直面难点痛点,广州物业管理条例值得期待

中国物业观察网/2020-10-31/ 分类:资讯/阅读:
广州市第十五届人大常委会第四十二次会议近日表决全票通过了《广州市物业管理条例》,预计于今年年底颁布,有望成为民法典颁布之后,第一部规范物业服务的地方性法规。 干啥啥 ...

广州市第十五届人大常委会第四十二次会议近日表决全票通过了《广州市物业管理条例》,预计于今年年底颁布,有望成为民法典颁布之后,第一部规范物业服务的地方性法规。

“干啥啥不行,收钱第一名!”今年9月,浙江宁波中粮首府的一些业主敲锣打鼓给万科物业送的一幅锦旗曾经轰动了网络,随后万科物业宣布退出。但不久前,这一事件又经历了大反转:在万科物业宣布退出的一个月时间里,社区居委会逐一对所有业主电话征询:万科物业走了,我们到底换什么物业?结果小区730户,587户选择“让万科物业回来”。

事件已经结束,但其彰显的一些问题却值得整个行业思索。只要是服务,就不可能让所有人满意,物业和业主的矛盾因此注定无法避免。出现矛盾不奇怪,关键在于要有明晰的法则、标准,也要有解决矛盾的机制。

相关法律的作用在这里凸显。民法典于今年5月获得通过是行业的大事,因为民法典不仅增设《物业服务合同》专章,明确物业服务企业权利义务与责任,还在《物权》篇与《侵权责任》篇中规定了物业服务企业的责任。但民法典毕竟过于原则,实践之中仍然需要进一步细化,《广州市物业管理条例》与民法典紧密衔接,意义之大不言而喻。

作为自治性组织,业主委员会的作用不可替代,但资料显示,从1998年至今,广州市全市尽管已成立业主组织976个,可在全市3000多个住宅小区中的占比仅三成左右。放眼全国,各地有关业委会成立难、履职难的报道更非罕见。探究原因,业主参与意识不够是一方面,但由于牵涉到利益,“搞定”了业主,小区成立业委会其实还要面对来自开发商、物业的阻挠。

为了推动这种基层民主自治形式在广州落地开花,《条例》创设了“物业管理委员会”制度。制度明确,由物业管理委员会组织推动成立业主委员会的工作,同时在业主委员会缺位时,由物业管理委员会组织业主共同决定小区公共事务,解决因业主自治管理能力不足造成业主所有权行使不充分的问题。《条例》还明确“业主大会应当优先采用业主决策电子投票系统进行表决”。扫清障碍,各方共建,业主委员会无疑将成为小区标配。

业主委员会顺利成立,但问题也紧跟而至:业主委员会有哪些权力又有哪些义务?业主如何对其进行监督和制约?《条例》将业委会的权力和义务作了界定,同时明确,若业委会出现严重侵害业主合法权益的行为,镇街可以向业主大会提议罢免业主委员会全体委员,对业主大会、业委会的决定违反法律法规规定的,由镇街责令限期改正或撤销其决定。

对一般居民来说,条例最大亮点可能还是关于公布物业服务费年度预决算及收支情况。生活中,居民抱怨小区物业费过高和使用不透明,乃至质疑公共设施收入去向等都是常见的场景。

在此前的相关规定中,采用物业服务费包干制的物业服务企业不需要公布物业服务费的收支,只有在采用酬金制的物业服务小区,物业企业才应当每年向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算,每季度公布物业服务资金的收支情况。

新的条例则明确,“物业服务人应当公布物业服务费年度预决算及收支情况”,显然,收支透明是所有物业服务人的义务,而且条例规定,业主如果对收支提出异议,物业服务人应当自收到异议之日起七日内书面答复,“业主委员会可以聘请专业机构对采取酬金制的物业服务费的收支情况进行审计”。类似监督着眼点自然首在维护业主权益,实际也有利于润泽物业和业主的关系。

破解物业管理中的一系列深层次问题,为市民营造共建共治共享的和谐居住生活环境,这是条例承担的职责。条例全文亮点纷呈、让人期待,但接下来最重要的,是要通过各方的联动来确保其执行力。

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