2021中国上市物业服务企业TOP50研究报告

引言

2021年5月20日，由亿翰智库、嘉和家业主办，格隆汇协办的第四届“2021中国不动产金融论坛”于深圳举办，期间“2021中国上市物业服务企业百强”研究成果正式发布。

2021中国上市物业服务企业TOP50

2021中国物业服务企业资本关注度十强

2021中国物业服务企业最具长期投资价值十强

2021中国物业服务企业最具发展特色十强

2021中国上市物业服务企业经营能力十强

2021中国上市物业服务企业融资能力十强

2021中国上市物业服务企业资信评级十强

2021中国物业服务行业年度领军人物

一、管理规模

管理规模快速增长

非住宅领域极具发展潜力

2020年，物业板块新增18家企业登陆资本市场，上市物企迎来高质量发展阶段，全年上市物企总在管面积达42.68亿平方米。

1、上市物企规模平均增速达37.9%

不同物企采用差异化外拓策略

2020年，上市物企总在管面积达42.68亿平方米，平均在管面积为1.07亿平方米。企业的在管面积平均增速和平均增量进一步提升，分别为37.9%和2930.7万平方米。在此过程中，各梯队企业采取差异化的扩张策略，加快规模拓展节奏。

数据来源：嘉和家业物业云

头部物扩张方式趋于多元化

头部物企在品牌美誉度和服务品质上拥有较深沉淀，扩张方式更倾向于多元化。如，

碧桂园服务：2020年新增在管面积超1亿平方米，在行业内位居第二，增速为37%。新增面积主要来自于品牌外拓和母公司供给。其中，新增合约面积中品牌拓展占比 53.3%，首次超关联房产渠道，其外拓方式开始由收并购向多元化外拓倾斜。

保利物业：2020年新增面积为9318万平方米，在行业内排在第三，增速低于行业平均，为32%。保利物业借助国企资源背景以及在公建领域树立的超强口碑，大力进行公建类物业的品牌外拓。

腰部物企更依赖收并购模式

收并购仍是多数上市物企规模增长的主要推动力，且收并购能在短期内助力企业快速增加规模，提升市场地位。如，

融创服务：2020年新增面积达到8214万平方米，增速达155%。2020年5月7日，融创服务花费14.9亿元收购开元物业85%股权，为企业贡献约3700万平方米的在管面积，约占总新增面积的 50%。

世茂服务：2020年新增面积达7796万平方米，增速达114%，同样实现翻倍增长。2020年，世茂服务在现有管理半径内，选择细分领域和区域内的龙头标的进行收购，先后并入9家企业，约占新增合约管理面积的 70%。

2、非住宅市场获企业青睐

城市服务成上市物企新赛道

随着房地产行业逐渐由增量市场转向存量市场，规模增量源于住宅物业的空间将收窄。

从2016年开始，全国商品房住宅竣工面积逐年下降；2020年，全国住宅竣工面积由2016年的39.02亿平方米下降至29.26亿平方米。

数据来源：嘉和家业物业云

与住宅领域竞争日益激烈相比，非住宅物业具备市场规模大、集中度低、物业费均价高、收缴率高等诸多优势，逐渐成为众多物企业务布局的新领域。

2020年，上市物企在非住宅物业领域的扩张速度远高于住宅物业：上市物企在非住宅领域的面积增速高达59.6%，住宅领域的面积增速仅为28.3%，低于非住31.3个百分点，非住宅物业已成为上市物企规模争夺战场的香饽饽。

数据来源：嘉和家业物业云

收并购业态上也出现由住宅物业向非住宅物业倾斜的趋势：2020年，物业行业共发起57起涉及物业企业的收并购事件，其中非住宅业态仅占总收并购的22.8%，为13起。

2021年1-4月，上市物企已发生23起收并购事件，其中涉及非住宅领域的收并购高达13起，占比为56.5%，非住宅业态占比大幅提升。

数据来源：嘉和家业物业云

非住宅业态领域中，城市服务也正在成为物企发力的重点。2018年，国家层面首次提出对城市的“精细化服务”，2020年提出要“大力提升县城公共设施和服务能力”，伴随物业企业的专业服务水平和社会认可度的提升，越来越多的企业参与城市服务中。物企往往通过环卫业务切入城市服务领域，采取形式如收并购、与地方政府达成战略合作或参与政府招标等。

