地产巨头新动向！分拆物业公司上市潮来了

10月11日晚间，港交所披露信息显示，世茂服务控股有限公司、合景悠活集团控股有限公司已于当日正式通过港交所聆讯。上述两家公司分别为世茂集团和合景泰富旗下的物业管理企业。

2020年以来，已有多家物管公司登陆港交所，包括正荣服务、弘阳服务、金融街物业、建业新生活等。

合景悠活财务表现强劲
9成以上物管收入来自合景泰富

资料显示，合景悠活是国内综合物业管理服务供应商，为住宅物业及商业物业提供综合物业管理服务。仲量联行资料显示，2019年，在提供商业营运服务的物业管理公司当中，按总在管建筑面积计，合景悠活在中国排行第七；按总收入计，合景悠活排行第六。另外，据中指研究院发布的2020中国物业服务百强企业，按综合实力合景悠活排名第17位。

2019年，合景悠活住宅物业管理服务板块及商业物业管理营运服务板块分别录得收入人民币7.59亿元及人民币3.66亿元。合景悠活表示，相信综合物业管理服务能够丰富收入来源，降低因任何单一板块波动所承受的风险。

在住宅物业板块，于2020年4月30日，合景悠活管理109个住宅物业，总在管建筑面积为18.9百万平方米。该等住宅物业位于中国38个城市或自治县。同日，合景悠活订约管理161个住宅物业，综合约建筑面积为29.7百万平方米。该161个住宅物业中，有91个为合景泰富集团独自发展，有45个为合景泰富集团联同其他物业发展商一同发展，有25个为第三方物业发展商发展。

商业物业板块方面，于2020年4月30日，合景悠活管理30个商业物业，总在管建筑面积为3.3百万平方米。该等商业物业位于中国9个城市或自治县。同日，合景悠活订约管理34个商业物业，综合约建筑面积为4.8百万平方米。该34个商业物业中，有9个为合景泰富集团及其合营企业、联营公司或其他关联方一同发展，有9个为第三方物业发展商发展。

值得注意的是，据合景悠活披露，过去合景悠活的业务增长大大受惠于合景泰富集团的支持，合景悠活表示，相信这将为公司带来重大增长机遇。于2019年，89.0%及95.9%的物业管理服务收入分别来自合景泰富集团及其合营企业、联营公司或其他管理方发展的住宅及商业物业。截至2020年4末为止四个月，该比例则为87.5%及94.4%。

此外，合景悠活还将物业管理服务的覆盖拓展至第三方发展的物业。向第三方物业发展商发展的住宅物业及商业物业提供物业管理服务的收入贡献由2017年的0分别增长至2019年的11%及4.1%。合景悠活表示，预期第三方物业发展商所发展的物业贡献的收入将进一步增加。

往期记录显示，合景悠活财务表现强劲。其中，收入由2017年的人民币463.4百万元增至2018年的659.1百万元，再增至2019年的1,124.9百万元，复合年增长率为55.8%。净利润由2017年的人民币44.1百万元增至2018年的79.7百万元，再增至2019年的185.0百万元，复合年增长率为104.8%。另外，合景悠活收入由从2019年4月30日止四个月的人民币305.5百万元增加40.0%至2020年同期的427.6百万元。净利润由截至2019年4月30日止四个月的人民币38.8百万元增加97.4%至2020年同期的76.6百万元。

合景悠活表示，此次合景悠活集资所得将用于战略性收购及投资机会；用于升级智能服务系统；用于进一步丰富增值服务等。

世茂服务上半年利润2.55亿元人民币

资料显示，世茂服务为中国领先的综合物业管理及社区生活服务提供商。2019年，世茂服务按综合实力获中指研究院中国物业服务百强企业第12位。

截至2019年12月31日，世茂服务合约总建筑面积达约1.01亿平方米，项目分布于91个城市，管理物业项目184个，在管面积为6820万平方米。得益于母公司的扩张，世茂服务业务范围也拓展到了长三角、中西部、华南及环渤海经济圈等多个地区。2020年中期，世茂服务在管物业数量为293个，在管面积为8572万平方米，合约建筑面积为1.26亿平方米。

就收入及利润等财务表现而言，世茂服务收入由2017年的人民币10.4亿增加至2018年的人民币13.29亿，并进一步增加至2019年的人民币24.89亿，复合年增长率为54.5%。利润由2017年的人民币1.08亿增加至2018年的人民币1.46亿，并进一步增加至2019年的人民币3.84亿，复合年增长率为88.0%。截至2019年和2020年6月30日止六个月，世茂服务收入分别为人民币8.45亿元、15.64亿元；毛利分别为2.82亿元、5.32亿元；利润分别为1.09亿元、2.55亿元。

世茂服务计划将集资所得用于扩大业务规模；增加用户和资产为核心的增值服务种类；将用于改善讯息技术系统及智能技术等。中金、摩根士丹利为保荐人。

2020年物管掀物管企业上市潮

合景悠活和世茂服务两家物管企业同日通过港交所聆讯。而两家企业递交上市申请时间也所差不远。其中，合景悠活在今年6月24日第一次递交上市申请文件，世茂服务则于6月29日递交上市申请。

事实上，今年被称为物管上市年毫不为过，资料显示，仅9月，就有4家物管企业递交上市申请，分别为宋都服务（重新提交）、远洋服务、恒大物业、建发物业。

图片来源：光大证券

易居企业集团CEO丁祖昱指出，上市潮是前三季度物企资本市场关键词，截至三季度末，上市物企已达30家，本年已有6家物业公司成功上市，另有14家企业已递表排队等待中，此外，恒大物业、建发物业等相继递交招股书。结合已知部分企业的上市计划，四季度有望继续新增多家物业公司递表，并有前述物业公司正式上市交易，全年上市企业数量或创新高。2020年全年，物管行业的资本窗口期将继续开放，物企业绩保持双位数增长。

图片来源：克而瑞物管

丁祖昱表示，目前行业仍处于向成熟阶段跨越的关键时期，整体市场和单个企业仍具有较大增量空间，高增长仍会持续，未来2-5年行业将快速裂变，行业已进入规模增长和品质提升的关键阶段。