2021年回顾与2022年展望华南八城房地产市场

“十四五”开局之年，尽管全球疫情变化及外部环境仍存在诸多不确定性，世界经济形势仍然复杂严峻，但在“双循环”发展新格局下，华南各城市经济仍实现稳步复苏，优势产业进一步发展。同时，粤港澳大湾区、海南自贸港建设持续推进。在宏观经济稳健增长的支持下，区域地产市场整体表现不俗。第一太平戴维斯发布2021年华南区房地产市场总结，回顾华南八城最新房地产市场表现并展望未来市场发展趋势。

2021年，在本地宏观经济稳步复苏的利好推动下，广州房地产市场各板块均呈现积极表现。其中，写字楼市场需求反弹并超过疫情前水平，零售市场品牌扩张信心持续提升，政策调控下购房者情绪日趋理性，优势产业推动非保税物流市场延续火热。

广州写字楼市场

需求反弹至疫情前两倍

但租金仍因供应压力下降

广州甲级写字楼租赁市场已于疫情冲击中反弹，TMT、金融等行业需求持续增长。2021年全市年度净吸纳量同比增长近9倍，约达疫情前（2019年）的2.1倍。但受新增供应影响，全市平均空置率仍同比上升0.8个百分点，至9.5%。

新增供应相继入市，叠加市场中部分项目短期内存在主力租户调整的潜在可能，业主延续以价换量租赁策略。年末，全市租金指数同比下降2.7%，平均租金录得人民币每平方米每月159.2元，为自2014年第二季度以来最低。

未来，在本地经济稳健增长的支持下，科技、金融等行业需求将继续增长。但鉴于2022年仍有逾百万平方米新增供应，全市空置率预计继续上升，平均租金料将继续下降。

广州零售市场

市场情绪持续改善

但需求尚未及疫情前水平

2021年，广州零售物业市场品牌扩张情绪已较疫情初期回暖，餐饮、新能源汽车品牌租赁需求表现活跃。全市年度净吸纳量回升至44.1万平方米，但仍未完全恢复至疫情前水平，约为2019年的96.0%。年末，全市平均空置率同比下降0.6个百分点，至12.9%。

尽管整体市场情绪有所恢复，但部分项目仍因自身经营问题而下调租金。截至年底，全市租金指数同比下降0.5%，平均租金录得人民币每平方米每月679.3元。

得益于本地人口及消费市场的不断扩张，零售商扩张信心将继续提升，餐饮品牌有望延续强劲扩张势头。2022年，全市平均空置率预计继续下降，但平均租金或因次核心商圈新项目影响结构性下降。

广州住宅市场

供需两端调控升级

市场情绪更趋冷静

2021年，因受年初以来预售审批、备案价管控从严等调控政策影响，开发商推盘节奏较去年放缓。截至12月17日，广州一手住宅供应面积累计达771.2万平方米，同比下降14.9%。政策调控下，购房者观望情绪渐浓，市场情绪更趋冷静。尽管全年一手住宅成交面积同比上升2.8%，至775.8万平方米，但本年四个季度已连续环比下降。鉴于年内中心城区成交面积占比持续提高，全市一手住宅成交均价升至人民币每平方米38,712元。

未来，政策将继续大力打击炒房行为，保障刚需购房者置业需求，同时此前累积的观望情绪有望转化为需求并陆续释放。政策管控下，全市一手住宅成交均价预计保持平稳。

广州非保税物流市场

优势产业助力租赁需求持续畅旺

资产表现坚挺吸引投资者布局

2021年，广州非保税物流市场延续近年瞩目表现。得益于传统优势制造业的发展，叠加本地基建网络高度发达、交通运输能力全国领先的优势，广州持续吸引跨境电商、直播电商类企业在本地设立供应链中心，并为市场注入可观新增租赁需求。此外，在我国网络零售市场持续扩张的带动下，邮政快递业高速发展。作为华南区重要的物流枢纽，广州继续受第三方物流企业青睐，其租赁需求保持稳健增长。

鉴于租赁市场热度不断提高，广州非保税物流项目资产表现保持坚挺。投资者对布局本地市场的信心不断提升。近年，尤其是后疫情时期，广州物流投资市场相继录得数宗瞩目大宗成交。2021年第四季度，黑石集团继2020年宣布收购广州富力国际空港物流园70%股权后，同意完成对项目剩余30%股权的收购。