此外，城市服务中的老旧小区管理逐渐成为未来物企寻求规模增量的关键赛道。老旧小区的物业管理一直是缺位状态，对于物业行业来说，这是寻求规模增量的蓝海区域。

二、企业营收

营收稳步增长

营收结构呈现多元化

2020年上市物企总营业收入为1322.45亿元，同比增长39.7%；总净利润为186.98亿元，同比增长64.9%；平均营收为31.59亿元。其中碧桂园服务、恒大物业、绿城服务和雅生活四家企业营收破100亿元。

1、营收稳步增长

物企梯队门槛值提升

2018-2020年，各梯队上市物企营收门槛值走高，强者恒强态势愈发明显。2020年上市物企中，TOP10和TOP20企业营收门槛值分别达46.23亿元和17.58亿元，差值为28.65亿元，而2019年的差值仅为17.46亿元，梯队差距逐渐拉大。

数据来源：嘉和家业物业云

2、基础物管服务仍为行业底色

社区增值服务成为潜力板块

从行业整体收入结构来看，基础服务收入占比呈现上升趋势。根据嘉和家业统计，2020年上市物企营收中来自于物业管服务的收入占比为65%，较2019年上升2个百分点；增值服务占比为33%，和2019年持平。

数据来源：嘉和家业物业云

主要原因在于，2020年新上市物企的业务结构多以基础物业服务为主，在增值服务上发力较小。

从四大业务收入增速来看，社区增值服务的增速最快，达54%，高于基础物业服务14个百分点。其中，弘阳服务、世茂服务、时代邻里、奥园健康、恒大物业、建业新生活、新城悦、碧桂园服务8家物企的业主增值服务收入在2020年实现超100%的增长，展现出强劲的发展潜力。

数据来源：嘉和家业物业云

此外，近两年上市物企增值服务平均毛利率维持在30%的较高位置。由于增值服务同基础服务共享人工，如社区空间运营、物业经纪、案场等完全可以依靠现有的物管人员来提供，成本界定不清晰，这使得报表体现出来的增值服务毛利率较高。

数据来源：嘉和家业物业云

物业企业在业主增值服务拥有多项发展优势，且在2021年1月，住建部等十部门联合发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》中，明确鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、健康、房屋经纪等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式。未来，政策支持下社区增值服务的发展潜力将逐步释放，有望成为未来营收增长的“第二曲线”。

3、物企持续拓展业务类型

非住业态收入持续增长

除在三条业务持续发挥创新力外，拓宽物企服务范围，布局多元化业务同样能够为企业带来较大的收入增长极。如非住宅物业由于具备物业费均价高、收缴率高、提价相对容易等诸多优势，成为近年来上市物企持续发力的领域。

2020年，上市物企来自非住宅物业的收入均值为8.4亿元，同比增长133.8%；来自于住宅物业的收入均值达到10.4亿元，同比增长46.6%，其他收入均值为（城市服务/三供一业）0.7亿元，同比增长271.8%。

增长率来看，来自非住宅的收入连续2年实现翻倍增长，从2018年的1.6亿元增加至2020年的8.4亿元，2021年非住宅收入有望与住宅收入持平，甚至超过住宅业态带来的收入。

数据来源：嘉和家业物业云

三、盈利能力

物企内驱力增强

盈利能力逐年提升

2017年至今，物业企业整体盈利能力逐年提升。2020年上市物业板块总净利润为182.0亿元，同比增长68.5%；净利润率达14.1%，其增速呈现逐年上升趋势，2020年增幅更是达到17.5%，创近四年新高。

数据来源：嘉和家业物业云

净利润率逐年提升主要由于以下2方面因素影响：企业盈利内驱性增强及企业成本得到进一步控制。

1、企业盈利内驱性增强

社区增值服务业绩贡献度提升

从物企业务结构看，2020年上市物企毛利润超过半成来自物业管理服务，占总毛利润的51.0%，较2019年上升1.8个百分点；社区增值服务毛利润占比上升0.2个百分点，为22.7%；仅有非业主增值服务毛利润占比有所下降，占总毛利润的19.2%。

数据来源：嘉和家业物业云

物业管理服务作为物企营收的基本盘，对营收的贡献度维持在50%上下。这是由于企业在管规模的扩大及其在管区域密度的提升，给企业带来规模经济效应，成本相对以往同比减少，致使企业毛利和毛利率有所提升。

