8月中国物业服务TOP30报告·观点月度指数

观点指数 2020年以来，物业行业因具备良好的现金流和抗风险能力，受到了资本市场热捧，上市热潮也给这个行业带来了积极变化。

8月，27家港股上市物企半年报全部披露完毕，多家企业均实现了营收、净利润50%以上的增长，部分企业营收同比增幅达到90%。

值得注意的是，近期港股物业股普遍迎来回调，月内平均微涨0.03%，但房企分拆物业的热情依然持续高涨。

8月31日，华润万象生活向港交所递交招股书，截止到2020年6月末，华润万象生活在管住宅及商业物业建筑面积约1.07亿平方米；2020年上半年营收规模达到31.34亿元。

资本市场之外，月内多家头部物业管理企业加快在城市服务领域上的跑马圈地。

就目前来看，城市服务领域仍是蓝海市场，随着政府后勤市场化的推进落实，未来将会有更多资源释放，亦会给物业服务行业带来较大增量市场。

万科物业继续领跑，碧桂园服务三供一业仍需时日

从“8月中国物业服务发展指数TOP30”榜单上看，万科物业继续稳居榜首，碧桂园服务、绿城服务紧随其后，占据了前三位。

万科半年报显示，2020年上半年，万科物业在管面积达到5.2亿平方米，同时实现营业收入67亿元，同比增长26.8%。

同时，万科物业在城市服务领域持续发力，月内与郑州市二七区人民政府签署战略合作协议并成立合资公司，以郑州凤湖智能新区及马寨产业集聚区为试点起步区，涉及面积约18平方公里。

近期碧桂园服务同样“加码”入局城市服务领域，与内蒙古锡林浩特市签约战略合作。截至目前，碧桂园服务已与遵义、衡水、开原、西昌等十余个城市达成战略合作。

8月26日，最新财报显示，碧桂园服务物业服务收费管理面积由2019年12月31日约2.76亿平方米增加4340万平方米至约3.2亿平方米；营收62.71亿元，同比增长78.38%，其中来自物业管理收入占比由2019年上半年的72.3%下降为63.8%，营收结构进一步优化。

整体管理规模与营收稳步增长的同时，不可忽视的是，碧桂园服务整体毛利率则由2019年同期的约39.2%下降2个百分点至37.2%。

数据来源：企业披露、观点指数整理

从碧桂园服务财报发现，2018年以前碧桂园服务的营收主要由物业管理服务、非业主增值服务、业主增值服务构成，其中物业管理服务占绝对大头。2019年，三供一业业务初显成效，实现营收约15亿元，占据总营收的15.7%。

碧桂园服务“三供一业”业务可追溯至2018年，彼时开始与中石油合作推进的“三供一业”（供水、供电、供热和物业管理），并于2019年初步释放业绩。2019年上半年，“三供一业”业务中物管+供热在营收构成中仅占1.9%；2020年上半年，这一指标大幅增长至14.7%。

不过，就目前情况来看，处于发展初期的“三供一业”业务仍为碧桂园服务的总体盈利情况带来了一些压力。据其管理层称，毛利率下降的主要原因为“三供一业”业务毛利率较低所致。期内“三供一业”业务分部中物业管理服务毛利率约6.1%，供热服务毛利率约5.4%。

数据来源：企业公告、观点指数整理

与此同时，由于单纯的物业管理收费存在一定的天花板，近年物业服务企业亦在不断探拓宽业务边界以探寻利润增长点，比如在疫情期间依托社区开展的一系列业主增值服务，不过是否具备可持续性以及构建起新的增长极，依然令人存疑。

另一方面，随着移动端的广泛普及，社区市场的参与者逐渐增多，物业服务企业并没有形成绝对优势。不可否认，目前物业公司最为关键的业务仍是基础的物业管理服务，而其未来收入的增长探索之路，仍路途尚远。

物业股价集体回调，市场空间仍待挖掘

今年以来，疫情叠加中美关系震荡，带来不确定性。物业服务行业凭借稳定现金流、轻资产、无周期的优势，迎合了资本避险的需要，故而走势强劲，多只物业股股价实现翻倍。

但随着国内疫情基本全面控制，更具投资价值的标的浮现，物业股的走势已经开始稳定。

数据来源：Wind、观点指数整理

据观点指数统计27家港股上市物业服务企业，8月股价平均增幅为0.03%，这与此前数月表现截然相反。即便物业公司陆续发布表现不错的中报业绩之后，股价也未见明显起色。

数据显示，27只物业股中，仅9只实现股价上扬，1只表现持平，17只股价下跌，跌幅在2%-20%左右。值得注意的是，8月和泓服务超跑一众物业股，月内涨幅高达82.73%；而诸如中海物业、保利物业、雅生活等头部物企股价则略现颓势。

将股价异动与企业动态结合来看，8月7日，和泓服务发布上半年正面盈利预告，预计2020年上半年归母净利润同比增加超过500%，此后股价便开始飙升，月内股价高位达到3.62元。随后股价回落，31日收盘时报2.54港元/股。

同时，8月28日，据和泓服务财报显示，2019年上半年至2020年上半年，和泓服务收费管理面积由635万平方米增至936万平方米，同比增长47.4%。营业收入由1.21亿元增至1.60亿元，同比增加32.5%，净利润2172万元，同比增长超过600%。

数据来源：企业财报、观点指数整理

不难看出，即便和泓服务经历了短暂的飙升，但由于自身规模欠缺，并不能很好地守住市值高位。目前物业服务企业的规模提升，主要在于两个方面，一是背靠关联公司的资源输送，二是拓展独立第三方业务。

当前来看，相信物业股是短期的回调，但要实现再次上涨则需要新的利好基本面出来。

此外，研究数据显示，截止到2019年，国内物业服务市场规模约3200亿元，未来随着市场的发展将持续增长，并于2024年达约4500亿元，年复合增长率达到6.9%。

数据来源：Frost&Sullivan、观点指数整理

根据上述资料，结合目前已经上市的27家物业服务企业2019年营收数据换算可知，27家上市物企的市占率不到20%。

由此可见，物业服务市场整体集中度依旧偏低，有充足空间继续挖掘。另一方面，商品房销售规模增速逐渐稳固，未来将进入增量规模的释放期。对应的，物业企业在拥有资本加持后，行业内部间的分化趋势将愈发明显。