2021年，深圳房地产市场于疫情冲击中强势复苏。写字楼市场表现瞩目，全市年度净吸纳量再创新高；在本地消费市场不断增长的带动下，零售品牌扩张活动愈发积极；住宅调控政策取得阶段性成效，市场情绪逐步回归理性；非保税物流市场租用成本位居全国前列。

深圳写字楼市场

租赁市场强势反弹

净吸纳量首破百万

2021年，深圳写字楼市场强势反弹，TMT头部企业扩张需求表现瞩目。全市年度净吸纳量录得117.6万平方米，创历史新高。四季度全市净吸纳量亦创单季新高，达44万平方米。得益于此，本年全市平均空置率四个季度连降，至22.7%，系近两年半最低值。

尽管市场需求保持旺盛，但部分业主仍愿延续以价换量租赁策略，全市租金指数环比、同比均微降0.2%，平均租金降至人民币每平方米每月184.1元。

2022年，本地经济及第三产业将保持稳健发展，从而赋能写字楼租赁需求增长。尽管如此，但百万量级新增供应仍将增加市场去化压力，租赁竞争犹存，空置率料将结构性上升，平均租金继续下降。

深圳零售市场

零售商积极扩张

需求达近四年最高

深圳消费市场持续增长，零售商扩张活动保持积极。全市年度净吸纳量录得83.9万平方米，为自2018年以来最高值。多个商圈空置率均明显下降，带动全市平均空置率同比下降2.1个百分点，至7.5%。

本年，受益于品牌级次提高，多个存量项目租金上升。在市场整体表现优化提升的背景下，全市租金指数环比上升0.4%，同比上升1.4%，平均租金录得人民币每平方米每月631.6元。

2022年，深圳零售物业市场情绪预计持续积极，品牌租赁需求将延续活跃，市场整体品牌级次有望逐步提高。需求向好，全市空置率将继续下降，优质项目租金预计小幅上升。

深圳住宅市场

政策调控成效显著

市场情绪愈趋理性

2021年，受调控政策升级影响，开发商推盘节奏放缓。全年深圳一手住宅市场供应面积同比下降3.9%，至626.1万平方米。政策调控下市场情绪日趋理性，四季度成交面积环比下降13.3%。全年而言，具备完善配套设施的优质项目仍受买家青睐，全市年度成交面积在此推动下同比增长8.7%，至553.5万平方米。本年，受核心区域优质项目成交影响，深圳一手住宅成交均价升至人民币每平方米63,920元。

未来深圳将加快建设长效机制，促进房地产市场健康稳定发展。随着本地人口持续保持高增长，潜在刚需仍维持旺盛，成交量将再次增长。此外，年内调控政策的影响预计持续至2022年，深圳一手住宅市场均价料将因此维稳。

深圳非保税物流市场

供不应求长期持续

租用成本全国领先

受限于物流仓储用地相对稀缺，深圳非保税物流市场总存量为一线城市最小。而同时，在本地宏观经济基本面强势增长的推动下，电商、第三方物流等企业对优质物流仓储设施需求不断增加。受此影响，市场供不应求长期延续，并进一步推动租用成本增长。截至2021年上半年，深圳非保税物流市场平均租用成本达人民币每平方米每月59.5元，位居全国前列。短期内，市场供不应求预计延续，市场平均租用成本料将继续增长。

2021年，横琴粤澳深度合作区正式成立，横琴自此开启粤澳共管新模式。政策利好下，横琴及珠海商用物业市场均有积极表现，写字楼市场净吸纳量达历史最高，零售市场平均租金止跌回升。

横琴及珠海写字楼市场

年度吸纳达历年最高

供应高峰压力下租金下降

2021年，横琴及珠海写字楼市场新增供应达历史最高，推动总存量同比扩张35.3%。同期，租赁市场表现活跃，全市年度净吸纳量达27.4万平方米，为历年最高。尽管如此，但受大量新增供应的影响，两市场平均空置率仍环比上升0.8个百分点、同比上升2.1个百分点，至46.9%。

尽管租赁需求保持活跃，但供应高峰压力下，项目业主多继续提供租金优惠以促去化，全市租金指数环比下降1.0%、同比下降1.6%，平均租金录得人民币每平方米每月91.9元。

2022年，市场仍有逾70万平方米供应入市。受此影响，市场中项目去化压力仍将持续，平均空置率预计继续上升，平均租金则将小幅下降。

横琴及珠海零售市场

零售商信心提振

租金止跌回升

得益于后疫情时期国内旅游的良好恢复，珠海游客数量明显回升，零售商市场信心得以提振，且餐饮业态表现尤佳。受此推动，全年两市场平均空置率降至12.2%，为近两年最低。

