新兴区域成写字楼去化主力 零售物业及新经济地产投资升温

2023年7月6日，北京 – CBRE世邦魏理仕今日发布《2023年上半年北京房地产市场回顾》。2023年上半年，写字楼市场TMT、能源基建类需求向好，新兴区域成全市去化主力；零售物业市场供给侧去旧迎新，客流复苏带动市场活力，租金止跌回稳；仓储物流市场北京新租需求及租金涨幅放缓，廊坊需求起势，未来京津廊各子市场表现更趋分化；商务园区市场TMT重返季内新租主力需求，区域之间空置分化明显；物业投资市场生命科学及医疗健康企业活跃，零售物业及新经济地产升温，买方议价能力进一步提升，物业投资机会窗口开启。

一、 优质写字楼市场

——TMT、能源基建类需求向好 新兴区域成全市去化主力

2023年第二季度，位于通州区域的三个新项目交付使用，新增写字楼租赁面积14.6万平方米，上半年新增供应共完成全年总量的1/5。新项目未有租户入驻，全市空置率因而环比上涨0.5个百分点至19.6%。

市场问询量和带看量经历了一季度的集中释放后，本季度回落至常态水平。伴随前期启动交易的陆续落地，本季新租交易面积总量环比上升26%，但仍低于2022年的季度均值。市场近六成新租交易来自搬迁需求，扩租数量环比小幅增加。软件开发和电信通讯等赛道均有不错表现，TMT板块新租需求释放。金融行业季内环比交易数量增加但交易面积缩减，其中证券租户的扩租活动增多，保险租户活动以区位和楼宇升级为主。新能源、基建类国有企业的升级搬迁及扩租活动表现持续向好。其他行业中，医药及生命科学保持稳健；在疫情后需求恢复、土地供应释放等利好因素下，消费服务类、房地产建筑及第三方办公扩租开始活跃。

全市净吸纳量由负转正，录得3.9万平方米，但上半年累计总量仍为负值。其中新兴商务区净吸纳量本季录得4.0万平方米，上半年累计总量达10.1万平方米，丽泽、石景山、通州依次为全市去化前三区域。CBD、中关村等核心商务区及望京等核心拓展区退租减少，新租需求亦缓慢回升。市场去化压力依然严峻，空置压力较大的业主积极推出特价房源来刺激市场需求。平均成交租金持续下行，同样本比环比下降0.4%至每月每平方米301.8元，燕莎、望京、中关村、王府井等子市场租金降幅靠前。上半年全市平均租金同样本比累计下跌1.0%，甲级相对乙级抗跌性更强。

世邦魏理仕华北区顾问及交易服务 | 办公楼部负责人 袁慧指出：“下半年，预计六个项目近61万平方米的新增供应将集中放量，分布于中关村、东二环、丽泽、奥体等区域，继续推高空置率，租金仍会承压下行。因多个新项目已启动预租并有大面积租户签约，预计市场下半年净吸纳量表现将优于上半年。五月举办的北京中关村论坛及近期陆续出台的针对高精尖产业发展的资金奖励政策，有望进一步促进科技创新、产业升级和科技成果转化，提振企业发展信心和加快新租需求落地。”

二、 优质零售物业市场

——供给侧去旧迎新，客流复苏带动市场活力 租金止跌回稳

2023年第二季度，北京零售物业市场外围区域迎来西三旗万象汇、京西大悦城等新项目以较高上铺率开业。至此，上半年总新增商业零售物业体量32.7万平方米，全部位于非核心区域，有效提升当地的商业氛围及消费水平。同时，多个老旧零售物业启动闭店改造，在消费迭代与经营压力之下，越来越多商业体面临转型压力。近期政府发布《北京市商业消费空间布局专项规划（2022-2035年）》，将启动新一轮的商圈改造升级。在新增项目红利和既有项目去化的共同带动下，全市空置率季度环比回落0.5个百分点至8.1%。

