场化拓展能力更强，2021年百强企业来源于第三方项目的在管面积占比达55.15%，较上年同期增加6.81个百分点，且高于500强第三方在管面积3.85个百分点。

三、非住占比维持高位，业态布局更趋多元

聚焦非住宅业态，实现多业态渗透。非住宅物业在管面积的增速和净增量均超过住宅物业。2021年，500强企业非住宅物业在管面积达67.20亿平方米，净增加8.25亿平方米，同比增长13.99%，净增量和增速均高于住宅物业（6.89亿平方米，7.91%）。同时，非住宅物业占比进一步提升至41.68%。

四、深耕重点区域和城市，管理密度持续提升

物企持续加大城市深耕，主要布局以核心经济带为主的重点区域，推进优质资源的聚集。2021年， 500强企业68.19%的管理面积位于五大城市群，较上年增加0.27个百分点。

经营绩效分析：

经营指标持续上涨，

社区增值服务提质扩围

一、营收目标取得显著成效，市场份额进一步提升

2021年，500强企业营业收入4956.16亿元，均值近10亿元，同比增长21.76%，较上年增加2.31个百分点。同时， 2021年500强企业营业收入占行业总营收的比例为37.34%，较上年增加2.85个百分点，2018年至2021年500强企业营业收入所占市场份额增加6.11个百分点，头部企业的创收能力愈加强劲。

行业进一步分化，头部企业优势效应明显。2021年，百强企业营业收入达3422.46亿元，同比增长23.33%，高于500强企业增速（21.76%）。百强企业营业收入均值超过30亿元，是500强均值的3.45倍，同时，百强企业营业收入在500强企业中占比进一步提升至69.05%，在行业中的市场份额则进一步提升至25.79%，较上年增加2.27个百分点。

二、夯实基础服务航道，大力发展增值服务业务

2021年，500强企业基础物业服务收入达3579.54亿元，同比增长17.48%，较上年增加2.96个百分点。多种经营服务收入1376.62亿元，同比增长34.51%，持续保持30%以上的增速。从营收结构来看，2021年，500强企业基础物业服务收入在总营业收入中的占比72.22%，较上年下降2.63个百分点，但仍超过七成，仍是物企营收贡献的主力。多种经营服务收入在总营业收入中的占比则持续提升至27.78%，其中，社区增值服务收入、非业主增值服务收入占比分别为11.09%和9.30%，分别较上年增加1.50个百分点和1.34个百分点，多种经营服务逐渐成为企业新的价值增长点。

三、社区增值服务利润贡献大，潜在盈利空间广

2021年，500强企业毛利和净利润分别为937.17亿元和492.14亿元，均值分别为1.87亿元和9842.71万元，分别同比增长24.76%和22.39%，增速分别较上年减少22.06个百分点和11.70个百分点。毛利率和净利率分别为18.91%和9.93%，分别较上年增加0.45个百分点和0.05个百分点。

盈利结构持续优化，多种经营服务毛利占比持续提升。2021年，500强企业多种经营服务毛利同比增长40.31%，显著高于基础物业管理服务（15.45%）。同时，2021年多种经营服务毛利占比较上年增加4.67个百分点至42.11%，占比持续提升。其中，社区增值服务毛利占比较上年增加10.68个百分点至22.34%，增长显著。非业主增值服务毛利则受地产下行等因素影响，占比则较上年减少3.41个百分点至14.24%。

从毛利率上看，多种经营服务毛利率普遍会高于基础物业管理服务。2021年，多种经营服务毛利率为28.67%，较上年增加1.19个百分点，显著高于基础物业服务毛利率（15.16%）。其中，社区增值服务毛利率达38.09%，较上年增加15.63个百分点，非业主增值服务则较上年减少11.97个百分点至28.94%。

四、多举措强化成本管控，降成本见成效

1、人力成本占比仍超半数，营业成本率进一步下降

鉴于规模效应、科技化建设初见成效，物企的成本控制能力进一步提升。2021年，500强企业营业成本率进一步减少至81.09%，较上年减少0.45个百分点。

2021年500强企业人员成本占比仍超半数，较上年减少0.19个百分点至51.74%。同时，2021年500强企业外包成本占营业成本的比例达17.77%。广义上的员工成本仍约是成本的七成。

