2022中国物业企业综合实力研究报告重磅发布！

中国物业观察网/2022-09-17/ 分类：资讯/

引言 2022年9月15日-9月16日，亿翰智库在上海隆重举办2022中国产业资源战略峰会，期间重磅发布《2022中国物业企业综合实力研究成果》及《2022上市物业企业TOP30研究成果》。 2022中国物业 ...

引言

2022年9月15日-9月16日，亿翰智库在上海隆重举办2022中国产业资源战略峰会，期间重磅发布《2022中国物业企业综合实力研究成果》及《2022上市物业企业TOP30研究成果》。

2022中国物业企业综合实力TOP100

2022中国物业客户满意度模范企业

2022中国物业品牌价值领先企业

2022中国物业服务成长性优秀企业

2022中国物业服务竞争力领先企业

2022中国物业服务华东区域竞争力领先企业

2022中国物业服务华南区域竞争力领先企业

2022中国物业服务华北区域竞争力领先企业

2022中国物业服务华中区域竞争力领先企业

2022中国物业服务西南区域竞争力领先企业

2022中国物业服务城市服务领先企业

2022中国物业服务商业物业服务领先企业

2022中国物业服务学校物业服务领先企业

2022中国物业服务公建物业服务领先企业

2022中国物业服务红色物业标杆企业

2022中国物业服务智慧服务标杆企业

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2022中国上市物业企业TOP30

2022中国上市物业企业现金及现金等价物TOP10

2022中国上市物业企业长期投资价值十强

2022中国上市物业企业经营能力十强

2022中国上市物业企业发展特色十强

研究成果解读

增量转化逐渐降速

存量运营发展进入深水区

增量交付放缓，存量竞争加剧

2021年-2022年，受到宏观经济环境波动、房地产市场调控、新冠疫情等多方面因素影响，房屋开发端的新开工、竣工、交付等均有较大幅度的放缓，尤其是2022年上半年，在土地供应及投资方面有较大的降幅，土地购置面积下降服务甚至达到48.3%，房地产开发企业到位资金下降25.3%，从这两项数据可以看出，在接下来的1-3年，增量转存量的规模将会有较大幅度的下降。同时，新开工、竣工、销售面积等也有超20%的下降，这几项数据的下降对于物业行业来说，新项目的接管、前介服务、案场咨询服务等业务的开展会受到较大的限制，同时，增量转化为存量在管规模的增速也会大幅回落。

图表：2012-2022年6月房地产开发企业施工、新开工及竣工面积

数据来源：国家统计局

图表：2012-2025年物业服务市场规模及预测

（单位：亿平方米）

数据来源：亿翰智库·嘉和家业

住宅服务为根

多元业态布局全面开花

从2022年物业服务企业的业态布局及创收情况上看，“物管+商管”已经成为众多物业企业重点打造的业务结构。企业在不同业态上的运营思路及各业态对企业经营的定位贡献也呈现出明显的差异：

住宅业态为物业服务的根基；商业运营及商办业态则承担着提高企业盈利水平的重任；城市服务项目则承担着提升规模的责任；学校物业、医院物业、公建物业也是目前物业企业提升非住业态占比的重要拓展领域。

综合来看，目前物业行业的发展正在不断的破圈，踏出围墙的限制，深度参与基层民生服务领域，渗透进城市服务中的各个环节，企业的多元化业态发展与经营进入到全面开花阶段。

多方政策支持下

物业服务迎来发展新机

多方共建

推动行业规范健康发展

据不完全统计，2022年初至今全国与物业相关的约束性、规范性、指导性文件有20余条，内容涉及物业行业信用体系建设、物业专业化人员配备、小区环境以及小区安全等重点问题，同时对于物业收费标准化透明化、对物业行业的具体整治措施等都有进行了较为详尽的约束。

图表：2022年1-8月份部分行业规范物业服务相关政策

资料来源：政府文件、嘉和家业整理

发挥社区养老优势

鼓励物企深度参与养老服务

近几年，我国的养老压力持续增大，而社会公共养老资源相对有限，养老需求与供应之间的差距在多种因素影响之下，被不断的放大。

图表：我国各年龄层的人口数量占比

数据来源：国家统计局

在庞大的养老需求面前，今年2月中国政府网发布《国务院关于印发“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划的通知》也提出，目标到2025年，养老服务床位总量达到900万张以上；结合当前的人口结果，到2025年，我国的60岁以上人口将超过3亿，养老资源的配比仍是较为紧张。