社区增值服务收入和毛利贡献度持续提升，社区增值服务毛利率也远高于其他三条业务线及企业整体毛利率，这给企业带来更高经济效益的同时，也反映了社区增值服务有极大的发展潜力。

但是，我们也注意到，2020年社区增值服务毛利率同比下滑1.4个百分点至43.7%，是毛利率唯一下滑的业务。这主要由于企业在新业务开展过程中，前期投入较大，短期内对该业务线的利润拖累。从长期看，未来随着管理规模和规模内受众的持续扩大，且物企开展社区增值服务可以和基础物业管理服务形成协同效应，使得利润及利润率出现回升。

2、 “开源节流”策略实施

多渠道实现成本精准把控

在3月物企业绩发布会上，多家物企管理层均表示要增强成本管控力度，在做大市场份额的同时，坚持做好企业内部管理运营的成果；此外，在我们走访物业企业时，多位高管均表示持续上涨的经营成本，对本就劳动密集型的物企来说负担更重，在未来企业经营中，将会持续增加对成本的管控。

为更好反映物企收入与成本及费用之间的关系，将物企按2020年末在管面积进行分类：共分为四类，即超大型、大型、中型、成长型，分类标准如下：

数据来源：嘉和家业物业云

注：鑫苑服务、浦江中国不包含在此次研究范围内

一方面，2017-2020年，上市物企成本率呈现逐年稳步下降的趋势。其中，超大型物企成本率降幅最大，大型物企成本率则长期稳居在四大梯队企业前列，中型物企则利率水平与整体利率相对保持一致，成长型物企成本率则一直维持在71%左右，处于较低的区间。

数据来源：嘉和家业物业云

以超大型及大型物企为例，超大型物企上市较早，也较早进行成本控制；大型物企的成本率离散度较高。

目前超大型企业为5家，分别为：保利物业、碧桂园服务、彩生活、雅生活、恒大物业，除恒大物业外，其他四家企业布局资本市场较早，在成本把控方面工作开展的也较早。如：

雅生活及碧桂园服务的成本率从2018年上市至今，成本率一直维持在60-66%上下浮动，其中，雅生活由于中民物业的并入，使得企业员工成本增加近20亿，大幅拉高了企业的经营成本。

恒大物业在上市前1年也有意识的降低企业成本率，2020年成本率下降至61.9%，低于板块整体值超10个百分点。

保利物业早在2017年便已登录新三板，虽也在加大成本管控的力度，但由于其国企属性，成本相对较高，近四年整体成本率控制在80%上下。

数据来源：嘉和家业物业云

大型物企成本较高主要由于企业间成本率离散较高，及部分物企通过加速收并购完成管理规模梯队的跨越，专业机构费用的增高亦使该梯队平均成本率较高。

如世茂服务、建业新生活、蓝光嘉宝服务2020年的成本率均较2019年所有提升；其中，蓝光嘉宝服务在2020年收购17家物企，导致企业的专业机构费用由2019年的988.8万元上升至4278.9万元，增加3290万元。

数据来源：嘉和家业物业云

另一方面，企业针对成本率依旧占比较高的情况下，通过多种途径提高单位面积创收及人均创收，以达到企业经营成本的“开源节流”。

用工成本高企，成为横在物企提高盈利能力的最大阻碍。除三费支出外，企业员工成本则是压在物企头上的最大成本支出项，也是物企当前亟需解决的问题：

物业企业的员工数量及员工成本均呈现出较快的增长趋势，2020年披露用工数量的企业共37家，总从业人员为66.27万人，较2019年增加34.7%。员工成本上涨率高达78.9%，占总营收的36.78%，而物业板块收入的涨幅为40.1%，员工成本愈发成为企业降成本的重要难题。

数据来源：嘉和家业物业云

注：数据表中员工数量仅根据披露员工成本的企业统计

降低员工成本率主要是包括“开源节流”2个方向，“节流”则是指降低员工成本，但在当前全社会用工成本均在上升的前提下，基本不可行；“开源”则是通过提高人均创收的形式，来分摊员工成本，2020年37家上市物企人均创收为18.07万元/人，较2019年的16.94万元/人提升1.14万元，这也与目前物企开展多元化创新业务的逻辑不谋而合。

预计2021年，随着待上市物业企业数量的增多，板块上市费用仍然会持续拉高物业板块的费用成本；此外，在市场收并购方面，我们预测2021年上市物企的收并购数量将达到140余起，随之带来的专业费用的增加也会持续带动物业板块成本的提升。

