物业市场分析调研 2021物业行业发展现状与前景趋势分析

“物业”一词译自英语property或estate，由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态，如：办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。

疫情发生以来，作为连接社区和居民家庭之间的服务载体，物业行业在社区防控中承载了大量基础工作。通过生活物品代购、快递代收等便民服务，有效发挥市场参与社区治理的作用，对社区服务功能进行了有效补充，物业行业的服务价值由此得以凸显。这次新冠疫情的突袭，给社会生产和生活带来巨大压力的同时，也让人们重新认识了物业行业。

不少业内人士认为，物业服务作为城市运营中重要的服务行业，已成为许多房地产企业实现低杠杆、轻资产化发展的重要支撑。

物业市场分析调研 2021物业行业发展现状与前景趋势分析

近几年，物业服务企业正逐步从房地产开发产业链末端环节中独立出来，转变为有着丰富商业内涵的市场主力。众多物业服务企业在2020年社区抗“疫”的进程中发挥了关键作用，同时物管企业纷纷乘风奔赴资本市场破浪。截至12月17日，共有37家物业服务企业登陆港股、3家企业进入A股。

借助“互联网+”的大潮，物业管理服务行业正在逐步从一个被忽视的传统行业到引起前所未有的关注。面对物业行业的内在生存困境及外部跨界威胁，不少物业企业开始寻求升级或转型之路，行业迎来新一轮风口。在物业行业的转型与发展过程中，物业公司的业务模式逐渐发展为两种类型：一种是以彩生活、长城物业为代表的运营派，通过拓展社区增值服务、创新业务模式实现创收，主要侧重于社区服务运营;一种是以万科物业、龙湖物业、绿城物业为代表的服务派，在服务领域不断开拓创新，以精益求精的服务质量和绝佳的住户体验来提升自身的品牌，主要侧重于服务质量和服务效率。

现在随着社会分工的日益深化，物业服务行业已经成为一个新兴而飞速发展的行业。随着我国改革开发的不断深入，生活水平的不断提高，房地产行业的不断壮大，物业服务作为房地产的后续服务也得到了房地产开发商的重视。我国物业服务行业的派生性决定了它发展的局限性。但是随着我国法律制度的不断健全，行业规则的不断完善我国的物业服务也会逐步走向正规化、科学化的发展轨道。

伴随着我国房地产市场进入存量时代，物业管理服务这一“朝阳行业”未来将大有可为。物业行业飞速发展，扩规模仍然是行业主旋律。随着房地产行业进入调整期，物管行业将进入整合和分化期，头部企业将有机会享受A股市场所带来的价值红利。

物业上市新年再掀热潮

在疫情防控、“五道红线”、房企利润增长瓶颈等因素的叠加下，房企分拆物业和商管公司上市已经成为一股热潮，仅在2020年就有17家物业公司上市。2021年伊始，荣万家服务、宋都服务成功赴港上市，新希望服务和德信服务也递交了上市申请，此外万科、龙湖等还未上市的“明星物企”的一举一动也备受关注。　2021年第一个月，物业公司上市的热情依旧不减。1月13日，新希望服务向港交所递交了上市申请，成为2021年第一家向港交所递交上市申请的物企，1月18日，德信服务也向港交所递交了招股说明书。

2020年全年，有17家物业企业成功上市，其中以房企旗下物业公司上市为主，上市的时间集中在下半年，而在下半年，市场回归理性，多个物业上市企业首日即破发。

现在随着社会分工的日益深化，物业服务行业已经成为一个新兴而飞速发展的行业。随着我国改革开发的不断深入，生活水平的不断提高，房地产行业的不断壮大，物业服务作为房地产的后续服务也得到了房地产开发商的重视。我国物业服务行业的派生性决定了它发展的局限性。但是随着我国法律制度的不断健全，行业规则的不断完善我国的物业服务也会逐步走向正规化、科学化的发展轨道。

根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，结合内外部宏观经济环境，2018—2020年，全国商品房加保障房销售面积将超过40亿平方米，以2017年全国246.65亿平方米的管理面积为基准，到2020年全国物业管理规模将超287亿平方米;按百强企业管理项目平均物业费计算，未来五年全国基础物业管理市场规模约为1.5万亿元。

随着物业管理行业规模的不断扩大、经营业态的不断丰富，物业管理行业的营业收入同步增加。但物业企业仍面临诸多痛点需要解决，如经营成本持续上涨、行业集中度低和物业纠纷时有发生等。随着现代科学技术水平的发展，物业管理企业将从简单密集型劳动输出转变为针对不同业主需求的集约化现代物业服务模式，多家物业服务企业致力发展人工智能应用，打造智慧服务社区。碧桂园服务率先采用领先AI技术，打造云-边-端AI全栈解决方案，利用人工智能和物联网的深度融合，将物业服务场景智能化;雅生活打造“雅管家”平台，整合线上线下资源。

在很多城市，物业费已经跟征信系统连接，以保障行业的健康发展。这些政策层面的支持，让物管行业逐步产生活力。之前有人说我没住，不用缴费，但他不交钱，行业还是要做，所以政策对行业越来越认可。伴随着我国房地产市场进入存量时代，物业管理服务这一“朝阳行业”未来将大有可为。

今年以来，物业板块取得较好表现。多家机构分析显示，在资本和市场需求的共同推动下，物业行业也正迎来超万亿规模的蓝海机遇。

预测到2030年，仅基础物管物业市场规模达1。7万亿元，行业总规模超过2。5万亿元。物业行业未来3-5年仍然享受规模红利，包括房地产行业的集中度提升、物业拓展多元业态、收购并购，以及在房地产全价值链上下游拓展增值服务。

近两年在新房密集交房和行业加速并购影响下，物业行业物管面积和行业集中度进一步提升，内生增长动力强劲。与此同时，伴随着物管面积增长而不断集聚的流量入口，从而形成的互联网商业模式也为行业后续流量变现、拓展增值服务市场等提供更多想象空间。

数字化、智能化正在深入物业管理服务当中，带来企业效能和服务模式的改变，在提升客户服务体验的同时，有效延长了管理半径、降低人力成本、优化业主体验。随着智慧社区的雏形转变，未来有可能成为智慧城市的基本单元之一，将在基层治理中发挥重要作用。

物业服务企业的数字化转型之路也是企业价值链重塑的过程，不仅能为物业服务企业带来组织优化和系统管理，最大限度降低管理成本，提高工作效率，还实现了客户资源共享，通过大数据分析获取各种客户需求，通过一站式服务平台与合作伙伴共同开展社会化服务，数字化转型延伸、重塑了物业服务企业的价值链，提高了客户满意度，实现了物业服务企业与社区、社会服务机构、商业与金融服务等的融合发展。

物业企业数字化转型之路漫长、艰辛，但前途光明，势在必行。