鉴于零售商扩张需求有所增长，叠加政府给予扶持，业主心态回暖，其租金预期随之提高，两市场平均租金止跌回升，租金指数环比上升0.9%、同比微升0.2%，平均租金录得人民币每平方米每月383.6元。

2022年，鉴于部分拟入市项目位于配套待完善区域，招商仍将面临较大挑战，两市场平均空置率预计小幅上升，平均租金将结构性下降。

2021年，东莞商用物业市场亦释放回暖信号。全年写字楼市场净吸纳量由负转正，零售市场中高端品牌渗透度继续提高。

东莞写字楼市场

净吸纳量由负转正

空置率因供应高峰继续上升

2021年，东莞写字楼市场租赁需求稍有恢复，全市年度净吸纳量由负转正，至10.4万平方米。尽管如此，但与全年逾60万平方米供应相较，需求增长速度仍不能企及供应规模，全市空置率因此继续环比上升1.6个百分点，至53.4%。

就近年市场需求平均水平而言，租赁市场短期或较难实现大规模去化。2022年市场供过于求状况料将持续，空置率预计有所上升，平均租金继续下降。

东莞零售市场

中高端美妆首店频现

空置率同环比齐降

东莞零售物业市场整体需求向好，餐饮业态延续活跃扩张表现。此外，部分业主亦积极进行品牌组合调整，市场引进多个中高端美妆品牌进驻开设首店。年末，全市平均空置率环比下降0.5个百分点、同比下降0.7个百分点，至13.7%。

全年，部分子市场业主愿为优质零售品牌提供更多租金优惠，租金指数环比下降0.8%，平均租金录得人民币每平方米每月309.4元。

未来，餐饮业态料将延续积极租赁需求，城区标杆项目有望引进更多中高端品牌进驻，在此背景下，空置率将继续下降。但鉴于当前市场中多数项目对优质零售品牌尚不具备议价能力，平均租金水平预计仍将维稳。

2021年，“表现分化”为福州商用物业市场发展关键词。全年，写字楼各子市场租赁需求两级分化，同时零售市场项目运营情况及资产表现亦呈分化趋势，优质项目品牌组合与级次不断升级，而部分项目经营则仍面临较大挑战。

福州写字楼市场

子市场需求表现两极分化

租金因竞争持续而下降

2021年，福州写字楼各子市场需求表现呈分化趋势，部分片区受项目产权变更等影响，企业租户多有退租，空置率随之上升；而闽江北则录得多宗大包租成交，去化表现良好。受上述因素综合影响，全市年度净吸纳量同比下降7.5%，至7.4万平方米。鉴于年内无新增供应，需求均于存量项目中释放，全市空置率环比下降1.7个百分点，至20.1%。

年内，租赁市场竞争犹存，部分项目租金继续下调，全市租金指数环比微降0.2%，平均租金录得人民币每平方米每月102.2元。

未来，在新增供应充足、市场需求增长相对有限的背景下，全市空置率料将上升，平均租金预计小幅下降。

福州零售市场

优质项目品牌组合与级次不断升级

 

福州零售物业市场整体需求表现稳中向好，优质项目品牌组合与级次不断升级。全年，除餐饮品牌需求表现活跃外，市场亦引进数个休闲及娱乐品牌进驻。全市平均空置率环比下降0.1个百分点、同比下降0.4个百分点，至6.0%。

全年，除部分项目因招商运营及资金流紧张问题导致经营欠佳，租金下降，其余多数项目租金维稳。全市平均租金录得人民币每平方米每月427.7元，租金指数环比微降0.1%，同比下降0.3%。

未来，优质网红餐饮及体验类业态租赁活动料将保持活跃，全市空置率预计维稳，优质项目租金或稳中有升。

2021年，厦门写字楼市场需求增长动力略显不足，租金水平降至近五年最低。零售市场项目间经营表现极化持续，租金及空置率小幅波动。

厦门写字楼市场

市场供过于求仍在延续

租金降至近五年最低

2021年上半年，因受疫情压抑的需求悉数释放，全市净吸纳量有所上升。但下半年以来，需求增长再呈疲软态势，全市半年度净吸纳量环比下降74.3%、同比下降75.1%，至3.7万平方米， 仅达过去五年半年度平均水平的35.7%。全市平均空置率于年末再度环比上升0.3个百分点，至27.3%。