2、单位面积运营效率提升，蕴含成长潜力

2021年，500强企业人均管理面积较上年增加2.48%至5664.93平方米/人，单位面积创收能力达30.74元/平方米，较上年增加10.33%。同时，500强企业的创收能力和盈利能力进一步提升，人均创收和人均净利润分别为17.42万元/人和1.73万元/人，分别同比增加13.55%和27.46%。

从业人员分析：

人才结构持续优化，

行业吸引力逐步增强

一、行业劳动密集度仍较高，人员队伍规模持续扩大

物业管理行业成为稳定就业、拉动就业的重要平台。2021年，500强企业直接或间接提供就业岗位达403.89万个，较上年增加6.36%，在稳就业、促就业方面发挥重要作用。

行业劳动密集度仍较高，操作员人数占比达87.0%。500强企业经营管理人员37.0万人，同比增长2.84%，占从业人员总数的13.0%；操作员人数达247.58万人，较上年增长8.46%，占从业人员的87.0%。

非核心业务适度的外包，一方面可以优化内部人员结构，将人员更聚焦于服务本身，以提升服务品质，另一方面更利于精细化管控，提升企业成本管控能力。2021年，500强企业外包投入人数119.31万人，占一线员工总人数的32.52%。

二、高素质专业人才逐步增加，行业吸引力不断增强

2021年500强企业从业人员中本科生、硕士研究生、博士研究生三者分别占比8.09%、0.30%和0.01%，总和仍不足一成，但较上年增加0.15个百分点。高中以下人数最多，占比达到55.21%，较上年减少0.12个百分点；随着行业的快速发展以及行业社会价值和地位的提升，行业将有望吸引更多优质人才的入驻。

三、建立健全激励机制，吸纳和保留人才的竞争力提升

充分发挥薪酬回报是调动员工积极性，提高工作效率的重要手段。2021年， 500强企业从业人员年人均工资为6.03万元，较上年同期增长1.90%，低于百强企业（6.48万元）。

服务质量分析：

行业价值进一步显现，

服务品质持续提升

一、疫情成物业服务品质放大器，企业多举措提升服务品质

面对多点散发的疫情，防控形势复杂多变，时刻考验着物业服务企业。作为最贴合民生的物业服务企业，自疫情初期便奋战在防疫一线，全力配合疫情防控工作。物企在疫情常态化防控中的积极表现，使得其成为守护社区和辅助相关职能开展防疫工作的中坚力量，改变了公众对其的固有认知，提高了行业的社会存在价值和社会服务价值，物企在社区基层治理中的作用愈加重要。疫情也成为物业服务品质的放大器，高品质的物业服务成为业主关心的重点。推进标准化建设和采用智慧科技是保障和提升服务品质的重要方式。

二、优质服务是赢得市场的关键，满意度收缴率保持高位

500强企业重视业主需求，持续通过委托第三方或自行开展全方面的业主调查，2021年，业主整体满意度均值达92.16，业主满意持续保持高位。收缴率为衡量服务质量的重要指标之一。2021年，500强企业物业费平均收缴率为94.54%，较上年增加0.13个百分点。

三、物业质价相符为大势所趋，物业费水平进一步提升

2021年500强企业物业费均值为3.27元/（平方米·月），较上年增加0.08个百分点。从收费方式上来看，包干制物业费水平为3.27元/（平方米·月），酬金制物业费水平为3.94元/（平方米·月）。从项目来源上看， 500强企业所属承接所属或合作开发商项目为3.59元/（平方米·月），较上年增加0.39个百分点；外拓第三方项目的平均物业费水平为3.18元/（平方米·月），与上年持平。

从项目业态上看，非住宅物业的物业费水平高于住宅物业。2021年500强企业住宅物业费水平为2.25元/（平方米·月），非住宅物业业态的物业费水平5.19元/（平方米·月），分别较上年增加0.001个百分点和0.08个百分点。分城市等级来看，2021年，500强企业在一线城市的平均物业费水平为5.28元/（平方米·月），明显高于二线城市平均物业费水平3.36元/（平方米·月）以及三四线城市平均物业费水平2.68元/（平方米·月）。