3、双因素致使物企投资回报率回归

提高运营效率才能提升投资回报率

为综合反映上市企业投资回报，我们选取净资产收益率（ROE）和投入资本回报率（ROIC）两个指标来测度资本使用效率。

2020年，上市物业企业平均ROE为22.75%，较2019年下降1.19个百分点，平均ROIC为19.57%，较2019年下降7.75个百分点，这两个指标的双双下滑，展现出上市物企整体投资回报率出现下降的信号。

双因素致使平均ROE回落

随着上市企业数量增多，及物企大举收并购致使总资产增多，导致经营效率在一定程度降低，上市物企平均ROE连续三年走低，2020年上市物企平均ROE水平较2019年下降1.19个百分点至22.75%。通过分拆计算ROE公式，以下从销售净利率、总资产周转率及杠杆率三因素对ROE造成的影响程度进行分析。

数据来源：嘉和家业物业云

注：2018年计入统计上市物企为12家

2019年计入统计上市物企为21家（除招商积余）

2020年计入统计上市物企为42家（除华发物业）

销售净利率方面，2018-2020年，上市物企销售净利率水平呈稳步上升态势，主要受规模扩大影响，企业收入增速加快，对应成本在科技赋能及规模效应下逐步下滑。收入提升、成本下滑，以及疫情期间企业享有税收优惠及政府补贴带来的额外收入带动2020年净利率提升至14.1%。

总资产周转率方面，2018-2020年，上市物企周转率水平下降，主要由于2020年新增上市物企18家，及收并购带来的总资产增速远高于收入增速，同期的流动资金利用效率降低，综合作用下使总资产周转率下降。

2020年，上市物企应收账款占流动资产及总资产的平均比例分别为16.3%和12.7%；平均应收账款周转率为7.2，平均应收账款周转天数为68.2，意味着物业行业在收取物业管理费等应收账款的平均收款期为68.2天，同比增加12.7天。应收账款的回笼直接影响企业现金流，上市物企需要加强对应收款项的管理。

数据来源：嘉和家业物业云

权益乘数方面，2020年上市物企权益乘数为1.87，为三年最低水平，对应资产负债率46.5%，同比下滑5.3个百分点，行业负债率有所改善，自有资本占比持续走高，这也表明行业平均净资产收益率水平并非完全靠财务杠杆驱动，处于稳定状态。

行业ROE聚合度提升

从上市物企的盈利分布图看，2020年平均净资产收益率主要集中于15%-30%，在42家企业中，24家企业ROE位于该区间内；而2019年物业行业的平均净资产收益率的分布范围较广，集中于15%-35%之间。

数据来源：嘉和家业物业云

注：2020年计入统计上市物企为42家（除华发物业）

上市企业中，2020年荣万家为股东带来的权益最高，为52.03%，招商积余（5.34%）最低。净资产收益率高于40%的还有新城悦服务（41.02%）、恒大物业（45.32%）和银城生活服务（45.51%）。

ROIC彰显企业经营真面目

经过上述分析，可知高ROE来自于高净利润率、高资产周转率及高杠杆率；此外，企业可以通过分红或者回购等手段，以降低企业净资产来提升ROE水平。由此可知，ROE能够在一定程度上反映企业的盈利状况但仍存在一个陷阱，即企业可以依靠杠杆率或非经常性损益提升ROE，而这并不意味着企业有良好的资产运作能力。

导入ROIC（资本投入回报率）指标，ROIC采用息前税后利润和投入资本指标，能很好地规避以上两个因素扰动，用于衡量投出资金的使用效果，决定着企业的最终（未来）价值。因此结合ROE和ROIC指标，可以观察到50%以上企业的ROE和ROIC变化趋势一致，但是也有部分企业呈现高ROE、低ROIC以及低ROE、高ROIC的背离现象。

数据来源：嘉和家业物业云

选取ROE和ROIC差值20%以上的企业作为研究对象：

高ROE、低ROIC企业普遍表明企业的经营能力一般，高ROE主要由高杠杆驱动。如荣万家、银城生活服务、建发物业，其中ROE位列前二的荣万家及银城生活服务资产负债率分别为65.9%和80.1%，远高于行业均值42.7%。2020年，银城生活服务在管面积为3914.4万平方米，净利率仅7.3%，为行业平均一半。在销售净利率及资产周转率一般的情况下，ROE和ROIC背离值过大，完全是由于杠杆过高所致，而企业本身的经营能力一般。