季内租赁需求稳中有升，客流持续复苏，尤其是节假日期间王府井、五棵松、中关村等热门商圈客流量同比增长2-4倍。首店经济持续发力，新增项目、核心商圈及社区属性较强的购物中心皆有众多餐饮及零售的北京或区域首店落位。餐饮需求回暖较快，占据总新增店铺数量的40%（如侘与火、隐泉之语、东粤洋楼）。零售业态本季亦表现良好，其中由服饰鞋包（如Badmarket、Blanc&Eclare、JNBY）、轻奢商务（如Sergio Rossi、45R、Atsuro Tayama)及运动休闲（如Kailas、始祖鸟、Satisfy、Pas Normal Studios）领跑，合计占据总新增店铺数量的27%。M Stand、茶话弄、霸王茶姬等茶饮果汁类网红品牌拓店节奏依旧稳健，落位在合生汇、龙湖大兴天街、朝阳大悦城等优质购物中心。儿童体验类业态及新能源汽车本季热度减弱。纵观上半年，餐饮、服饰鞋包及茶饮果汁位列需求引擎前三名。

季内品牌选址活跃度有明显提升，但实际转化落地依旧谨慎。随着消费结构的变化，品牌表现和租赁需求呈两级分化，低端及高端品牌恢复情况优于中端品牌。本季购物中心首层平均租金止跌回稳，同样本比环比上涨0.2%至每天每平方米33.6元，核心商圈中CBD率先回升。

世邦魏理仕华北区顾问及交易服务部京西办公室负责人 宋津楼表示：“下半年预计将有超过百万平方米的新增或改造商业体在朝外、西长安街、奥体、王府井等商圈启幕，有望结束北京零售物业市场近五年的新增供应低谷。项目大多处于非核心区域，在餐饮、家庭、娱乐体验等业态上将为所在商圈注入新元素和活力，但集中的供应量也会带来较大的招商压力。”

三、 仓储物流市场

——北京新租需求及租金涨幅放缓，廊坊需求起势；未来京津廊各子市场表现更趋分化

2023年第二季度，北京仓储物流市场无新增项目交付。季内租赁成交以第三方物流为首，伴随小部分批发零售及医药冷链需求。租户因成本外溢搬迁的需求强烈，加上部分近期入市的新增项目由于自身特殊原因去化缓慢，季内净吸纳量环比下降77%仅得2.0万平方米。

空置率小幅下降0.6个百分点至15.0%，顺义空港、经开区、平谷马坊、大兴空港的空置去化均遇短期瓶颈。全市租金涨幅放缓，平均租金同样本比环比上涨0.3%至每月每平方米57.1元。上半年平均租金累计上涨0.8%，其中马驹桥、通州及大兴京南等成熟子市场涨幅保持较高水平，而顺义区域放缓最明显。

廊坊临空经济区入市10.2万平方米的高标仓储项目。受益于北京需求外溢，恰逢各大头部电商企业及第三方物流备战年中大促，季内全市净吸纳爆发式增长至34.6万平方米。第三方物流占据总新租交易面积的54%，电商类占38%居次，外加小部分汽配及家居制造业需求。季末全市空置率环比大幅回落9.5个百分点至50.2%，以北三县、安次及新兴子市场临空经济区表现最为活跃。

天津于非核心区域竣工四个高标仓储项目，带来共计40.1万平方米的新增供应，全市净吸纳量环比缓慢回升至4.9万平方米，全市空置率因而环比上涨3.9个百分点至30.2%，天津空港、西青为主要活跃区域。

世邦魏理仕华北区顾问及交易服务 | 产业地产部负责人 李虹：“下半年，北京顺义、大兴空港及大兴京南等子市场合计将迎来约32.0万平方米的新增供应，而廊坊和天津也分别有79.6万及36.1万平方米新增供应入市。三地同时迎来新增供应潮，为使用方物流布局创造空前机遇，不同子市场因其离京距离、交通设施、关键行业需求强度、未来供应体量等供需条件，租金表现将逐渐分化。”

四、 优质商务园物业市场

——TMT重返季内新租主力需求 区域之间空置分化明显

2023年第二季度，北京商务园区市场迎来东升子市场的总体量为25.5万平方米的一个新项目入市，定位人工智能、智能制造、软件和信息服务业。上半年市场共迎来39.6万平方米的新增供应，均为研发办公属性的物业。