目前，我国老年人的养老状态是以居家养老为主，对于养老资源需求最多的则是就近医疗资源以及家庭生活服务需求。如何充分挖掘社区养老资源与潜力，加快“社区+养老”、“物业+养老”的建设，已经成为各城市重点关注的缓解养老压力的重要举措之一。

图表：2022年1-8月份养老物业服务相关政策

资料来源：政府文件、嘉和家业整理

推动基层数字体系建设

鼓励物企提升智慧服务水平

在物业企业持续转型升级的阶段，各物业企业均在加大数字化产品与技术平台的引入，一方面满足业主便捷、方便的生活服务需求，一方面也提升物业企业自身的综合管理能力与服务效率。

此外，在数字城市、数字政府、数据上云等数字时代发展之下，基层社区服务数据系统的建设也日益迫切，物业作为深入基层服务的重要参与方之一，被纳入到城市大数据建设体系已是必然。根据近一年的政策看，各地区政府分别从建设智慧社区平台、拓展智慧社区治理场景、推进大数据在社区应用、加强智慧社区基础设施建设改造等方面对社区业务进行更新推进。在政府组织推动之下，物业企业亦在积极进行智慧社区建设的探索与尝试，积极构建信息化、精细化智慧社区服务平台，提升社区整体的治理能力以及治理水平，让各方面业务开展更加高效，不断提升社区数据应用体验。

推动城乡社区服务体系建设

完善基层服务治理框架

2021年，我国正式进入到“十四五”时间表，各细分领域在“十四五”时期的发展目标与任务。在社区服务方面，2022年初，国务院率先发布《“十四五”城乡社区服务体系建设规划》，上半年至今，广东省、广西省、甘肃省、河南省、天津市多个省市先后发布各省市的“社区服务体系建设规划”，规划分别与当地实情相结合，充分突出地区特色，对各地社区的治理能力、治理体系提出发展目标及相关的举措与保障。在具体内容上，分别围绕在党建引领下提高社区覆盖面积、增加社区专业化人才建设、推进社区数字化治理、建设养老机构等养老服务、不断深化“五社联动”等多个方面。

资本市场估值回归理性

物业回归价值经营阶段

2021年7月-2022年8月物业板块的平均收盘价下跌了超50%，达53.5%；2021年7月-2022年7月对应的板块估值（PE,TTM）下跌幅度更是高达56.9%。在物业估值大幅下探的阶段，物业上市、市场交易活跃度、资金的流入热情等都受到较大的影响。

图表：2021年1月-2022年8月物业股走势图

资料来源：政府文件、嘉和家业整理

在众多因素影响之下，研究报告将就物业企业的上市态度、回调期间企业操作、二级市场对于企业经营的影响等进行简要的分析。

市场热度持续下降，上市机会仍在

自2021年7月，资本市场集中迎来6家物业企业上市之后，物业成功IPO的数量在逐渐的减少，2022年全年仅有5家物业企业成功上市，对物业行业来说IPO的热潮及最佳窗口期已过。

从招股书还在有效期的7家物业企业看，其中有5家企业均经历过二次交表甚至三度交表，足见物业企业较低的过会率。而2022年新上市的5家企业中，除金茂服务之外，其他4家均有二次交表经历。

图表：物业企业交表及上市进程

注：截至2022年8月31日

数据来源：亿翰智库·嘉和家业

从上市总用时上看，近5年物业企业IPO总用时被一再拉长，2022年上市的5家物业企业的平均总用时已经达到了316天，与最快上市用时64天相比，上市用时区间已经被放大5倍。

图表：2018-2022年港股上市物企平均用时（单位：天）

数据来源：亿翰智库·嘉和家业

从近一年当前物业企业的情况上看，资本市场过会率低是影响企业上市其中一个影响因素，另一个影响因素则是市场估值的持续回落，物业企业的上市热情被消耗，同时持续更新招股书，对于物业企业来说也是一笔不小的支出，甚至过度侵占企业的净利润，这种情况下即便成功上市，短期内资本市场的认可度也会较低。这也是部分物业企业主动申请终止IPO的一大原因，如祥生活服务在已经通过聆讯的情况下，于2021年12月宣布暂停上市计划，暂缓发行流程。

在上市热情减弱的情况下，我们也观察到物业企业成功上市的机会仍然存在，对于有规模、有盈利能力、及在某一领域及区域有独特市场竞争力的企业来说，上市的机会仍然较大，资本市场上对于物业企业IPO的考量也将会有更全面的指标评价体系与发展变量测评体系。

