《民法典》生效在即 物业公司如何保卫 “钱袋子”

经济观察报 记者 陈月芹 业主想把欠缴的物业费补齐，物业公司人员却坚决拒收，逼得业主着急了，最后找到物业对公帐号直接转账。

从来都是物业公司为收不上物业费发愁，还有物业公司拒收物业费？这个故事并非发生在影视剧中，而是北京智勇律师事务所律师何悦齐亲自参与在江苏镇江一小区筹备业委会的真实案例。

起因是，业主因不满意物业公司的服务拒缴物业费，在何悦齐的组织下，业主意识到业委会的重要性，希望通过补缴物业费获得候选业委会成员的资格，其最终目的是更换现有物业公司。

而物业公司通过拒收物业费来阻挠成立业委会，以便达到续约该小区物业服务合同的目的。这一看似不合常理的行为背后，是物业公司和业主多年矛盾的缩影。

从2018年下半年以来，包括何悦齐在内的7名业委会筹备人员，挨家挨户对全小区700余户业主进行讲解，希望业主们意识到成立业委会对平衡业主和物业的重要性，参与到小区公共部分的管理和收益中去。两年来，业委会筹备数次因受到物业公司、社区阻挠而停滞。

随着2020年1月1日《中华人民共和国民法典》（下称《民法典》）生效日期临近，何悦齐的讲解说辞有了更权威、明确的依据。《民法典》第282条明确规定，利用业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本后，属于业主共有。

物业公司三大业务一般为基础物业服务、非业主增值服务（案场协销、咨询服务等）和业主增值服务，如社区生活服务和公区管理等。“业主惊讶地发现，原来小区内的电梯广告、车位出租的收入有自己的份。”何悦齐说。

国信证券发布的研报显示，从百强物管公司整体看，业主增值服务在总收入中的平均比重约为34%。经济观察报通过梳理2019年Top15物业公司年报数据得，业主增值服务平均毛利率约为48%，是基础物业服务平均毛利率的两倍以上。

《民法典》新规，物业公司对小区公共区域的经营角色，由补充物业收入不足转变为帮业主挣钱。

谁喜谁忧

一般而言，利用小区共有部分产生经营收益，主要有三种来源，一是利用道路或共有空间增设的停车位；二是附着于共有基础设施之上的各类广告，如电梯广告、道闸广告、外立面广告等；三是出租共有空间，如出租车棚，或在架空层、公共区域摆放快递柜、净水机等。

2007年颁布的《物权法》规定，业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配，有约定的从其约定，没有约定或约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

业主对小区共有部分的所有权，并非由民法典首次提出。同样于2007年颁布的《物业管理条例》第27条规定，业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权。

此外，《物业管理条例》第54条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意，所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

长城物业总裁梁志军表示，民法典的表述较《物权法》和《物业管理条例》更为明确，比如《物业管理条例》第54条中并未写明谁来利用、谁去征得同意的主语，且收益主要用于补充专项维修资金，因此，物业公司的操作空间较大。

民法典强调共有部分收益属于全体业主，不再有优先用于补充专项维修资金等倾向，而由业主大会来讨论决定，业主想要将共有收益抵扣物业费、兑换成购物卡或直接分现金等，都是被允许的。

对于共有部分收益如何使用的问题，5月1日正式实施的《北京市新物业管理条例》则规定，专项维修资金余额不足首期应筹集金额30%的，50%以上的公共收益应优先用于补充专项维修资金。

何悦齐解释，《民法典》作为民事基本法，自2021年1月1日起施行时，旧《物权法》同时废止，且基于旧《物权法》产生的司法解释、地方性文件也将随之失效，不再参照使用。

北京首华物业管理公司董事长李忠表示，民法典对共有收益的规定，对老旧小区是一个很大的挑战。很多老旧小区作为非经资产、中央在京企业“三供一业”（供水、供电、供热和物业管理）分离移交给首华物业接管时，小区常年不收物业费，或者原先定的物业费很低，后期涨物业费也十分困难。