数据来源：嘉和家业物业云

更多的企业呈现低ROE、高ROIC，如金融街物业、融创服务等，这两家企业均为2020年新上市企业，新上市导致账面流动资金过高，企业也未在2020年进行有效的资金运营，是该类企业产生两项指标背离的主要原因。

综上，随着规模的扩张，物业企业保持较高的净资产收益率并非易事。一方面，倘若企业投后管理措施不当，规模的扩张并不会带来规模效应，相反，企业的盈利能力及资产运营能力会有所下降；另一方面，企业自身的发展战略也影响着资产运营，过于多元化的日常经营反而会起到适得其反的作用。

四、资本市场

上市物企分化加剧

企业估值逐渐回归

从板块经营及盈利表现来看，物企业绩持续提升。反应在资本市场上，投资者对业绩表现高度认可，代表性企业的交易活跃度提升。

2020年，恒大物业、华润万象生活、融创服务、金科服务等大型企业上市，有效拉动物业板块市值与市盈率的快速上升。年末，板块平均市值为186.8亿港元，较2019年末增长63.6%；板块市盈率连年走高，2020年末平均市盈率达37.8倍。

数据来源：嘉和家业物业云

1、 上市物企分化加重

头部物企资金虹吸效应显现

截至2021年4月30日收盘，物业板块总市值为10081亿港元，较年初市值增长35.2%，市值的高增长也带动板块成交量的上升，2021年1-4月，板块总成交量高达2441亿港元，日均成交量高达38.9亿港元。但在资本市场上，物企呈现出分化加剧的形势，主要表现在三个方面：市值分化、日平均成交量分化、市盈率分化。

头部企业的总市值一直呈现快速上涨的趋势，而部分市值处于尾部的企业则由于盈利及成长能力等均表现不佳，在市场选择过程中被边缘化，出现资金流出、市值出现下滑现象。2018年至今，上市物企市值极差由306万元跃升至2463万元。

数据来源：嘉和家业物业云

具体来看，以碧桂园服务为首的头部物企在资本市场上的交易活跃度与资本青睐度均在持续上升。

数据来源：嘉和家业物业云

若将物企按市值进行梯队划分，分类标准如下表，不同梯队物企的市值呈现出明显的长尾效应，市值在2000亿以上的企业仅有1家，在1000亿以上的为2家，市值在100-500亿区间的企业有11家，而市值在50亿以下的物企高达19家，占比高达45.2%。

数据来源：嘉和家业整理

反映在梯队成交额上，头部企业对资金的虹吸效应显现。2021年1-4月，第一梯队成交额高达523.8亿元，占总成交额的21.6%；第二梯队的企业的平均成交额为165.1亿元，低于第一梯队219.1%，3家企业的总成交额为495.4亿元，占总成交额的20.3%。第一梯队与第二梯队的4家企业的总成交额41.9%，物业板块“吸金”程度的“二八效应”显现。

数据来源：嘉和家业物业云

第三梯队企业是总成交额最高的板块，企业之间的竞争也最为激烈，与第二梯队之间平均成交额为五个梯队中相差最小的，仅为73.7%。除卓越商企服务外，该梯队的企业目前在管面积均已过亿，且储备面积相对较高，未来业绩增长的确定性高，经过企业的持续稳健高质量成长，未来有望在短时间内进军第二梯队。

而第四梯队与第三梯队之间交易额相差则为5个梯队中最大，高达272.6%，梯队总成交额也锐减，仅占总成交额的8.4%。

第五梯队的板块成交活跃度最低，19家企业2021年的总成交额仅为169亿元，平均成交额为8.9亿元，其中祈福生活服务、浦江中国这类第三方物企2021年1-4月的总成交额逼近0，未来业绩增长的幅度有限。

反应在市盈率上，物业板块市盈率虽连年走高，但是分化程度加剧。2020年末，板块平均市盈率达37.8倍，呈现逐年提升态势，但是市盈率75分位数和25分位数的比值也达到近三年最高值为3.03倍，分化程度加剧。2021年4月，板块市盈率有所降低且分化程度收敛，但仍高于2018年和2019年水平。

