复苏的曙光 | 2022十一月物业服务发展报告

中国物业观察网/2022-11-20/ 分类：资讯/

观点指数运营层面，报告期内样本物企披露大量非住业态项目拓展情况，如美置服务与明德集团及第一太平戴维斯进行战略合作，分别进行校园物管及商业物管方面的合作。同时，A股 ...

观点指数运营层面，报告期内样本物企披露大量非住业态项目拓展情况，如美置服务与明德集团及第一太平戴维斯进行战略合作，分别进行校园物管及商业物管方面的合作。

　　同时，A股物企也均披露了三季度业绩，虽然有受行业和宏观环境部分影响，但整体业绩仍维持了稳健。

　　11月9日，碧桂园服务重启收并购，公告收购合富辉煌21.47%的股份，在地产经纪领域再进一步。

　　资本市场方面，在经历长期下行周期后，近期A+H股物管板块均明显回暖，这主要因为关联地产股在融资端政策上有明显利好。

　　美置服务战略合作频出，A股物企三季度业绩显韧性

　　报告期内，物企披露的外拓项目仍以非住宅业态为主，例如中海物业中标香港三家医院的保安服务、碧桂园服务中标福耀科技大学、保利物业中标唐山火车站西广场物管服务等。

　　值得一提的是，招商积余报告期内中标的项目包含非传统物管业务，例如易航科技南方数据运维项目，这是物管企业在除传统“四保一服”业务之外专业能力的显现。

　　战略合作层面，值得关注的主要是美置服务，于11月与明德集团签署了合作协议，双方将以搭建院校专属后勤保障平台为出发点，联手布局全周期高校服务业务；明德物业是国内管理高校最多的物业管理企业，目前在管高校数逾200所，而高校业务也是不少物管企业的布局重点。

　　此外，美置服务还于11月8日与第一太平戴维斯合资成立了美置第一太平戴维斯物业管理有限公司，主要聚焦国内整合商业物业、高端产业园物业及资产管理服务。

　　本土物业公司与国际五大行进行合作的案例，此前业内已有多起。例如金融街物业此前也有和第一太平戴维斯合作的经历；万科物业与戴德梁行合资成立了万物梁行，专攻商企服务。

　　可以看到，融合学习外企较为丰富的不动产运营管理经验并将之本土化，是内地物企提升资产运营能力的重要途经。

　　另外，报告期内A股物业公司也均披露了三季度业绩。具体来看，招商积余2022前三季度实现营业收入91.8亿元，同比增长20.9%；归母净利润4.7亿元，同比增长23.6%，其中租金减免政策对其利润带来一定影响，在管面积突破3亿平方米，重资产剥离和收并购项目整合都取得了部分进展，并正在顺利推进中。

　　新大正方面，2022年前三季度实现营业收入19.14亿元，同比增长32.62%，归母净利润1.48亿元，同比增长26.15%，新签约合同金额约7.25亿元，其中重庆以外区域占比76%。

　　整体而言，A股物企3季度业绩受到了来自行业和宏观环境的一定负面影响，但仍保持了较高的经营韧性，整体保持稳健增长的势头。

　　碧桂园服务加码经纪业务，金科服务“易主”

　　报告期内，物管行业收并购事件主要是碧桂园服务于11月9日公告收购合富辉煌21.47%的股份，总代价约2.33亿港元；收购事项完成后，碧桂园服务将持有合富辉煌已发行股本的25%，成为第一大股东，收购完成后合富辉煌将作为碧桂园服务的联营公司入账。

　　合富辉煌与碧桂园服务同在港交所H股上市，其于1995年成立，与保利地产等多家开发商有过合作，是一家老牌地产中介巨头，主营业务除了地产代理外还包括运营招商等。

　　根据2022年中报，合富辉煌物业代理服务覆盖全国200多个城市的1700多个项目，2022H1的营收约为25.4亿元，归母净利润-4.17亿元，与去年同期相比亏损进一步扩大，可见目前的地产环境对地产代理企业影响巨大。

　　碧桂园服务在代理业务方面已有所发展，于2021年1月就成立了租售品牌有瓦，本次对合富辉煌部分股权的收购将有利于进一步加强其在经纪业务方面的能力和布局范围。此外，使用内部资源现金进行拨付也有利于回应市场关于关联房企挪用的担忧，而碧桂园服务经纪业务的补强对碧桂园地产的去化也有所帮助。

　　结合此前碧桂园服务管理层在业绩会的发言，碧桂园服务目前的收购计划已不再是单纯的项目数量和规模扩张，而是倾向于扩大增值服务等不同业务类型的版图。

　　除此之外，本次协议还提及，若合富辉煌有进一步出售剩余股份的计划，碧桂园服务将拥有优先购买权。因此，视碧桂园服务日后经纪业务的发展情况以及合富辉煌股东的意愿，碧桂园服务对合富辉煌持股比例可能还会进一步增加。

　　期内，博裕对金科服务的收购进程也在有序推进中。

　　10月24日早间，金科智慧服务集团股份有限公司发布联合公告，披露博裕资本要约收购综合文件，并表示要约开始；11月8日，金科服务再发公告表示博裕资本要约收购已获得反垄断批准，收购完成后博裕资本将取代金科股份成为金科服务的第一大股东。

　　二级市场回暖，多家物企回购

　　资本市场方面，绿城服务报告期内进行了多次股份回购，合计购回数目约502万股，其在今年9月份也有过连续回购动作；另外，星盛商业也发公告表示拟回购10%股份，并已有实际回购动作，此前也有数家物企进行股份回购以挽救股价的颓势。

　　经过与债务人的连续协商，世茂服务于10月31日到期赎回并注销了此前由附属公司发行于2022年到期的31.1亿港元2.25%有担保可转换债券，此前8月18日世茂服务已经完成了该债券13.995亿港元或债券存续本金总额的45%的赎回与注销。本次赎回后，该债券会被注销并退市，世茂服务目前也概无存续的债券。

　　另外，浦江中国于11月4日以及次交易日遭遇了连续股价暴跌，两日跌幅分别为65.6%以及41.35%。不过，其股价自10月下旬经历了一轮逆势爬升，由1.20港元/股涨至暴跌开始前的3.02港元/股。11月8日，浦江中国公告表示：股份买卖不寻常波动期间无控股股东买卖公司股份或抵押任何公司股份；同时，并不知晓股价及交易量波动的原因，公司及其附属公司的业务及营运稳定及正常。

　　股价层面，报告期内恒生物业服务及管理指数（HSPSM）录得14.36%涨幅，收盘报2605.75点，涨幅跑赢同期恒生指数11.93个百分点，H股物管板块在经历长期下行周期后终于迎来回暖。

　　值得注意的是， A+H股物业板块主要是从11月11日开始迎来了罕见股价反弹，单日HSPSM涨幅达14.90%，碧桂园服务、融创服务、新城悦服务、旭辉永升服务等多家大型头部物企录得单日涨幅逾20%。

　　目前物业股在二级市场的估值水平除自身禀赋外，更重要的是其母公司房地产开发企业的情况，可以认为本轮物管股的涨势明显是跟随地产行情而动。

　　近期民营房企融资端利好政策频出，多“箭”连发，曙光显现。另一方面，国务院应对新型冠状病毒肺炎疫情联防联控机制综合组发布《关于进一步优化新冠肺炎疫情防控措施科学精准做好防控工作的通知》，增强市场对未来宏观经济的信心。

　　本轮修复性行情或许是昙花一现，但也有可能是物管及地产板块整体开始复苏的信号。

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