估值进一步回落

亟需展现企业价值支撑点

从上市物业企业估值的角度，自2020年末开始，物企的平均估值便呈现出持续回落的趋势，2021年6月至今，物企估值由33.53倍持续下探到11.69倍，在这个过程中表象为物企股价的持续下跌，而更深层次的原因则是市场对于物业企业的估值测算模型及逻辑发生了一定的变化，对行业未来的增长预期的下降及对增长支撑点的质疑。

图表：2020年末-2022年7月末物业板块平均估值（PE：TTM）

数据来源：choice、嘉和家业整理

对于物业行业来说，目前仍处于成长阶段，使用的比较多的则是以现金流折算和以P/E为代表的相对估值法是更适用物企的估值方法。这两种方法既能从企业自身的现金流出发，又能在市场上通过一揽子对标企业的表现来修正绝对估值的不足。

百强企业增速集体放缓

发展转向有质量经营逻辑

百强市场集中度维持稳定水平

企业发展增速放缓

近一年，受到房地产开发市场开发速度放缓，地产企业资金链紧张的影响，物业行业的整合速度呈现出回落的趋势，在资源获取方式上，不少物业企业优先母公司资源进行吸纳与整合。2022年以来，物业行业更是受到相关方的影响，发展速度再次降速，如2022年上半年上市物业企业整体的收入、在管面积的增速维持在30%上下波动，大幅低于上年同期约45%的增速。

物业服务市场的增速呈现出放缓的信号，但百强企业的市场集中度的提升也呈现出放缓的趋势，也是短期内在市场环境变换的情况下的一种反映。据嘉和家业统计，截至2021年末，百强物业管理规模117.2亿平方米，市场集中度为45.9%，基本与2020年末持平。

图表：2019-2021年百强物业企业各梯队集中度情况

数据来源：亿翰智库·嘉和家业

从各梯队情况看，TOP10企业的市场占有率维持在相对较高的水平，10家物企的市场占有率为18.3%，较2020年提升了约0.02个百分点，总管理面积为46.63亿平方米，同比增长约12.9%。

TOP50物业企业的市场占有率约为35.5%，相较于2020年略有回落，从市场规模上看，TOP50物业企业在市场占有率的下降主要是受到前两年部分中部物业企业被收购，导致该梯队物业企业呈现一定的断层。

图表：百强物业企业各梯队管理面积及增速情况

数据来源：嘉和家业物业云

从各梯队的收入情况看，收入增速相对于管理规模的增速有所提升，百强物企总收入达到2715.9亿元，同比增长26.41%，增速较2020年也有所放缓。值得关注的是TOP10物业企业的总收入达到近1200亿元，同比增速达到46.85，为各梯队中增速最快的物业企业。TOP30、TOP50物业企业的收入增速则呈现出逐级下降的趋势。

图表：百强物业企业各梯队总收入及增速情况

数据来源：嘉和家业物业云

板块分化加剧

头部物企资源与管理优势凸显

分梯队看，TOP10物业企业的管理面积、收入及对应增速等都是断层式优于其他各梯队物业企业，从面积情况上看，TOP10物业企业平均管理规模为4.66亿平方米，平均增速为12.9%，梯队的门槛值增长为3亿平方米；TOP11-30物企平均管理面积为1.55亿平方米，增速较2020年同期有所下降，门槛值为1.04亿平方米；TOP31-50的物业企业平均管理规模为0.65亿平方米，门槛值为6000平方米。而TOP50-TOP10物业企业的平均管理规模为0.53亿平方米，较2020年提升45.3%，百强门槛值提升至1300万平方米。

图表：2020-2021年各梯队物业企业平均管理面积及增速（面积单位：亿平方米）

数据来源：亿翰智库·嘉和家业

在百强物业企业各梯队收入情况上，以TOP10物企为代表的梯队是各细分梯队中增幅最高的，平均创收达到约120亿元，增速提升至46.8%，梯队门槛值提升至79亿元；TOP11-30物业企业平均创收达到了32.67亿元，梯队门槛值提升至20.8亿元，TOP50及TOP100的门槛值也有不同程度的提升，分别为13.3亿元、2.8亿元。