数据来源：嘉和家业物业云

物业板块市盈率的连年走高主要是受到以下3个方面影响：2020年，物业行业在防疫过程中发挥出巨大的作用，获得社会的高度认可；叠加在疫情期间多地政府发布利好对物企的社保减免政策和政府补助措施，使得资本市场对物业板块盈利预期的提升；此外，以华润万象生活、融创服务为代表的高市盈率物企的上市也在较大程度上拉升了上市物企的平均市盈率。

2、近八成物企市盈率下降

物业板块估值逐渐回归

物业板块估值虽呈现分化，但估值呈现出逐渐回归的趋势，近八成物企自上市首日至2021/4/30，市盈率呈现下降趋势。

从时间序列上看，2019年至2021/4/30，市盈率下降的企业占比逐年提升，由2019年33%的企业市盈率在当年下降，2020年提高至59%的企业市盈率下降，而2021年前4个月，市盈率下降的企业扩大至66.7%。

数据来源：嘉和家业物业云

上市至2021/4/30市盈率上升的企业共包含融创服务、碧桂园服务、旭辉永升服务、华发物业、金科服务、新大正、绿城服务、建发物业、新城悦服务、中海物业、浦江中国11家企业。其中，

华发物业由于3月18日更名当日的市盈率为负值，导致企业的PE大幅增长；

浦江中国由于上市较早，估值相对较低，在近3年享受到物业板块大发展的红利，使得企业的估值有所提升；

建发物业是在2020年最后一个交易日，通过介绍方式登录资本市场，整体的PE在与资本方博弈过程中，企业的定价及估值相对合理，2021年4月，受到首份业绩报告展现出的稳健成长性能力，股价收获较大的涨幅，进而引起企业PE的提升。

除以上3家企业之外，融创服务、碧桂园服务、旭辉永升服务等7家在企业经营层面展现出良好的规模及收入成长的可预见性、盈利能力的稳健提升、规模效应的显现，获得较大资本市场热钱的流入，充分拉动企业股价的提升，进一步提升企业的PE值。

在关注到11家企业估值提升的同时，更应该关注到有31家企业的估值回落。其中，招商积余、彩生活的PE回落幅度超70，招商积余由于是通过重组上市的企业，上市首日PE受到中航善达的业绩支撑、估值较高，随着重组完成、业务结构的完善，在A股市场上PE回落至45，与同在A股的特发服务、新大正处于同一估值区间。

时代邻里、奥园健康、雅生活服务、正荣服务、建业新生活、合景悠活、中奥到家、荣万家、金融街物业、保利物业、兴业物联、世茂服务等企业的市值下降幅度在10-30之间，虽业绩也在稳步增长，但在资本的选择过程中，市场逐渐给出相对合理的估值区间。

与其他资本市场上的其他行业相似，上市物业板块也将逐渐出现少数几个超级企业，受到资金的大量追捧；而腰部企业将会借由资本的力量完成企业的进阶，这其中也将会有部分企业掉队逐渐被资本边缘化；成长型物企长尾效应将更加凸显，在面临资本的选择时更为残酷，这需要在短时间内调整企业的发展策略、或坚定企业的发展定位，在做好差异化服务IP的同时，向资本市场交出一份高投资价值的“答卷”，才能有资格在残酷的资本市场占有一席之地。

五、服务品质

多措并举助力物业服务品质提升

提高业主满意度势在必行

2020年6月至今，多家物企升级服务品牌，聚焦服务品质，以此提升客户满意度和企业在行业中的竞争力。在此大背景下，上市物企在拓展规模、开展多元业务、增强盈利能力的同时，坚守服务本质，更秉持服务居民美好生活的愿景。

上市物企主要通过在人才培养、科技发展及品牌形象三个方面发力以实现服务品质提升的目的。

1、 人才培养

为企业发展储备中坚力量

人才作为企业发展的重要储备力量与未来发展的引擎，是物业行业在快速发展过程中的必争资源。

2020年，多家物业企业通过与高校合作的方式，为企业提供优质专项人才，壮大企业优质的人才团队，为提高服务品质打下基础；

在基础物业管理和增值服务方面，企业通过训练营、培训计划等方式去进行人才专业知识培养，从而不断提高员工的道德素质以及专业素养，以在日常工作中服务好每一位业主。

2、 科技助力

智慧服务推动精细化管理

上市物企中的部分企业在科技投入上进行一定的资金倾斜，利用最新互联网及信息技术为业主提供高质服务。据嘉和家业统计，2020年共有23家物企拟将上市募集所得款项用于数字化以及智慧社区管理建设中，该部分资金占总所得款项的13.7%，仅次于用于收并购以扩规模的资金比例。