物业费提价难一直是行业的痛点。价格机制、服务质量是影响物业费水平核心要素。为建立良性的市场环境，构建“质价相符”的市场环境尤为重要。对政府来说，需要加强监管，建立健全物业管理相关的法律法规，引导和培育市场参与主体加强法律和市场意识，加强舆论和法治监管力度；对物企来说，提升服务品质，赢得业主的信任和支持尤为重要。

社会责任分析：

充分发挥行业特性，

践行行业社会责任与担当

500强企业积极发挥头部企业示范带动和引领作用，承担着重要的社会责任，一是持党建引领建设红色物业，助力基层社区治理；二是促进社会就业再就业，积极履行纳税责任与义务；三是加强推进ESG管理，助推行业可持续发展。

【 Part 2 当下物业管理行业发展形势】

重塑格局：

多因素重塑行业格局，

物业上市和并购更为谨慎

2021年初，受政策利好、地产下行、疫情，以及经济大环境等多种影响因素的影响，物业管理行业在短时间内，经历了空前的火热发展时期，再到骤然的冷冻期。在两个巨变的发展环境下，物业管理行业加速变局，物业服务企业也开始重新审视和定位自身的发展，行业的格局也逐渐得到重塑。从并购市场和资本市场两个2021年热点领域能窥见物业管理行业的发展格局。目前，行业在加速整合，行业的发展逐渐迈向理性和成熟，物业并购和上市更为谨慎。

注：截至2022年9月30日

告别高增长：

规模、业绩增速放缓，

净利润首次出现同比下滑

2021年物业管理行业经历发展大变局，物企处境艰难。2022年以来，低迷的市场情绪持续，企业更为谨慎。从2022年业绩发布会来看，部分物企下调2022年业绩指引，预期增速放缓。且这一发展状况在2022年中期业绩开始显现。2022年上市物企中期规模扩张放缓，营收和净利润增速减慢，净利率和毛利率下滑，行业增收不增利的现象凸显。

规模扩张放缓。2022年上半年，52家上市物企在管面积60.0亿平方米，均值由2019年的4936.0万平方米增长至2022年上半年的1.15亿平方米，而2022年上半年的增速也由此前的40%以上回调至31.10%。究其原因，除了受规模高基数影响外，主要是由于：一是受地产下行的影响，房企交付周期变长，增量增加放缓；二是，疫情导致企业市拓减少、项目进场放缓；三是，收并购事项降温，截至2022年9月底，年内上市物企收并购所涉及到的管理规模的仅约2.19亿平方米，显著低于去年同期（约7.37亿平方米）。

2022年上半年58家上市物企营业收入均值为20.56亿元，同比增长29.66%，较此前普遍40%以上营收的高增长，上半年营收增速下调。

疫情导致企业成本支出上涨，应收账款风险暴露以及坏账计提等对物企利润水平产生影响，物企成本上涨，利润下降，上市物企出现增收不增利的现象。2022年58家上市物企净利润均值2.14亿元，较上年同期下降6.86%。毛利均值为4.92亿元，较上年增加 15.75%。上市物企净利润首次出现普遍下跌，净利润与毛利增速与此前超过40%的增速相比，下降明显。此外，2022年上半年，上市物企净利率和毛利率分别为10.41%和23.92%，均较往年下滑。

国企韧性：

国企民企力量逆转，

央国企价值凸显

2021年下半年以来，受房地产政策调控及房企债务违约事件等影响，市场对物业管理行业的预期仍较低，物业的走势和估值变化的逻辑也发生较大的转变。央国企因风险低，经营稳健，逆势获得发展契机。当前，央国企在并购市场、资本市场和业绩表现上均表现出较强的韧性，价值凸显。

资本市场降温，央国企韧性凸显。2022年以来，资本市场降温，而积极登陆资本市场的物企近七成企业具有国资背景。国央企韧性凸显，板块波动相比民企较小。股价走势来看，相较民营物企，国有物企表现出较强的韧性，股价的波动范围较小，相对稳健，长期来说表现更好。

