存量物业改造康养项目及国内外经典案例

中国物业观察网/2021-06-22/ 分类：资讯/

房地产市场也由增量市场向存量市场转变。保守估计当前中国住宅存量加上物业存量已达到近千亿㎡。如此巨额的存量市场使得诸如地产开发商、地产基金等各路资本纷纷参与存量物业 ...

房地产市场也由增量市场向存量市场转变。保守估计当前中国住宅存量加上物业存量已达到近千亿㎡。如此巨额的存量市场使得诸如地产开发商、地产基金等各路资本纷纷参与存量物业市场。

一边是增量市场日渐萎缩的土地供应及日益高涨的地价，另一边是与日俱增的存量市场；增量市场向存量市场转变是大势所趋。存量物业改造为康养项目,会有医养机构、医疗健康共享商城（Medical mall）、长租公寓等方式。

一、存量物业改造的方式

1、硬件升级,进行适老化改造

物业硬件老化过时，主要对物业重新装修并进行适老化改造，通过硬件升级改造来满足老年人的康养需求，提升物业的价值。

2、物业规划调整

当初的规划及业态不适合市场形势，通过规划业态调整，将商业调整为养老公寓、或酒店调整为医养机构等。

3、区域改造升级

老厂房片区、老街区等通过对该区域进行重新规划，实现物业的改造升级。如老厂房、老校区等通过重新规划改造为康养社区（CCRC）等。

4、模式创新改造

综合改造，可能涉及软硬件、业态、规划等多方面，但主要是运营模式的创新。如医疗健康共享商城、长租老年公寓等。

二、存量物业改造参与方

1、房地产开发商

房地产开发商具有先天优势，出于消化库存和业务转型等目的持有并改造存量物业，如万科长租公寓品牌，花样年地产等。

2、不动产基金

作为专门从事不动产投资的资方，不动产基金是当前存量物业改造的最为活跃的参与方之一，在物业改造的范围、规模、模式等方面均为行业先驱，如高和资本、蓝山资产等。

3、康养产业运营方

存量物业改造为康养项目，需要专业的康养团队提供技术、策划方案、品牌、运营等方面的支持，如天佑安康康养集团、欧英明德咨询集团等。

4、其它参与方

其它物业持有或经营方。如上海纺控集团、链家等。

三、存量物业改造资本模式

（1）重资产模式

（2）轻资产模式

（3）轻重资产结合模式

四、经典案例

（一）郑州天佑安康颐养中心

————天佑安康养老集团在河南区域的样板店

建筑面积：3000 ㎡；

改造用途：工业办公改为养老机构；

资本模型：轻资产模型；

改造操盘方：天佑安康康养集团、欧英明德咨询公司等；

项目定位：五星级高端“医养结合+智慧养老”的养护机构，为高端人士提供“医、养、康、护、旅”五位一体的养老示范性样板项目。

主要服务内容：1.医疗康复、生活照料、营养配餐、文化娱乐等 365*24 小时养老服务（含助餐、助洁、助急、助浴、助行、助医）；2.为三管（鼻饲管、造瘘管、气切管）和生活需照料的长者提供长期护理服务；3.对入住的长者进行科学的健康管理，提供私人定制式的健康管理解决方案，通过全天候高品质的持续照料，满足长者生活照料需求和护理需求。

（二）重庆香山同辉尊长园

————“香山同辉尊长园”大型专业养老机构

建筑面积：12000㎡;

改造用途：酒店改为医养机构；

改造资本模式：重资产模式;

改造操盘方：重庆香山同辉实业有限公司、欧英明德咨询公司等;

项目概况：

（三）日本永旺葛西店（G.G MALL适老化商业中心）

————老年迪斯尼乐园

改造用途：商场改为适老化商业中心;

改造资本模式：轻重资产模式;

项目概况：

服务内容：

功能分区：

4F：休闲娱乐活动设施，书店、咖啡店、乐器店等。

（四）韩国The Classic 500

————韩国最顶级老年公寓

用途：老年公寓

建筑规模：建筑面积158678.4㎡，A栋50层；B栋40层，442户

项目概况：位于首尔市广津区紫阳洞的The Classic 500是由建国大学财团出资修建的韩国最顶级老年公寓。凭借便利的地理位置、齐全的配套设施、绝佳的居住环境，The Classic 500自开业以来一直深受高收入家庭的青睐。据悉，The Classic 500入住期限为5年，每户入住时需缴纳的保证金高达8.8亿韩元（约合人民币500万元）。此外，每月固定的管理费、生活费、餐饮费等费用，每位老人每月平均需支付200万韩元（约合人民币11300元）。尽管价格不菲，但仍供不应求。据工作人员透露，2014年The Classic 500入住率已达100%，目前仍有不少老人在排队等待入住。

配套情况：文化设施有图书室、学堂、棋牌室、影音室等，定期组织兴趣小组进行书画、合唱、美术、学英语、工艺品制作、舞蹈、看电影、打台球等活动，同时聘请内部或者外部的专业人士进行各种讲座。