物业行业深度研究报告：景气度延续 高质量成长
中国物业观察网/2021-06-05/ 分类：资讯/
20 年板块营收、业绩增速有所放缓，但疫情之下仍保持较高增速2020 年物业管理板块营收同比+35.7%，较19 年-13.8pct。其中，一线物管公司营收同比+31.4%，较19 年-25.1pct（剔除招商积余、彩 ...
20 年板块营收、业绩增速有所放缓，但疫情之下仍保持较高增速2020 年物业管理板块营收同比+35.7%，较19 年-13.8pct。其中，一线物管公司营收同比+31.4%，较19 年-25.1pct（剔除招商积余、彩生活后为下降5.8pct）；二线物管公司营收同比+38.8%，较19 年-5.8pct。2020 年，物业管理板块整体归母净利润同比+48.8%，较19 年-16.9pct，整体仍保持高增速。其中，一线物管公司归母净利润同比+33.0%，较19 年-17.7pct（剔除招商积余、彩生活后为增长1.3pct）；二线物管公司归母净利润同比+59.9%，较19 年-16.3pct。20 年主流物业管理公司营收、净利润同比增速有所下降，主要源于：1）16-19 年行业销售增速持续收窄的自然传导；2）疫情导致商务谈判延后，物业公司项目拓展或有所放缓；3）上半年疫情期间采购物资、加班费用等产生了额外费用；4）部分增值服务业务受限，但其需求并不会消失、只是延后。
20 年毛利率略降、净利率略升，源于疫情下政府补助、社保减免等影响2020 年物业管理板块整体毛利率为27.3%，较19 年-0.3pct。其中，一线物管公司毛利率为23.8%，较19 年-1.9pct；二线物管公司毛利率为29.8%，较19年+0.9pct。其中，碧桂园服务、永升生活服务、新城悦服务毛利率分别为34.0%、31.4%、30.7%，分别较19 年+2.3、+1.8、+1.1pct。主流物管公司毛利率提升主要源于上半年疫情期间社保减免以及较多高毛利项目转在管影响。2020 年物业管理板块整体净利率为13.5%，较19 年+0.9pct。其中，一线物管公司净利率为11.4%，较19 年-0.4pct；二线物管公司净利率为15.0%，较19 年+1.7pct。
其中，中海物业、保利物业、绿城服务净利率分别为10.7%、8.4%、7.0%，分别较19 年+0.8、+0.2、+1.5pct。主流物管公司净利率提升主要源于上半年疫情期政府补助、社保减免等影响。
20 年基础/非业主/业主增值分别占比61%/20%/14%、同比44%/26%/56%业务占比来看，20 年12 家主流物业公司基础服务、非业主增值服务、业主增值服务、其他服务营收分别占比61.3%、20.3%、14.4%、3.9%，分别较19 年+0.6、-2.1、+0.9、+0.6pct。其中，永升生活服务、蓝光嘉宝服务、保利物业、绿城服务等业主增值服务收入占比较高，分别占比25.3%、22.8%、21.8%、21.5%。从业务增速来看，20 年12 家主流物业公司基础服务、非业主增值服务、业主增值服务分别同比+43.5%、+26.0%、+55.9%。其中，业主增值服务中，时代邻里、新城悦服务、雅生活服务、碧桂园服务、永升生活服务、保利物业业主增值服务收入同比增速较高，分别同比+135%、+119%、+117%、+100%、+64%、+52%。疫情之下，非业主增值服务增速相对较低，基础服务、业主增值服务仍保持较高增速。
20 年合约面积同比+24%，在管面积+32%，合同/在管面积1.6 倍合约面积来看，20 年末，主流11 家物管企业合计签约面积38.0 亿方，同比+24.3%；在管面积来看，20 年末，主流12 家物管企业合计在管面积24.1 亿方，同比+32.4%；合同/在管面积倍数来看，20 年末，主流11 家物管企业合同/在管面积倍数1.6 倍，其中，碧桂园服务、绿城服务、新城悦服务、永升生活服务合同/在管面积倍数分别为2.2 倍、2.1 倍、2.0 倍、1.8 倍，较高合同/在管面积倍数助力物业公司后续营收、业绩持续释放。从人均管理面积来看，20 年末，主流13 家物管企业人均管理面积6,592 平米，同比+8.2%。其中，永生生活服务、保利物业、时代邻里、新城悦服务人均管理面积较高。
投资建议：景气度延续，高质量成长，重申“推荐”评级。
新冠疫情下物业管理行业在逆境中依然保持了快速成长，并且行业中长期价值获得社会进一步认可。我们认为，我国物管行业将呈现规模大、增速高的蓝海市场，预计2030 年末市场规模将高达2-3 万亿元，较目前规模增长1-2 倍；对比海外，我国物管行业还拥有围墙属性、高层多独栋少、集中度继承三大独有特色；此外，物管行业正出现三大结构性成长因素，行业集中度提升、增值服务占比提升、非住宅占比提升等，进一步扩充物管行业成长维度。我们维持对物管行业“朝阳行业、黄金年代”的判断，并重申物管行业“推荐”评级，维持推荐：碧桂园服务、绿城服务、永升生活服务、新城悦服务、新大正，建议关注：宝龙商业、雅生活服务、时代邻里、奥园健康等。
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