整体而言，市场供过于求仍在持续，降租为多数业主的主要租赁竞争策略。年末，全市甲级写字楼租金指数环比下降0.9%、同比下降1.1%，平均租金录得人民币每平方米每月82.5元。

在本地需求增长动力略显不足背景下，多个新项目的集中入市，预计进一步加剧供过于求局面，空置率预计上升，全市平均租金将继续下降。

厦门零售市场

岛外商业氛围逐步提升

岛内存量项目经营表现极化加剧

2021年，市场时隔两年供应空白期，录得三个位于集美子市场的供应入市，岛外商业氛围得以提升。岛内市场则仍以存量项目为主，项目经营表现极化现象愈发显著，部分存量项目进入改造调整期。年内， 受“双减”政策及本地疫情反复影响，部分教培及餐饮品牌经营承压并陆续退租，全市空置率环比微升0.5个百分点，至7.0%。

同期，部分原已亟待提升的项目经营持续低迷，业主下调租金以挽留商户。全市租金指数环比微降0.7%、同比微降0.8%，平均租金录得人民币每平方米每月401.1元。

2022年，受新增供应影响，全市平均空置率预计结构性上升。同时，新兴商圈项目入市租金预计较低，全市平均租金降结构性下降。

2021年，自贸港建设利好政策继续赋能市场发展，海口商用物业市场各板块均有积极表现。写字楼市场业主心态保持谨慎乐观，租金继续上升。旅游消费推动零售市场升温，品牌积极扩张。

海口写字楼市场

需求增长稍放缓

但仍及历史年均水平

2021年，在自贸港建设相关利好政策扶持下，专业服务、TMT行业写字楼租赁需求稳定增长。尽管受下半年房地产行业需求增长放缓影响，全市年度净吸纳量同比下降2.6%，但尚及过去六年年均水平。年底，全市平均空置率同比下降4.0个百分点，至35.3%，系三年半以来最低值。

全年，业主心态普遍保持谨慎乐观，全市优质写字楼租金指数同比微升0.2%，平均租金录得人民币每平方米每月115.1元。

2022年，海口预计迎来21个项目集中入市，全市总存量将同比扩张79.1%。未来市场去化压力料将因此显著增加，全市平均空置率预计上升，平均租金则将下降。

海口零售市场

旅游消费促市场升温

零售商积极扩张

2021年，海口消费市场持续升温，截至第三季度末，全市社零同比增速高于全国15.0个百分点。年内，除免税运营商保持积极扩张外，餐饮、休闲与娱乐相关品牌需求亦表现活跃。得益于此，全市平均空置率环比下降1.1个百分点，至15.3%。

市场整体需求积极向好，全市零售物业租金指数环比上升1.3%，平均租金录得人民币每平方米每月340.3元。

2022年，餐饮、休闲娱乐业态租赁需求预计继续上升，但鉴于市场将迎来大量新增供应入市，且新项目多位于新兴商圈，项目招商难度仍属较大，全市空置率料将结构性上升。

2021年，离岛免税政策红利持续释放，三亚零售市场表现瞩目。全年，市场热度持续高涨，免税销售额再创新高。

三亚写字楼市场

需求于存量项目中释放

平均空置率显著下降

2021年，房地产、零售与贸易、专业服务、金融行业仍为三亚写字楼市场租赁需求主要来源。鉴于市场无新增供应入市，上述需求继续在存量项目中释放，本年各项目空置率录得明显降幅。尽管如此，市场情绪更趋理性，业主适当调整其租金预期，全市平均租金小幅下降。

2022年，租赁需求预计维稳。鉴于市场将迎较当前存量而言较大规模的供应入市，项目间租赁竞争预计加剧，全市平均租金或将下降。

三亚零售市场

免税政策红利继续释放

零售市场热度继续提高

2021年，得益于免税消费的强劲推动，三亚消费市场继续保持高速增长，前三季度全市社零同比增幅达58.7%，高于全国42.3个百分点。本地购物中心持续吸引优质品牌进驻。其中，时尚、餐饮等业态扩张积极。此外，离岛免税政策红利释放叠加旅游消费规模扩大，优质零售品牌对进驻本地免税市场仍展现较强意愿，市场亦录得多个海南首进品牌。

2022年，旅游消费的积极增长将继续提升零售商扩张信心，更多优质零售品牌有望进驻三亚，全市空置率预计下降。受积极供需关系影响，三亚零售市场优质项目租金水平料将有所提升。