物业发展越来越火，呈现出这6大趋势！

现阶段，随着行业格局的加速演变，扩规模仍然是物业服务企业的发展共识。对于企业而言，要追求规模，要在潜力巨大的市场里获得成功，快速扩张是根本。为了实现快速扩张，物业服务企业需要付出成倍的时间和精力，在能力和资源方面尽可能做到兼顾的基础上，将资源更多集中在扩张速度上面，加速占领市场。

1.百强企业管理面积增长14.02%，TOP10管理面积增长27.57%

2020年，百强企业管理规模实现稳步提升，管理项目数量均值244个，同比增长15.09%；管理面积均值达4878.72万平方米，同比增速达14.02%，百强企业市场份额上升至49.71%，较上年增加6.10个百分点，市场集中度进一步提高。

图：2017-2020年百强企业管理面积均值及市场份额变化情况

TOP10企业管理面积均值2.64亿平方米，同比增长27.57%，强者恒强态势显著。但TOP10市场份额为10.17%，仅相当于2011年房地产TOP10企业的份额水平，市场份额提升后劲十足。

图：2011-2020年物业、房地产百强企业TOP10企业市场份额

2.企业间管理规模的追逐愈加激烈

从管理规模量级来看，多家企业如旭辉永升服务、新城悦服务、建业新生活等，都从过往的几千万平方米迅速破亿，实现跨越式增长。

图：2020年部分上市物业服务企业在管面积及增速情况

截至目前，16家上市物业服务企业2020年的管理规模超过1亿平方米，碧桂园服务、保利物业、雅生活集团、恒大物业、彩生活在管面积超过3亿平方米，13家企业管理面积位于3000万平方米至1亿平方米之间，少数企业不足1000万平方米；这些企业的规模增速多数都在30%以上，企业间规模的追逐愈加激烈。

3.依托兄弟公司项目，以点扩面辐射周边，实现规模高速增长

首先，物业企业积极承接兄弟企业独立开发或合作开发的项目，使得管理面积的增长得到有效保障。2020年，融创中国、新城控股销售面积已逾2000万平方米，并连续多年破千万平方米，而融创服务、新城悦服务借兄弟开发企业规模增长之势，超半数管理面积均来自兄弟开发企业及其关联企业，管理面积增长的稳定性得到有力保障。

图：2019-2020年部分百强企业管理面积构成情况

其次，物业企业进驻兄弟企业开发项目后，借助优质服务、专业管理及高效运营，不断累积良好的品牌口碑，通过标杆项目“以点扩面”，为挖掘本土存量市场奠定良好基础。此外，物业企业利用兄弟公司与政府、国企之间的紧密联系，成立合资合作平台或项目层面的合资公司，协助获取政府类、公建类的项目、城市服务项目，同时也有助于规避并购整合的高对价问题。

4.市场化拓展成效显著

市场化拓展也成为物业企业新的增长极。2020年，百强企业新增管理面积中超过5成来源于市场化拓展。蓝光嘉宝服务、旭辉永升服务等企业加速市场拓展，不断承接独立第三方项目，两家企业市场化外拓管理面积占比分别达到72.98%、78.63%。从2020年新增的在管面积来看，如旭辉永升服务、奥园健康、弘阳服务、保利物业等通过第三方外拓的方式新获取的管理面积占当年新增面积总量的比重均超过70%。

图：2020年部分百强企业新增在管面积中第三方外拓和承接开发企业的面积占比

5.核心优势区域深耕，单城市管理面积均值超140万平方米

随着区域深耕的不断发展及存量市场的不断积累，百强企业单城市项目管理密度持续提升。2020年，百强企业单个城市项目数量均值为7.18个，同比增长4.94%，单个城市管理面积均值143.49万平方米，较上一年度增长3.96%。

图：2019-2020年百强企业单城市项目数及管理面积

6.规模扩张是发展主题，资本赋能弹药充足

物业企业纷纷开始制定并公布管理规模的增长目标，例如恒大物业2021年初就制定了每月外拓面积不低于3000万平方米的年度目标，合景悠活表示在2021年规模将达到2亿平方米，未来3年在管面积预计增长10倍。另一方面，越来越多物业服务企业逐渐走上资本市场的舞台，借助充足的资金不断做大、做强，进一步提升市场占有率。根据各企业年报、上市公告披露，2020年新上市物业服务企业募集资金用途来看，用于收并购及战略投资的资金占比呈扩大趋势，比例较之前上市企业的50%-60%提高至60%-70%，这将进一步加速企业规模扩张，加剧行业集中度。

图：2020年新上市企业IPO募资使用规划

伴随着市场集中度进一步提高，优秀企业在规模扩张方面的发展趋势将更加明显，扩规模是物业服务企业成为行业翘楚的必经之路，竞争加剧的态势不可避免。“愈大愈快、强者恒强”仍将是主导未来行业生态格局的基本定律。一批优秀的物业服务企业已经开始未雨绸缪、思变未来，结合外部环境和自身资源禀赋制定中长期发展路径，并不断创新、探索，为行业提供了有益的发展经验。