图表：2020-2021年各梯队物业企业平均收入及增速（收入单位：亿元）

数据来源：亿翰智库·嘉和家业

从不同梯队管理规模与收入的变动情况上可以看出，前2年物业行业的大规模的整合之下，以头部企业为代表的梯队，成功吃到了行业整合、资本发展的红利，随着收购标的持续交付项目的转化，为企业带来了不断增长的规模与收入支撑。

多元化业务结构日益成熟

内生增长势能增强

从企业的收入结构上看，2021年-2022年物业企业整体的收入结构呈现出明显的多元化趋势，物业企业的收入结构拆分愈发精细，以下将以TOP50上市物业企业2021年与2022年中期的收入结构进行详细的分析。

从收入上看，2022年上半年，50家样本物业企业的总收入为1001亿元，同比增长28.2%，其中，城市服务业务2022年取得非常大的突破。

基础物业管理服务在2022年上半年实现超600亿元的收入，达到608.4亿元，同比增幅39.3%。

图表：2021H1-2022H1上市物业企业业务结构情况（收入单位：亿元）

数据来源：亿翰智库·嘉和家业

而业主增值服务在2022年整体的涨幅也不及预期，上半年总收入为134.2亿元，同比增幅仅为16%，与2021年约45%的涨幅相比，大幅回落。

图表：2021H1-2022H1部分上市物企业主增值服务收入（单位：亿元）

数据来源：亿翰智库·嘉和家业

从典型企业看，2022年上半年金科服务的社区增值服务的收入为2.85亿元，降幅达到56.1%，对应的家庭生活服务收入为1391.2万元，同比下降68.7%；旅居综合服务受到上半年疫情的持续影响也大幅缩水，上半年收入仅为1.26亿元，降幅达到75.3%；美居业务上半年也有小幅的下降。

规模追求有质量增长

发展强调独立性

在企业的规模拓展思路上，物业企业整体的发展逻辑也有较大的转变，第一个转变是：物企前两年的规模优先的收并购策略，转而向有质量拓展策略。

图表：2022年部分物企收并购案例

数据来源：亿翰智库·嘉和家业

第二个转变是：高度强调独立性发展，积极补充第三方面积的贡献度。2022年上半年，在公认的物业企业母公司及关联方面积支持力度下降的情况下，短期内增长的确定性受到质疑，这也是上市物企在资本市场上估值下降的原因之一。

物业服务行业发展趋势

存量竞争加剧，短期规模增速放缓

受地产开发、竣工交付放缓影响，物业服务来自增量转化的规模将会进一步的下探；在经历过2019-2021年的市场大规模整合阶段之后，传统物业服务业态中博弈将更加激烈，突破传统住宅类业态，获取更大的外延服务增量已然成为当前物业行业破局首选，多元化业态发展的策略进一步确立。

在拓展思路上，物业企业短期内将搁置通过收购获取规模。长期看，地产的持续供给波动仍将是一个大趋势，培育并增强物企自身的独立性、与拓展能力将是接下来物企经营的重点。

业务结构调整，短期盈利水平回落

从上市物业企业经营及盈利水平看，2022H1整体毛利率水平呈现出较大幅度的下降，且这种情况将大概率在未来两年内持续。

图表：2022年部分物企收并购案例

数据来源：亿翰智库·嘉和家业

嘉和家业认为物业企业的利率水平将会面临进一步的下探可能，而在收入的增量上随着行业日益多元化的业务布局，企业的抗风险能力将会进一步的加强。

民生属性增强，物业加速融入社会治理体系

三年的疫情影响之下，物业服务深度参与到社区基层服务治理体系之中，与街道、业委、居委、社区党组织共同组成社区服务“五位一体”的服务体系，物业企业除要协助完成基础的社区民生服务保障之外，也承担着资源整体供给的部分责任。

在近两年，物业企业也在积极的加快社区党组织的建设，围绕“红色物业”模式，打造为民服务的社区氛围，并在各地的住建部门的指引下构建“党建引领”下的社区运营机制。

数字建设加速，行业全面推进智慧化建设

数字化建设是未来各行各业发展与改造的重要方向，物业服务在深度融入民生服务体系的过程中，逐渐接入城市数字化平台亦是未来发展重点。

从企业自身发展的角度看，在行业由劳动密集型向人才密集型、科技密集型逐渐的转型升级过程中，通过数字化建设解决劳动力成本持续上升的问题，通过数字化与科技化产品、系统替代人力是必然选择；同时，随着业务版图的扩大，物业企业需要借助数字化系统，实现管理效率与服务效率的提升、跨区域与跨业务线的工作协同，全面提升企业整体的管理决策能力。