因此，北京市相关部门与首华物业协商，物业公司仍维持较低的物业费，产权单位相应地补给首华物业可经营的房子或空间。

“我把房子租出去，或做点其他社区增值服务，挣得的收益用来补贴物业费。”李忠表示，此前非经资产移交时，并未明确界定这部分“可经营的房子或空间”不属于小区共有部分。民法典出来以后，业主会认为这是小区公共收益，应该为业主所有。

一位物业公司负责人张可（化名）透露，民法典以前，《物权法》和《物业管理条例》对共有部分收益如何使用的表述较为模糊，很多小区没有业委会，业主对小区事务不关心，物业公司通常自己决定如何经营共有区域，如电梯广告、出租车位等，收益都归物业公司所有。

“发加班费、作为物业人员高温补贴等，项目经理自己就能决定。”该物业公司负责人表示，公司也会定期向业主公示物业费使用情况，但只是简单的“收”与“支”数字，没有具体明细。

李忠认为，新规将导致物业公司的经营性收入减少，严格地说，扣掉必要成本后，物业对这部分经营性收入的支配权大大降低了。

光大证券发布的研报显示，业主增值服务尚未形成成熟的商业模式，提醒投资者关注未来物业行业在增值服务拓展方面存在的不确定风险。

影响几何

以电梯广告为例，楼宇电梯广告一般由物业公司代业主与广告公司签合同，由物业公司提供场地，按月或按年出租给广告公司，广告公司再用于商业运作。

一部电梯每年广告费约为1000元-2000元，较高的能达到5000元以上，根据小区区位、住户人数等不同，广告费价格不等。

李忠介绍，物业公司一般不直接参与电梯广告的运营，而是将片区内所有的电梯打包给专门做电梯广告的传媒公司，如分众传媒、新潮传媒等。打包电梯数量越多，单部电梯的广告费则越高。

天通苑物业一位不愿具名的负责人告诉经济观察报，天通苑物业曾考虑过引入电梯广告，但针对公共设施做的每一件事需要经过2/3的业主同意，对于一个拥有7万户居民大型社区，实施起来举步维艰。因此，近20年天通苑从未引入电梯广告。

“如果电梯广告收益扣除必要成本后，属于全体业主，我做这个事情的意义是什么？”该物业经理直言，如果仅是几百户的小型社区，沟通难处较小，但天通苑比较特殊，今后增加电梯广告的可能性就更小了。

梁志军认为，新规可能会导致部分物业公司减少引入电梯广告，拓展社区增值服务的积极性降低。此外，由于国内物业行业主要实行包干制，“大锅烩”包揽基础物业服务、增值服务等，当下人工、材料成本日益上升，物业公司仅靠微利的物业费难以维持生存。

“有些业主反问物业公司，你们物业费那么低，老是亏损，那你为什么还不走？”梁志军答，因为大部分物业公司需要靠广告、出租用房等等“边角料”算平账。梁志军坦言，如果接下来共有部分经营性收入都不归物业公司所有，也不见得是坏事，或将倒逼物业公司上涨物业费，涨不了就不接（这些项目），“这是行业洗牌的过程”。

多位物业公司负责人表示，共有收益部分可以和业委会、业主商议，物业与业主三七开，或二八开，甚至对半分等。

对于“扣除必要成本”，张可提出了一个权宜之计，即通过延长链条的方式，委托第三方公司专门负责电梯广告、停车位管理、5G建设等，这一第三方公司实质为物业子公司。由于增加了人工成本等，假设共有部分收益先由子公司扣除30%，物业公司再扣除剩余部分的30%，折算下来接近一半，这比由物业公司直接去做、业主仅分摊合理成本的收入高。

“其实这只是形式上的加长链条”，张可透露，不引入子公司，物业公司也可以直接去谈电梯广告、出租车位，但为了能合法地争取多一点利润，在物业费上涨十分艰难的情况下，这是物业公司“没有办法的办法”。

