物业市场头部格局已定

克而瑞物管监测数据显示，2023年，TOP100物企以较强的拓展能力、稳健的运营能力占据绝对领先优势，头部格局已定。与此同时，不同梯队的差距呈现进一步扩大趋势。

就在管规模而言，2023年有5家上榜企业在管面积突破5亿平方米，2023年TOP10企业在管面积门槛值达3.40亿平方米，TOP30企业在管面积门槛值达1.05亿平方米。

就合约面积而言，2023年，共有7家上榜企业合约面积突破5亿平方米。

自2022年以来，行业逐渐告别高增长时代，进入平稳的高质量发展阶段。企业规模增长更依赖自身直拓能力，头部企业市场份额进一步提升，强者恒强趋势持续。

从目前来看，不同梯队企业新增合约面积随着梯队逐渐下滑，头部企业规模基础大，拓展规模高，梯队之间的差距将进一步扩大，物业市场头部格局已定。

克而瑞物管监测数据显示，就在管规模而言，2023年有5家上榜企业在管面积突破5亿平方米。其中，万物云以9.69亿平方米的在管面积荣登榜首，碧桂园服务以9.63亿平方米的在管面积位居第二，保利物业以7.13亿平方米的在管面积居第三。

数据显示，2023年TOP10企业在管面积门槛值达3.40亿平方米，TOP30企业在管面积门槛值达1.05亿平方米，TOP50在管面积的门槛值达5984万平方米。与2022年相比，TOP10门槛提升4519万平方米，增幅为15.32%；TOP30门槛提升953万平方米，增幅为9.94%；TOP50门槛提升48万平方米，增幅达0.81%；TOP100门槛提升738万平方米，增幅达32.71%。随着头部物企在管规模基数的扩大，TOP10门槛增幅趋缓。

就合约面积而言，2023年，共有7家上榜企业合约面积突破5亿平方米。其中，碧桂园服务以16.83亿平方米的合约面积荣登榜首，万物云以12.12亿平方米的合约面积次之，保利物业以8.88亿平方米的面积居第三。

数据显示，TOP10企业合约面积门槛值达4.03亿平方米，TOP30合约面积门槛值达1.36亿平方米，TOP50合约面积的门槛值达7635万平方米, TOP100合约面积的门槛值达3968万平方米。

需要注意的是，2022年以来，行业逐渐告别高增长时代，进入平稳的高质量发展阶段。2023年，企业规模增长更依赖自身直拓能力，TOP10企业在规模效应、资源禀赋、品牌竞争等方面占据先发优势，为企业存量市场拓展提供强有力的保障。

克而瑞物管监测数据显示，截至2022年500强企业在管面积达172.7亿平方米，均值达到3453.86万平方米，同比增长7.1%。百强企业在管面积达121.2亿平方米，同比增长8.0%，增速略高于500强物企。百强企业在500强企业整体规模中占比超七成（70.2%）。上市物企在管面积60.6亿平方米，同比增长18.7%。

头部企业市场份额进一步提升，强者恒强趋势仍持续。500强企业市场份额 达46.6%，较上年增加0.7个百分点，2018年至2022年三年市场份额共增加4.0个百分点。百强企业市场份额为32.7%，较上年增加0.7个百分点。上市物企市场份额为16.7%，较上年增加1.8个百分点。

2023年，TOP10企业新增合约面积均值最高为5594万平方米，不同梯队企业新增合约面积随着梯队逐渐下滑，头部企业规模基础大，拓展规模高，梯队之间的差距将进一步扩大。

就企业市场份额而言，以住宅为代表，通过各能级城市规模及百强/非百强在城市市场份额综合计算可知，百强物企分走增量住宅约43%蛋糕，其中，关联方输送占比超8成。非百强物企分走57%，关联方输送约4成。

随着近年来房企土储扩张速度放缓，销售面积不断下降，房地产增量规模收缩，来源于关联房企的在管面积减少，为满足规模扩张的需求，物企市场化外拓也在持续加码。

2024年1-2月，不少物企开展了2024年度工作会议，总结过往并探讨未来发展方向。其中，对于投拓规划上，不难发现，今年谈聚焦、谈深耕、谈密度的企业越来越多；个别企业更是定下了明确的量化目标。

而在第二曲线上，企业也有着各自的部署。

克而瑞物管发布的《2023-2024年度中国物业管理行业发展白皮书》里，对于城市服务和设施管理市场空间做了细致测算，两者累计规模超3万亿。其中，城市服务可公开竞争的部分接近3000亿，未来三年还将持续释放出数百亿的可拓空间；设施管理市场容量已过万亿，且还在不断增加。

在两个巨大的市场面前，目前又有新企业选择躬身入局，已进入的企业则在强调坚定深入。但不得不说，大市场的背后，不仅是异常激烈的竞争，盈利难题也同样存在。

当前，物业管理行业竞争激烈且分散，物业服务企业规模拓展仍是其重要发展战略之一。

从规模来看，物业管理行业头部企业市场份额正进一步提升，强者恒强趋势仍持续，百强梯队差距进一步扩大。

随着房地产增量规模的收缩，来源于关联房企的在管面积减少，未来物业企业的规模增长更依赖自身直拓能力。同时，在住宅物业竞争日益加剧的形势下，越来越多物企纷纷锚定非居业务进行拓展。

过去，在资本助力及关联方持续输送下行业高速增长，但随着行业回归服务属性，项目收缴率持续下滑、人工成本不断上升等问题迫使企业回归经营本身。

未来，企业开始更专注于更高质量的发展，开始采取战略性行动，包括减少并购活动、聚焦深耕区域、清退大量不符合标准的低质量项目等，因此行业头部格局基本已定，未来行业将更多通过优化服务和提升项目质量来满足日益提高的客户要求。