2022中国物业服务企业综合实力500强发布

2022年11月，克而瑞物管和中物研协隆重发布2022中国物业服务企业综合实力研究成果，同期揭晓2022中国物业服务企业综合实力500强、2022中国国有物业服务企业综合实力50强以及各细分业态、特色领先物业服务企业及标杆项目。

2021年，500强企业在管面积达161.21亿平方米，均值突破三千万（3224.29万平方米），同比增长10.37%，较上年增加1.16个百分点。同时，行业持续整合，物企规模的快速扩张，2021年500强企业市场份额提升至45.93%，较上年增加1.72个百分点。

头部企业整合加速，规模效应愈加明显。2021年，百强企业管理面积达112.22亿平方米，同比增长10.41%，增速高于500强企业。同时，2021年百强企业在管面积均值超过一亿平方米，是500强企业均值的3.48倍，百强企业在500强企业整体规模中占比近七成（69.61%），在行业中的市场份额较上年提升1.21个百分点至31.97%，头部企业的集中度持续提升。

2021年，500强企业来源于第三方项目的在管面积达到82.70亿平方米，首次超过关联房企，同比增长27.33%，明显超过500强在管面积整体增速（10.37%）。同时，来源于第三方项目的在管面积占比达到51.30%，较上年增加6.83个百分点，首次超过来源于关联房企在管面积占比（48.70%）。此外，头部企业市场化拓展能力更强，2021年百强企业来源于第三方项目的在管面积占比达55.15%，较上年同期增加6.81个百分点，且高于500强第三方在管面积3.85个百分点。

聚焦非住宅业态，实现多业态渗透。非住宅物业在管面积的增速和净增量均超过住宅物业。2021年，500强企业非住宅物业在管面积达67.20亿平方米，净增加8.25亿平方米，同比增长13.99%，净增量和增速均高于住宅物业（6.89亿平方米，7.91%）。同时，非住宅物业占比进一步提升至41.68%。

物企持续加大城市深耕，主要布局以核心经济带为主的重点区域，推进优质资源的聚集。2021年， 500强企业68.19%的管理面积位于五大城市群，较上年增加0.27个百分点。

2021年，500强企业营业收入4956.16亿元，均值近10亿元，同比增长21.76%，较上年增加2.31个百分点。同时， 2021年500强企业营业收入占行业总营收的比例为37.34%，较上年增加2.85个百分点，2018年至2021年500强企业营业收入所占市场份额增加6.11个百分点，头部企业的创收能力愈加强劲。

行业进一步分化，头部企业优势效应明显。2021年，百强企业营业收入达3422.46亿元，同比增长23.33%，高于500强企业增速（21.76%）。百强企业营业收入均值超过30亿元，是500强均值的3.45倍，同时，百强企业营业收入在500强企业中占比进一步提升至69.05%，在行业中的市场份额则进一步提升至25.79%，较上年增加2.27个百分点。

2021年，500强企业基础物业服务收入达3579.54亿元，同比增长17.48%，较上年增加2.96个百分点。多种经营服务收入1376.62亿元，同比增长34.51%，持续保持30%以上的增速。从营收结构来看，2021年，500强企业基础物业服务收入在总营业收入中的占比72.22%，较上年下降2.63个百分点，但仍超过七成，仍是物企营收贡献的主力。多种经营服务收入在总营业收入中的占比则持续提升至27.78%，其中，社区增值服务收入、非业主增值服务收入占比分别为11.09%和9.30%，分别较上年增加1.50个百分点和1.34个百分点，多种经营服务逐渐成为企业新的价值增长点。

2021年，500强企业毛利和净利润分别为937.17亿元和492.14亿元，均值分别为1.87亿元和9842.71万元，分别同比增长24.76%和22.39%，增速分别较上年减少22.06个百分点和11.70个百分点。毛利率和净利率分别为18.91%和9.93%，分别较上年增加0.45个百分点和0.05个百分点。

盈利结构持续优化，多种经营服务毛利占比持续提升。2021年，500强企业多种经营服务毛利同比增长40.31%，显著高于基础物业管理服务（15.45%）。同时，2021年多种经营服务毛利占比较上年增加4.67个百分点至42.11%，占比持续提升。其中，社区增值服务毛利占比较上年增加10.68个百分点至22.34%，增长显著。非业主增值服务毛利则受地产下行等因素影响，占比则较上年减少3.41个百分点至14.24%。

从毛利率上看，多种经营服务毛利率普遍会高于基础物业管理服务。2021年，多种经营服务毛利率为28.67%，较上年增加1.19个百分点，显著高于基础物业服务毛利率（15.16%）。其中，社区增值服务毛利率达38.09%，较上年增加15.63个百分点，非业主增值服务则较上年减少11.97个百分点至28.94%。