此外，张可还透露，物业公司还可以通过和电梯广告公司等乙方压低合同价格，再通过其他方式“返点”给物业公司。

民法典新规对电梯广告行业带来的影响几何？分众传媒相关负责人对经济观察报表示，新规对分众的影响不大。业委会是非经营机构，不具备经营账户，分众电梯广告给到小区的阵地费用都是由业委会委托物业或其他公司代为签订合同收取，通过签订三方协议，规定该项阵地租金的收益在扣除管理成本后，将用于小区建设或补充各项维修基金。

从“保姆”到“管家”

收益归业主所有，物业公司与业主分成，是物业服务由包干制向酬金制转变的题中应有之义，但仍不是严格意义上的酬金制。

在梁志军看来，国内大部分物业公司采取“包干制”，由业主支付固定物业费，盈余或者亏损由物业公司承担，简单易行，但也较为粗放，避免了对物业服务企业进行账目监督和审计等的工作。

包干制和酬金制体现了两种不同的财务核算方式。随着物业行业超纵深处发展，物业行业或大型物业公司开始试水酬金制，即业主以酬金方式支付给物业公司，物业公司每年按照预算执行，年终结余部分可以滚存到下一年度作为物业资金，业主物业费也相应调低，多退少补。

梁志军认为，未来，真正的酬金制是物业管理行业的主流方向，但目前在国内推行过程中遇到不少困难。

一是业主认知层面，多数业主和中小型物业公司认为实行酬金制太麻烦。酬金制要求业主当家作主，参与到小区物业经营与管理上，物业公司只是业主雇来的“管家”。相较之下，实行包干制的物业公司拿一分钱，做一分事，甚至只做半分事，更像是小区的“保姆”。

二是法规层面不够细。梁志军举例，实际操作过程中，业主大会和业委会的法律主体地位不够明晰。物业管理公司是一个法人主体，作为卖方，应与业主这一买方是平等的合同民事主体关系。

但发生纠纷时，业委会起诉物业公司常有，但物业公司起诉业委会违规操作、最后判处业委会提供经济赔偿不常有，因为业委会和业主大会仅是社团法人，没有经济财产，无法承担民事赔偿责任。

梁志军认为，法院的判例中，最多判处相关业主不再担任业委会成员，这相较于物业公司法人动辄被处罚、被解聘，是不对等的。

实行酬金制后，业委会、物业公司对物业费收缴实施收入共同管理，共同制定账户财务管理制度，明确须分别对物业费、公共收益、其他收入单独记账核算。

长城物业多年主张推行酬金制的另一原因是纳税。梁志军进一步说明，酬金制下，一个项目年收入1000万元，这1000万元并不是物业公司的收入，而是所有业主交的物业费总和，严格意义上是业主的共有资金。其中，假设按比例给物业公司100万元作为酬金，这一部分才作为物业收入缴税。

梁志军表示，实际操作过程中，税务局不承认业委会的法人组织身份，因此也不能予以减税。而共有资金打到物业公司的账号上，物业公司便是纳税主体，按照1000万元收入来纳税。

浙江开元物业管理股份有限公司总经理谢建军认为，民法典中规定共有收益属于全体业主，物业公司作为运营方，其利用公区获得经营性收入都要按照流程来走，首先要征求业委会同意，授权物业公司使用公区，公示时间不超过两周。公示期间没有业主反对，则留档，并设立专用账户，每半年公布一次收支情况。

梁志军对民法典新规落地后的短期效应持保守态度，究其原因，梁志军认为，业委会的法律主体地位不能明确，小区对公共收益如何处置没有人来拍板，短期内物业公司的经营模式不会有特别大的改变，“但长期看肯定是一个利好”。

从包干制“保姆”到酬金制“管家”，梁志军认为这是物业公司必要的转型，这一过程中，业主也需要共同成长，和物业公司平等对话，对自身物业当家作主。