选取的12家自2019年有连续合约规模和在管规模披露数据的主流样本物管企业，截至2023年H1末，这12家物管企业合约规模合计达到62.33亿平方米，较上年末增速为3.2%;

物业管理行业发展前景

1、行业在管规模和合约规模增速显著下降

选取的12家自2019年有连续合约规模和在管规模披露数据的主流样本物管企业，截至2023年H1末，这12家物管企业合约规模合计达到62.33亿平方米，较上年末增速为3.2%;

在管规模达到41.05亿平方米，较上年末增速为5.8%。12家样本物管企业的合约规模/在管规模约为1.52，较年初下降0.04。其中合约规模位于行业前列的是碧桂园服务（16.45亿平方米）、保利物业（8.42亿平方米）、绿城服务（7.94亿平方米）、雅生活服务（7.62亿平方米）、融创服务（3.96亿平方米）。

2、部分物管企业规模出现收缩

在管规模和合约规模2023H1增速居前的物管企业分别是华润万象生活（在管和合约面积增速分别为14.78%和13.10%）、保利物业（在管和合约面积增速分别为12.92%和9.17%）、卓越商企服务（在管和合约面积增速分别为12.39%和4.71%）、绿城服务（在管和合约面积增速分别为7.91%和4.02%）；在管规模负增长的分别是合景悠活、时代邻里和世茂服务，增速分别为-4.69%、-1.35%和-0.34%。

3、非住宅在管面积占比小幅上升

我们选取的12家样本物业管理企业近年来平均非住宅管理面积占比在40%上下小幅振荡，2023年上半年12家样本物业管理企业平均非住宅管理面积占比为40.35%，较去年末小幅上涨。

从选取的12家样本物业管理企业非住宅管理面积占比中位数来看，2021年以来中位数呈下降趋势，物业管理企业表现分化。

2023年上半年，保利物业、雅生活服务、卓越商企服务、招商积余的在管面积中非住宅业态占比较高，均在50%以上；绿城服务、金科服务、融创服务非住宅占比较低，均在20%以内。

与去年年末相比，12家有可比数据的物管企业中的中海物业和保利物业非住宅占比提升超过2pct。其中，中海物业更是在三年半内实现了非住宅占比翻倍的提升，主要由于其基数较低，同时不断丰富在管物业业态，扩宽了非住宅业态的覆盖范围。

物管企业着力降低对关联开发商的依赖度，市场化拓展仍是其核心外拓方式，但是受行业环境影响，整体来自第三方在管面积占比提升幅度放缓，23H1整体保持相对稳定。

根据我们统计的主要样本物管公司整体的第三方外拓面积占比情况来看，2023年上半年第三方外拓在管面积占比平均达到64%，较去年年底基本持平，物业管理公司外拓更趋谨慎理智。其中雅生活服务、世茂服务、合景悠活、时代邻里第三方外拓面积占比明显高于整体均值水平。

4、尽管并购降温，但仍需警惕历史并购形成的大额商誉减值风险

经过2021年的并购潮后，物管企业并购趋于理性，2023年上半年行业整体收并购规模明显下降。从商誉角度来看，样本物管企业中，金科服务、新城悦服务这2家企业商誉有较大幅度提升，较去年年底均超过10%；

合景悠活、时代邻里在2023年上半年度分别计提商誉减值损失0.80亿元和3.62亿元。尽管物业管理企业对并购的态度趋于谨慎，但是仍需关注历史并购形成的大额商誉在行业环境承压的背景下的减值风险。