每年约2800亿元小区物业收入未经业主同意就被使用

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原文标题为：中国最大的集体经济不能再姓资了！

集体经济是相对个人所有的私有经济和全民所有的公有经济而言的，是一部分人共有基础上的经济。从这个意义上讲，城市业主共有基础上形成的经济亦可被称为集体经济。但是，在我国只有农民基于集体所有土地和成员权的经济被称为集体经济，城市业主因为购买住宅专有部分而不得不形成的共有资产和经济行为却不叫集体经济。后面这块集体资产和经济的规模有多大呢？按照任泽平团队估计的中国城市居民2020年拥有住房资产391万亿计算，就算其中的商品房和二手房，占城市住房价值的三分之一左右，据此推算这部分住宅市值大概130万亿。假定这些住房的公摊系数为10%，意味着全国商品住房业主集体共有的资产规模至少13万亿。

全国农村集体资产大概多少呢？据江苏省农业农村厅副厅长季辉介绍，经过多年积累发展，2020年江苏省村组集体资产规模超过4000亿元【新华日报·交汇点记者 吴琼，2021年10月14日】。如果全国31个省市农村集体资产规模与此相当，则全国农村集体资产规模大概12万亿（可能有部分土地并没有折价），与城市居民住房共有部分的市值规模相当。

经过多年的努力，现在中国大多数农村不仅组建了村民委员会都组建集体经济组织，甚至合作社来发展集体经济。通过确权改革工作，对农户和集体的资产进行了确权。中央和农村农业部门领导下，国家投入了大量资金和政策，大力发展集体经济，规范集体经济经营。

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但城市商品房小区进行共有资产确权的却很少，组建有业主大会或业委会的比例非常低，据估计才30%，北京还不到四分之一。城市居民大量的“集体资产”被交给了市场化的“物业公司”管理，而且不是经共同所有的业主集体决策，常常是经开发商之手委托的。

一个全球规模最大的“集体资产”交给了“资本家”管理。

不仅这些集体资产交给了资本家管理，业主们每年还需要给资本家掏管理费！

相关费用规模多大呢？据行业研究机构估计，中国物业管理行业2020年总收入超过了6000亿。如果住宅部分占7成，那相关费用大概4000亿左右。如果7成没有业委会组织的小区物业费与成立了业委会的相当，每年大概就有2800亿元的物业经济未经过业主们的集体决策就消费了。

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为啥我们国家这么重视农村集体经济，而不太重视城市业主们的集体经济呢？这可能与这两种集体经济的诞生方式不同有关。

农村的集体经济是党亲自领导下产生的，是党领导革命队伍在农民支持下从农民以及地主那里收上来后分给各个村集体的。而城市业主的集体经济却是业主们在市场机制下自发从开发商手中买过来。党并没有在其中承担领导责任。如果商品房开发建设过程中，党像组织农民土改和发展农村经济一样组织潜在业主新建和购买住房，那共有部分和私有部分应该会搞得更清楚，至少共有部分的管理人和管理机制会弄得比较清楚。但当时被市场化思想影响的党不仅没有组织潜在业主集资建房，反而主要依靠开发商和资本家来开发建设房屋，让大家分头去买，不仅没有像当年发展农村集体经济一样站在中农贫雇农立场上，抑制和打击富农地主，反而站在“资本家”立场揩普通业主的油！这种违背社会主义道路做法，时至今日值得被全面反思了！房住不炒已经展现出中央对市场经济住房制度的反思，但是与此相关的物业治理问题显然还没有引起中央核心人物的重视！

中央之所以重视农村集体经济而不重视城市业主的集体经济可能还与我们经济发展过程中重生产而轻消费的错误认识有关。农村集体经济主要是基于土地和资源发展生产，而城市业主的集体经济主要是基于不动产的消费活动。前者被认为是经济，后者不被认为是经济。这种经济观念被证明是落伍的，消费的发展和升级正是中国现在经济发展所急需的。由于不合理的物业治理制度，大量城市小区多年物业费得不到调整，物业服务得不到同步改善，居住环境不断恶化。如果不是因为土地价格持续上涨，相信很多住房资产都大幅贬值了。随着总人口规模的下降，城市土地的相对贬值，中国巨大的住房财富因为缺乏维护而贬值的速度会大大提速。

通过优化城市物业治理制度，像重视农村集体经济组织一样重视城市业主组织，给与他们特别法人地位，通过财政资金赞助他们建立起管理队伍，其经济意义和政治意义可能比重视农村集体经济组织更大！！！

今天，举国上下除了物业服务消费还有哪种经济是需要大家集体凑钱（除了强制征税外）来做呢？进行区分所有建筑区共有部分的确权工作是展示社会主义制度优势，发展社会主义集体经济的良好方案，是释放改革红利的重要举措。

看透了这背后的本质，我们国家城乡治理体制的一体化也就不远了！而只有实现城乡治理体制的一体化，才真正实现了国家治理体系的现代化！

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而且明确了业主们对于住宅小区的共有部分的共有权和管理权，不仅有利于城市集体经济发展，也有利于市场化的物业企业的发展，使得它们在市场竞争不断改进服务，提高生产力。因为业主们完全可以将相关管理的工作委托给这些专业的管理人。物业有了更为清晰的乙方地位，在更为强大独立的甲方监督下，能够生产出更好的物业服务。就像在有力有为的国资部门的管理下，我们的国有企业有了更好的发展。

国家投入一点钱让业主们学会管理自己的集体消费，将大大提高城市物业集体消费水平，因为他们更会花钱了，更愿意花钱了。长远来看，物业市场更大了，也更可持续了。

本文作者：李丁 中国人民大学社会与人口学院副教授 转载请注明出处！