物业市场争夺战打响 行业“马太效应”加剧

日前，据多家媒体报道，此前一直谋求港股上市的伯恩物业已暂停IPO，并将挂牌出售，而碧桂园服务、龙湖智慧服务等一众物业龙头公司，都成为传闻中的收购方。但根据最新消息，伯恩物业或已将全部股权质押给了万物云。

除陷入出售传闻的伯恩物业外，蓝光嘉宝、彰泰服务和亿达服务等物业企业此前已被头部企业收入囊中。对众多中小型物企来说，港股上市的难度或也将愈来愈高。港交所此前公告称，计划于2022年1月1日起，将上市申请人主板盈利规定调高60%。

克而瑞物管研究总监汤晓晨对《中国经营报》记者表示，未来物企上市潮仍会持续下去，但随着物业行业集中度的上升，马太效应逐步增强，整个物业市场的分化将愈来愈严重，“头部物企和尾部物企的差距会非常大”。

临门一脚前的“出售风波”

在港股IPO前夕传出出售消息，让中小型物企——伯恩物业成为市场关注的焦点。

相关信息显示，伯恩物业创建于2005年，为闽系房企三盛集团旗下的物业公司，业务涵盖住宅等多个领域。天眼查显示，其目前的法定代表人为三盛集团实控人林荣滨。三盛集团执行董事程璇曾表示，伯恩物业是“目前福建具影响力的物业品牌之一”。

而随着三盛集团“迁都入沪”，伯恩物业似乎也在加速推进港股上市计划。三盛地产集团总裁冯劲义曾在2020年公开表示：“券商已经全部进场，差不多应该是在25倍到30倍市盈率。不出意外的话，预计明年6月30日能够上市。”

值得注意的是，这已不是伯恩物业首次冲击资本市场。公开信息显示，伯恩物业早在2017年3月就已在新三板挂牌，但最终于2018年8月摘牌。彼时，其在终止挂牌公告中就表示“物业管理行业呈现一定的整合趋势，为公司物业管理规模的发展带来新的机遇”，公司对进一步的资本运作也做了新规划。

三盛集团也曾对物业板块寄予厚望。此前，林荣滨公开表示，伯恩物业将成为三盛集团未来业绩的第二条增长曲线；而冯劲义也声称：“伯恩物业由于管理规模相对较大，只要把精细度提升一下，整个增长速度还是比较快的。”

据冯劲义在2020年接受媒体采访时透露的数据显示，伯恩物业目前合同签约面积1亿平方米，在管面积已超5000万平方米，其同时表示伯恩物业2020年的“利润应该在一点几个亿”，“没有做过任何的包装。”

但让人意外的是，就在IPO前夕，伯恩物业却突然紧急“刹车”，陷入“出售风波”。对此，一位行业知情人士对记者表示，伯恩物业本身规模不大，可能上市之后股价市值也不会特别高；另一方面，可能就是母公司地产业务板块资金确实有些压力，而考虑用出售这种方式，获取现金更快，可能价格也更好。

上述知情人士进一步表示，据了解，跟伯恩物业接洽的企业比较多，比如碧桂园和融创等都曾与公司有过接触。在其看来，如果头部企业给的报价符合卖方预期，三盛“可能会选择出售这种方式”。

而最新信息显示，6月17日，伯恩物业已被福建家门口投资有限公司等股东质押了股权，质押股权对象则为深圳誉鹰物业，而后者由万物云100%控股，万物云则是由万科物业更名而来。

对此，记者此前致电致函伯恩物业及三盛集团相关负责人，但截至发稿，未获得回复信息。

记者梳理发现，除陷入出售传闻的伯恩物业外，仅自今年以来，物业行业的收并购动作就频频引发市场关注，如碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务和龙湖收购亿达服务等。

据亿翰智库统计，2021年1~4月，上市物企已发生23起收并购事件；而2020年上市物业公司有效收并购事件共76起，是2019年有效收并购事件27起的2.81倍，共花费金额107亿元。

“一般出售自身物业公司的地产企业，都面临一定的资金压力，而物业目前在市场上算是比较热门的资产，能够让卖方换取很好的交易砝码。”汤晓晨表示，不少卖家正趁物业市场的热度犹在，拿出物业资产去跟市场其他方做交换。

行业加速分化

除了陷入“出售风波”、在IPO前夕紧急刹车的伯恩物业外，即使在已经成功登陆资本市场的物企中，破发潮和僵尸股等现象也层出不穷。

“资金对物业行业的投资热情在2020年再创新高，今年成功上市的物企高达17家，其中不乏行业头部物企及在细分物业服务领域比较有代表性的物业企业。”亿翰智库数据显示，2020年新上市物企总募集资金高达542.4亿港元，占行业总募集资金的74.9%。

中指研究院数据也显示，截至2021年5月20日，物业全行业共有44家物业服务上市公司，此外有19家物业服务企业正在港交所申报IPO，“预计到本年末，物业板块上市公司总数量有望达70家，较2019年底的 24家增长超150%。”

但在物企上市潮汹涌澎湃的另一面，中小上市物业企业的破发潮和低市值等现象，也变得愈来愈普遍。

“在资本市场上，物企呈现出分化加剧的形势，主要表现在三个方面：市值分化、日平均成交量分化、市盈率分化。”亿翰智库统计认为，在市值分化上，截至2021年4月30日，市值在2000亿元以上的企业仅有1家，在1000亿元以上的为2家，而市值在50亿元以下的物企高达19家，占比高达45.2%。

“前几年，物业上市企业还不是特别多，但到今年已有接近50家上市公司，整个板块已比较成熟。”汤晓晨认为，此前投资者想要在物业市场上获取行业“向上走”的红利，只能投资仅有的几家上市物企。

汤晓晨进一步解释称：“但是现在市场上可选标的特别多，投资者在选择标的时就略微挑剔一些。在这种情况下，头部物企和尾部物企的差距会非常大。”

值得注意的是，物业行业的“马太效应”仍在持续放大，头部企业在营收、规模等方面的优势将进一步得到强化。

“主流物企普遍实现较高增长，大型物企收入集中度进一步提升”。平安证券研报显示，2020年主流物企中营收增速较高的物企为世茂服务，达到101.9%，物业行业前五营收占20家主流上市物企比例提升至61%。平安证券研报认为，大型物企并未因规模扩大而增速放缓。

而对于中小型物企而言，港股上市的难度也在提高。2021年5月，港交所发布公告称，决定从2022年1月1日起将主板的盈利规定调高60%，并修订盈利分布规定，包括最近一个财务年度不低于3500万港币、前两个财务年度不低于4500万港币等内容。相比以往，港交所主板上市对盈利的要求明显提高。

克而瑞研究分析认为，此次新规出台，主要影响的是这一类市盈率较高，但盈利较低的小型企业，规模不够大、盈利不够稳定的小型企业将直接被拦在资本大门之外。

“管理规模在1000万平方米以下的很多公司就失去了上市机会，所以现在还在递表的、管理规模仅几百万平方米的物企，可能需要冲刺最后的上市窗口期。”汤晓晨告诉记者，一旦过了明年1月份，这些更小体量企业上市就会变得更难。

汤晓晨表示，在港股市场上，最后交易活跃、有很高市值的企业肯定是体量比较大、有一定实力的物企。虽然物企上市潮还会持续，但是物企上市逻辑、上市方式及预期会发生变化，整个物业市场的分化仍会持续。