数据来源：嘉和家业物业云

此外，对于大部分物企来说，通过和科技公司合作，直接嫁接对方成熟的技术，能快速推动物业服务与科技的结合，还能降低投入成本，促进企业服务升级以及智慧社区的发展。

另有小部分头部物企利用资金和资源优势，实现企业内部管理模式数字化，提高工作效率的同时也向业主提供更加优质高效的服务。如，碧桂园服务作为行业内较早一批加码智慧科技服务的物业企业，推出了行业内首个基于“AI+物联网技术”的产品体系——天石云平台，用于打造人性+科技的柔性智慧化服务。

3、 强化品牌建设

打造体系化服务形象

物业企业在注重规模扩张以及业绩增长的同时，也逐渐把重心放到自身品牌建设上。尤其是在上市企业快速增多的情况下，物业企业从更名、发布子品牌以及整合全域品牌三方面对企业品牌进行梳理，从而突出自身的差异化特征，建设起自身的品牌护城河。

强化品牌输出形象，布局资本市场

截至2021年5月14日，已交表待上市企业为19家，其中近一半的企业在上市前或上市过程中进行品牌焕新这一重要举措。

如禹洲物业升级为“禹佳服务”、康桥物业更新为“康桥悦生活”、中梁现代服务更新为“中梁百悦智佳服务”，以突出服务品质。

子品牌进行品牌延展，布局细分市场领域

商业运营、城市服务及社区增值服务成为物企重要布局领域，为突出这些领域品牌形象，多数物企选择发布相对应的子品牌，推进企业进行品牌外拓。

如富力物业推出“富物商企”子品牌，雅生活服务更新为“雅生活智慧城市服务”，世茂服务推出新生活品牌“SUNIT世集”等。

整合全域品牌矩阵，输出统一品牌形象

随着企业服务边界拓宽、收并购力度加大以及多元增值服务纳入企业战略，企业亟需强化品牌协同，整合集团及自身多个子品牌。

如碧桂园服务为不断适应在服务内容、对象、方式和业务边界的拓展提出“新物业”理念，并以智慧树作为企业LOGO；新希望服务协同新希望集团民生产业资源对服务品牌理念进行升级。

六、社会责任

履行社会责任

深挖民生需求

企业社会责任是指企业在其商业运作里对其利害关系人应负的责任。我国的物业管理行业经过40年的发展，已成为推动国民经济发展、增加就业的重要行业，物企在积极肩负起履行社会责任的使命。概括来看，物企承担社会责任主要包含解决社会就业、环境保护、及承担法定责任三个方面。

就业层面

物企积极推动稳岗扩就业工作，为高校毕业生、农民工、贫困地区劳动力开通绿色就业通道，创造就业岗位，2020年上市物企的平均员工数据量较2019年也得到大幅增长，平均员工数量为16344个，同比增长41.6%。

数据来源：嘉和家业物业云

环境层面

物企积极响应国家对于生态和环境保护的号召，重视自身在运营中可能对自然环境所产生的负面影响，在绿色管理体系、绿色环境管理等方面持续探索实践，努力推动人与自然的和谐共生。

同时，开展高效的能源管理一直是物企关注重点。通过规范能耗台账、定时监控能源利用情况、更迭改造各工程系统设施设备从管理与技术两方面切入，达成节能增效减少碳排放的目的，提升运营效率、积极推进向低碳经济的转型。

鼓励物业行业深度参与到城市服务与管理运营工作中，从法律意义上明确物业服务在权责界限，能有效避免以往所有社区内服务不明确情况下所有问题都归为物业的无奈处境；

法律层面

依法纳税，主动承担社会责任是一个企业应尽的义务。2020年，上市物企平均纳税额由2018年的5766.8万元增长至1.39亿元，复合年增长率为55.1%。

数据来源：嘉和家业物业云

2020年，43家上市物企缴纳所得税总额超60.9亿元，纳税破亿元的物企共有18家，占全部上市物企的41.8%，较2019年新增8家, 随着企业营收及所得税增长趋势，2021年上市物企纳税有望得到更大突破。

数据来源：嘉和家业物业云