2021年中国房地产市场回顾与2022年展望

北京

2021年，风起云涌的北京商业地产市场交出了一份亮眼的答卷。写字楼市场全年净吸纳量创历史新高，空置率回归均衡，多个商务区租金企稳；零售物业市场新开业项目生活、社交属性明显，品牌首店和特色门店受业主青睐并有较大议价空间；仓储物流市场现有项目的租户调整为扩租和升级搬迁的租户释放机会，环京市场新增供应量均创历史纪录；商务园区市场泛中关村区域需求稳健，医药健康继续布局，租金子市场表现分化；物业投资市场全年总成交额居历史第二，维持外资较活跃的水平，办公物业权重占绝对优势，投资者偏好具有稳定现金流的资产。

上海

2021年是十四五规划的开局之年, 也是中国开启经济发展的新阶段。上海持续深化“五个中心”建设，着力发展“五型经济”，推进五个新城建设，不断提升城市能级和核心竞争力，加快打造国内大循环的中心点。2021年上海写字楼净吸纳量创历史新高，租金止跌回升，LEED相关绿色楼宇租金溢价优势明显；零售市场“首店经济”持续激发城市消费，国潮当潮，实体零售继续回暖；仓储物流供应放量，多重需求支撑租金继续上涨；商务园区写字楼创新科技类企业需求持续旺盛，净吸纳量创六年新高再破百万，租金涨势稳定；投资市场大宗交易量同比回升51.3%，新经济资产备受关注，科技及生物医药类自用型买家踊跃。

杭州

“十四五”时期，杭州以打造“全国数字经济第一城”为使命，以推动数字产业化、产业数字化、城市数字化“三化融合”协调发展为路径，高水平建设“数智杭州·宜居天堂”，开局之年数字经济相关产业增速强势提升；建设国际消费中心城市方面，杭州将着力做强“首店经济”，成为集聚全球消费资源，拉动消费升级的新引擎，并全面打造新零售示范之城，推进传统商贸转型升级。2021年，杭州写字楼市场净吸纳量创新高，TMT和金融升级释放，互联网+和专精特新相关产业提速发展，以新兴商务区未来科技城和核心商务区钱江新城为两核带动全市错位需求复苏，全市租金止跌企稳；零售市场消费回暖明显，Z世代引领市场趋势，潮流时尚品类需求主导且不断以小众出圈，年内首店逐步向餐饮品类倾斜，而杭州作为直播电商发展高地，亦备受“新消费”品牌青睐。

南京

“十四五”开局之年，聚创新之能，乘开放之势，南京经济持续恢复，发展韧性不断增强。南京都市圈的确立进一步激发了南京作为区域中心城市的集聚效应与发展动能，区域城市格局迎来进一步跃升，使南京逐步向超大城市行列迈进。2021年，南京写字楼市场租赁需求再上新台阶：净吸纳量相比去年稳定提升，金融与TMT行业需求占比均较上年有所提升；全年零售物业市场新增项目进一步激发南京各板块商业活力：服饰品类录得多家国际品牌首店进驻并持续引领品牌更迭的动能，网红餐厅扩张态势明显，国内咖啡品牌相继进驻南京市场。

武汉

2021年是武汉商业地产市场经历疫情之后韧性向新的一年。优质写字楼市场净吸纳量超过疫情前水平，科技新媒体行业领跑全年新增租赁需求，租金跌幅收窄趋势明显；零售市场需求活跃，国际品牌加码布局，“首店经济”持续激发消费活力；投资市场交易总额同比上涨96.5%，投资者对于优质写字楼物业依然保持关注。

郑州

2021年郑州受“7·20特大自然灾害”及“新冠疫情”的波及，写字楼市场需求热度减弱，全年空置率上升，租赁市场遇冷但并未影响投资市场活力，写字楼租赁市场稳步发展，客户方市场特征崭露头角。零售物业市场以城市更新存量改造为主，录得多个新开项目，商业呈现出两极分化现象推动行业向全渠道转型的转变。

西安

2021年，西安优质写字楼市场的主导需求仍具韧性，楼宇经济发展带动产业结构升级；新场景新模式为零售物业市场带来更多活力，新零售空间催生零售新生态；投资市场得到更多关注，租赁市场的新机遇或将提升投资市场活力。

成都

2021年成都经济和商业地产市场的反弹如期而至。前三季度，成都全市生产总值同比增长10.0%，继续在国内二线城市中居前茅；固定资产投资、消费、出口均实现双位数的大幅上涨。同期，成都商业地产租赁供需两旺，写字楼、零售物业及仓储物流市场的平均租金均由负转正迈入上升通道，产业互联网、生物医药、社区团购等新增长点涌现。优质写字楼市场，企业扩张新趋势，房地产策略灵活化；零售物业市场，社区商业添新一极，商业新形态新业态；仓储物流市场，需求攀至历史第二峰值，市场迎转折之机。

重庆

2021年，重庆经济如期复苏，工业持续转型升级，消费加速复苏。同时迎来发展新机遇，重庆成为全国率先培育建设的五大国际消费中心城市之一；《成渝共建西部金融中心规划》印发，要将成渝建设成为立足西部，面向东亚和东南亚、南亚，服务共建“一带一路”国家和地区的西部金融中心。各项宏观指标实现了“十四五”良好开局，而利好政策则为“十四五”注入新发展动能。房地产市场方面，科技和金融双驱动支撑重庆优质写字楼市场去化；零售物业市场核心商圈调整焕新，中央公园揭开序幕；仓储供需创历史新峰值，市场即将迎转折之机。

广州

2021年中疫情的短期爆发未令广州房地产市场受到严重影响。然而，由于疫情在全球范围内仍在蔓延，年末在国内多地有所反复，国家出台一系列有关教育和房地产领域的调控政策，令商用、工业地产及物业投资领域的供需两端都产生了一些变数。总体而言，广州房地产市场仍然沿着预想的轨迹在持续复苏。分别来看，写字楼市场今年供应创新高，正式拉开了新一轮供应高峰的序幕。零售物业市场中天河路商圈一枝独秀，个性化消费需求助推商业街区和老旧物业的改造。物流仓储设施市场得益于跨境电商巨头的快速扩张，第四季度空置率创下去年新低。而开发商加速处置自持商用物业，令大宗交易市场供应持续增加。

深圳

2021年，疫情阴霾尚未消散，市场仍充满不确定性。回顾过去一年，深圳商业地产市场在面对诸多挑战的境况下，依然交出了一张亮眼的答卷。优质写字楼市场需求创下全国第一，空置率同比不断改善，租金跌幅继续收窄。着眼优质零售物业市场，需求全面复苏，全年吸纳反超新增供应，空置率改善至市场低位。聚焦优质物流仓储设施，高标仓市场连续第三年未录得新增供应入市，供不应求的态势持续，在旺盛需求增长下市场几近满租。而大宗交易市场重现疫情前的荣景，写字楼成交一骑绝尘，带动全市成交总额突破人民币两百亿元，来自科技行业的企业买家主导带动资产型交易为市场主要成交类型。