本季度全市净吸纳量录得2.2万平方米，其中既有项目净吸纳量由负转正，但上半年净吸纳量仍不及去年同期。互联网头部企业大面积腾退现象明显缓和，TMT新租需求超过医药及生命科学成为季内市场主力，录得占比超70%，其中围绕互联网教育或云计算相关的科技企业开始释放扩租或升级搬迁需求。医药及生命科学以及航空航天，装备制造等工业品制造类亦有表现。

全市空置率环比上升0.2个百分点至20.1%。从细分子市场来看，中关村软件园在TMT企业扩租以及周边老旧楼宇租户升级搬迁需求的带动下，本季度净吸纳量自2022年以来首次转正，空置率环比下降3.0个百分点至22.5%，但在紧邻的上地子市场，中小科技企业的腾退现象还在继续，使得空置率持续攀升并首次突破20%。电子城是另一个受TMT企业退租影响的子市场，叠加新租需求持续低迷，连续第五个季度录得负吸纳。而多元化产业发展的经开区以及国企聚集的丰台科技园子市场，上半年保持韧性，承接生命科学，航空航天，轨道交通和硬件科技等产业新增需求，经开区空置率降至20.6%，而丰台科技园空置率更是降至历史最低的8.3%。

全市商务园区租金报价同样本比环比下降1.1%至每月每平方米161.0元。尤其泛中关村集群业主加大租金降幅，同样本比环比下降1.5%以刺激市场新租需求。

世邦魏理仕华北区董事总经理刘焕丽：“下半年，全市预计会迎来近59.2万平方米的新项目交付，近九成新项目集中在泛中关村集群。2023年开年以来，产业利好政策相继出台，包括《北京市促进通用人工智能创新发展的若干措施》，《北京市经济和信息化局关于组织申报2023年跨行业跨领域工业互联网平台的通知》等，有助优化营商环境并推动人工智能、工业互联网、医药及生命科学等重点产业对新项目的去化。”

五、 物业投资市场

——生命科学及医疗健康企业活跃，零售物业及新经济地产升温；买方议价能力进一步提升，物业投资机会窗口开启

2023年上半年，在整体宏观经济温和复苏的大环境下，北京物业投资市场共录得十四笔大宗交易，交易总额同比上升20%达105.1亿元，其中二季度完成七笔交易共53.2亿元，环比上涨2.5%。活跃度缓慢回升，但和近年平均水平仍有较大差距。

上半年近一半的交易笔数来自企业购置楼宇自用的需求，本季度生命科学及医疗健康类企业表现尤其活跃，分别完成位于经开区和东升的研发办公，以及位于望京区域的购物中心共三宗交易。中资地产基金亦有表现，购入CBD区域一座成熟且收益稳定的长租公寓。从投资物业类型来看，近期公募REIT扩容并将“消费基础设施”纳入底层资产范围，在此背景下，本季度零售物业交易占比高达65%，其中包括季内最大成交，即居然之家以19.63亿元的对价完成对亚奥商圈的朝阳远洋未来广场的收购，使得零售物业成为除办公外上半年最受欢迎的板块。此外，以产业园区、工业物流、长租公寓、生命科学地产为代表的新经济板块均有贡献成交。随着 “新经济地产”运营管理模式、通过REIT募资和退出模式逐步成熟，投资者对未来成本、收益及价值评估方式逐渐清晰并形成共识，有助推动投资交易落地。

世邦魏理仕华北区投资及资本市场部负责人 李浩：“随着卖家处置资产意愿增强和出售物业计划实施，一方面，越来越多优质的核心资产投放到市场，另一方面，卖方在价格和资本化率上进一步松动并与买方要求靠近。尽管当前双方价格预期仍存在差距，但北京办公、零售、物流等各类物业投资市场空前的机会窗口期已全面开启，投资者正密切关注市场动态，流动性与活跃度有望在下半年集中释放。”