资本市场出现分化，国央企估值溢价开始显现。上市物企的市盈率也出现明显回落。截至2022年9月30日，上市物企市盈率均值已跌至10倍以下，市盈率仍高于20倍的物企10家物企中，有6家为央国企物管公司，其中，特发服务和华润万象生活在资本市场低迷的境况下，市盈率仍超过30倍；市盈率低于5倍的有19家，且均为民营物管公司。

注：主要是2021年9月30日前上市，且剔除市盈率为负的企业，共50家物企。

央国企规模竞争优势显现。一是，房地产市场中央国企是当前拿地的主力，仍能为旗下物企带来持续的增量规模。二是，物业管理行业收并购市场，央国企在并购市场实力凸显，并取得了较为积极的成果。截至2022年9月底，上市物企公告收并购事项共18项，并购金额达99.38亿元，其中，国央企参与并购的事项达7项，涉及并购金额58.71亿元，显著高于上年同期（2项，1.69亿元）。三是，凭借品牌优势和母公司的背书，央国企在公建类物业服务拓展上更具优势，在公建领域得到进一步的突破。

从管理规模增速上看，央国企和民企的在管面积增速已经出现了边际分化。2022上半年，民营物企在管面积增速下调明显，由往期的接近或超过50%下调至29.90%，而在管理规模增速普遍下调的背景下，央国企增速较为稳健，2022年上半年在管面积较上年同期增长34.48%，高于2021年全年面积增速。

从收入看，央国企龙头的收入增速更具确定性。2022 年上半年，58家上市物企营业收入较上年同期增长29.66%，其中央国企增长 35.34%，民企增长27.94%。相较2021年全年营收增速来看，央国企增速较其2021年全年增速增长2.12个百分点，而58家上市物企及民企的营业收入增速分别较其2021年全年增速减少14.60个百分点和20.07个百分点，增速下调明显。

央国企盈利能力仍较为强劲，而民企则出现亏损。从净利润来看，2022年中期，央国企净利润增速达36.75%，较以往年度增速普遍超过50%下降明显，但仍实现近40%的增长。而同期，58家上市物企及民企均出现下降，净利润分别较上年同期下跌6.86%和16.47%。

央国企毛利的增速有一定下降但仍超过30%，明显高于民企和上市物企整体毛利增速。具体来看，2022 年上半年，58家上市物企毛利较上年同期增长15.75%，其中央国企增长 33.76%，民企增长11.67%。

此外，央国有物企毛利率和净利率低于民营物企，但更为稳健。2022年上半年，上市物企毛利率普遍降低，而民企和整体毛利率降幅高于央国企。2022年上半年，58家上市物企毛利率为23.92%，其中，央国企为21.11%，民企为24.82%，分别相较2021年度毛利率减少2.87个百分点、0.11个百分点和2.31个百分点。而在多家物企净利润出现下跌的情况下，央国企仍实现净利率的持续增长，首次高于民企。2022年上半年，58家上市物企净利率为10.41%，其中央国企进一步增长至11.39%，民企净利率则降至10.09%。

回归服务：

追求有质量的增长，

回归行业正常发展逻辑

追求有效规模，追求有质量的增长。物业管理行业的发展逻辑也由追求大规模回归至有质量的增长，由规模增长的“快”向业务发展的“好”的方向发展。

完善“服务产品”，探索多元品牌组合。物业管理行业竞争日趋激烈，打造服务产品，探索多元服务品牌组合是提高物企竞争力的重要方式。2021年物企持续完善不同服务场景下的服务产品的构建，推进住宅服务产品迭代，探索非住业务产品的多元组合。如，保利物业从客户需求出发，提炼产品体系适配客户差异化的需要，推出住宅物业服务差异化产品品牌服务，通过过程管控和核心关键点管控来进行品质监管；并在非住宅物业服务领域推出“公建服务3C+国资商办4T+城镇全域化服务5G”产品打造精微服务，不断探索新模式，促进国资企业、公建服务、城镇治理、社区生活高质量发展。

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本文仅为个人观点，不代表所在企业观点

克而瑞，成立于2006年，行业领先的中国房地产大数据应用服务商，现信息覆盖387个城市。依托强大的专业研究力量和咨询顾问团队，克而瑞服务于TOP100强中95%以上的房地产企业，并为政府、企业和购房者提供房地产线上线下信息服务的全面解决方案。

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