房地产行业2020年中期投资策略：低估值策略发酵与房地产下游演绎并存
中国物业观察网/2020-06-03/ 分类：资讯/
短期因素提振需求，中期因素施压需求。疫情断点或加速和提前了流动性改善，房价的失真与纠偏或延续，目前可类比2012年，是前一轮大涨后的余浪；销售失真导致下行周期被拉长，短 ...
短期因素提振需求，中期因素施压需求。疫情“断点”或加速和提前了流动性改善，房价的“失真”与纠偏或延续，目前可类比2012年，是前一轮大涨后的余浪；销售“失真”导致下行周期被拉长，短期的弱复苏是流动性加速和提前改善的短期因素所致，而中期视角下，下行压力加大，尤其是三四线城市；投资“失真”表现为19年投资持续高位明显强于销售，今年疫情下先深跌后反弹，预计三季度开始下行压力或加大，虽然有低利率环境支撑，但去杠杆和降库存或压低投资和新开工中枢；竣工“失真”，即停工多复工少，项目平均竣工时间拉长了至少半年，但也是疫情后最确定的回补变量。
确定的竣工复苏周期、衔接棚改的老旧小区改造，加上行业集中度提高或共同演绎房地产下游机会。竣工的曲线本质上走在新开工之后，滞后3年左右，这意味竣工自2019年起迎来3年复苏周期，疫情影响下竣工短期出现震荡，但不改今明年复苏趋势，是最确定的回补变量，此为房地产下游行业第一β；老旧小区改造或是竣工周期之外的第二β，判断老旧小区于2020年上量，无缝衔接棚改，对应潜在市场空间或为5万亿+，区域上看，东部、中部地区力度或更大，受益行业包括建材、家居、家电、机械及物业等。也即竣工复苏周期叠加老旧小区改造，共同演绎房地产下游机会。
REITs“花”开，基础设施先行，好的成长赛道或是投资的关键，剥离REITs上市或给原持有资产的上市公司和新上市的REITs带来双赢。我国公募REITs试点正式启航，基础设施先行；从全球市场看，泛基础设施包含通讯铁塔、能源管道、码头、收费公路、自用仓库、数据中心和物流设施等，占REITs市值比例约30%，潜在空间广阔。行业视角观察，仓储物流、产业园区和信息网络建设或是中期三个重点，好的成长赛道+REITs的细分行业会更好；从受益REITs剥离的上市公司/REITs视角看，剥离资产发行REITs或带来双赢。
投资建议：低估值策略终会发酵。行业核心逻辑已由供给侧变为需求侧主导，政策或有更多边际改善，目前已在房企租赁环节降低税费，不管政策改善来的快或慢，市场波动加大下低估值策略或都将发酵，房地产板块政策悲观已充分反映到估值，或直接受益；需求端按揭和融资端发债以及开发贷等的量和价（利率）改善肉眼可见，在“稳房价”下，经营和管理红利高的房企价值将二次绽放，选取高质量周转标的（=非囤地模式+无息负债驱动）：“造血能力”强的高质量周转公司【万科A】、【保利地产】，未来大象跳舞概率增加；边际改善而获弹性的【金地集团】等；精选“高质量杠杆”的弹性品种；资源型公司或现金流改善型标的仍可获稳健回报，关注【华侨城A】【华夏幸福】【阳光城】等。
风险提示：疫情影响超预期、外需下滑对国内居民部门收入预期影响超预期、政策边际改善低于预期、三四线销售回调大幅超预期。
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